Перевод сельхозземель под застройку будет контролировать Минсельхоз
В Думе готовят ко второму чтению закон о дополнительном контроле за использованием сельхозземель. Перевод участков под застройку будет контролировать Минсельхоз. Эксперты и участники рынка считают введение дополнительных ограничений избыточным.
Депутаты, подписавшие законопроект, опасаются дальнейшего сокращения земель сельхозназначения. Среди авторов документа – депутат от Ленобласти и экс-глава Приозерского района Сергей Яхнюк. Законопроект № 542461-8 прошел первое чтение; поправки принимают до 19 февраля.
Если закон примут, для изменения статуса сельхозземель (например, через внесение поправок в генплан поселения) понадобится согласование Минсельхоза. В СМИ такой подход называют "принципом двух ключей".
В Ленобласти земли сельхозназначения занимают 1,7 млн га. В собственности граждан находится 359,8 тысяч га. В собственности юрлиц – 461,2 тысяч га. Перевод «сельхозки» в земли населенных пунктов требует одобрения правительства региона. С 2021 года действует полуофициальный мораторий на такой перевод. В регионе также не разрешено строительство жилых домов на фермерских землях.
Кроме того, на территории Петербурга и Ленобласти расположено свыше трех тысяч СНТ и ДНП, объединяющие около 700 тысяч участков. Более половины из них находятся на сельхозземлях и даже непосредственно в сельхозугодьях. В конце нулевых прокуратура и местные власти в отдельных случаях тормозили создание новых садоводств на «сельхозке», однако затем такая практика постепенно сократилась: дома и участки регистрируют по «дачной амнистии». А садоводство и дачное строительство считаются вполне легитимным видом разрешенного использования сельхозземель.
В 2024 году в регионе ввели 4 млн кв. м жилья, из них в «частном секторе» – 2,7 млн кв. м, 1,37 млн – ИЖС и 1,33 млн – дома в садоводствах. То есть: граждане в садоводствах построили больше домов для постоянного проживания, чем девелоперы в кварталах новостроек. Новые ограничения – не сразу, со временем – могут существенно сократить этот важный показатель.
Экспертные мнения
Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:
– Ситуация достаточно сложная. С одной стороны, в Ленобласти, в радиусе 30-50 км от города есть достаточно земельных массивов, уже переведенных в «нужную» категорию. Они находятся в частной собственности, не осваиваются и не застраиваются. И даже недавнее повышение налогов в 3-5 раз, после переоценки, которое произошло в 2022 и 2023 году, пока не повлияло на ситуацию. Хотя платежи выросли очень ощутимо. Люди продолжают держать такие участки как актив. Введение штрафов «за неосвоение» заработает еще не скоро. Но дефицита земли под малоэтажную застройку или ИЖС точно не наблюдается. Земли много, огромные территории оккупированы борщевиком. Это относится и к частным, и к государственным землям.
С другой стороны, сельхозпроизводство в наших краях, в «зоне рискованного земледелия» – тоже довольно рискованный бизнес. Находясь на 60-й параллели выдержать конкуренцию с предприятиями, работающими на юге России или на Северном Кавказе, довольно сложно. Кроме того, в петербургском регионе дорогая рабочая сила.
Вводя новые ограничения, государство превращается в «собаку на сене». И само использовать не будет, и частнику не даст. Мер по поддержке фермеров не видно; программа «ленинградский гектар» – не то чтобы явно успешная; что уж совсем нелепо, фермерам до сих пор в Ленобласти не разрешают строить дома для жизни на своих участках. Соседи – та же Финляндия – более успешны в сельском хозяйстве, но они опираются, в том числе, на мощную систему явных и скрытых дотаций. У нас и близко такого нет. Вот и получается: фермерство – рискованно, под застройку – не дадим, и еще будем наказывать «за неосвоение». Это не очень похоже на взвешенную государственную политику.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:
– Безусловно, контроль за оборотом сельхозземель необходим. Но предложенные депутатами меры совершенно избыточны. Сейчас перевод сельхозземель происходит только с согласования профильного комитета правительстве ЛО. для изменения категории требуется предоставить серьёзные обоснования: отчёт об оценке фактического состояния, плодородия почв и сельскохозяйственной ценности земельного участка, провести оценку бонитета – качества земли. А также – выполнить полноценный проект градостроительного обоснования.
Этих мер более чем достаточно для качественного контроля над тем, чтобы из сельхозоборота не выбыла действительно ценная сельскохозяйственная земля. Одновременно множество полей в нашем регионе заброшены, зарастают кустарником, становятся непригодными для земледелия. Такую землю надо передавать под строительство. Заросшая, заболоченная земля оживает. На ней строятся дома. Решаются задачи предоставления социального жилья, занятости, комплексного развития территории; государство начинает получать дополнительные налоги.
Введение еще одного контролирующего федерального органа приведёт к затормаживаю и без того долгого (от 2 до 5 лет) процесса перевода земли, к сокращению объемов жилищного строительства и к росту цен.
Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ»:
– С введением нового порядка схема перевода земель в другую категорию через внесение изменений в генпланы станет дороже и потребует больше времени. Дефицит участков под ИЖС будет только нарастать.
Вероятно, в будущем вывод новых массивов в оборот будет происходить только через процедуру КРТ. Такие ограничения приведут к укрупнению игроков в сфере территориального девелопмента. В перспективе я оцениваю такие изменения положительно. Но надо понимать, что одновременно с улучшением качества, обеспеченностью инфраструктурой, безопасностью, вырастет и стоимость земли и домовладений. Экономика загородного девелопмента изменится, он будет более приближен к условиям, в которых сейчас находится сектор МКД.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-дом»:
– Государство можно понять, но реакция на вывод огромного количества земель из сельхозоборота довольно запоздалая. Это процесс уже массово произошел за последнюю четверть века. Учитывая тенденции по «раскулачиванию» некоторых собственников крупных предприятий, можно предположить, что и тех, кто ранее переводил «сельхозку» под жилье, также может постигнуть незавидная участь: прокуратура найдет «неправильные» основания для первоначального оформления собственности.
От добавления Минсельхоза в процесс перевода земель пострадают лэндлорды и те, кто планирует, но не успеет оформить новый статус своих владений до принятия закона Госдумой. На рынке возникает очередной предпринимательский риск: непредсказуемое изменение нормативной базы, непосредственно затрагивающее интересы собственников и предпринимателей.