В Петербурге эксперты обсудили ключевые риски изъятия недвижимости в границах лесного фонда

В Петербурге 14 ноября 2025 года состоялась третья ежегодная конференция «Недвижимость: актуальные вопросы земельного, гражданского и градостроительного права». Хотя форум традиционно затрагивает широкий круг проблем, в этом году фокус сместился на тему, которая сегодня волнует и девелоперов, и собственников, и юристов: правовые основания изъятия недвижимости, ограничение прав собственности, земельные споры и механизмы защиты владельцев имущества от действий государства.

Так, по оценкам доцента кафедры гражданского права и процесса НИУ ВШЭ Сергея Стрембелева, постановление Конституционного суда РФ № 3-П уже активно влияет на земельные споры в России. Речь о подходе к изъятию земель, оказавшихся в границах лесного фонда или особо охраняемых природных территорий (ООПТ). «К сожалению, постановление не является основанием для пересмотра всех ранее вынесенных решений — только тех, где заявители сами обращались в Конституционный суд. Это первое, что нужно понимать практикам», — подчеркнул он. 

Постановление касается только участков, предоставленных гражданам для личных нужд, и не распространяется на имущество, переданное коммерческим организациям или предпринимателям. Ключевой акцент сделан на различии между двумя категориями земель: «КС разделил все ситуации на две группы — земли лесного фонда и земли особо охраняемых природных территорий. И режим по ООПТ максимально жесткий: если участок оказался в их границах, государство его забирает».

По лесному фонду ситуация иная: «Если речь идет о землях лесного фонда, то добросовестный приобретатель может сохранить участок, — отметил г-н Стрембелев. — А если государство пропустило срок исковой давности — участок остается за гражданином по статье 223 ГК».

Завершая выступление, эксперт также обрати внимание на важный риск для собственников участков в границах ООПТ: «Если такой участок продать, компенсацию получит только первый собственник. Те, кто покупают вслед за ним, будут вынуждены взыскивать убытки друг с друга. Поэтому я бы такие участки не продавал».

Руководитель юридического отдела компании «47 Инвест Групп» Герман Бирюков посвятил свое выступление наиболее конфликтной категории земель — участкам, которые могут посчитаться землями лесного фонда, и сложностям реализации права собственности в таких случаях.

Сама проблема уходит корнями в 1990-е годы и проявляется в виде «исторического наследия»: размытых границ, неточных кадастровых данных и отсутствия системной политики в отношении лесного фонда. При этом  массовые проверки начались сравнительно недавно.

«Какое-то массовое движение в качестве проверок в судах началось в 2018 году, — заметил эксперт. — По сообщениям граждан, активистов, публикациям в СМИ прокуратура и департаменты лесного хозяйства стали проводить проверки по факту того, что земельные участки, по их мнению, относятся к землям лесного фонда или соприкасаются с ним».

На данный момент, чтобы не попасть впросак, стоит проверить границы участков еще до покупки: «Превентивную работу можно сделать самостоятельно, — уверен г-н Бирюков. — Есть официальные и неофициальные ресурсы, где можно посмотреть границы лесного фонда. Но это очень неточные данные, которые могут не совпадать с картами, которые в суд принесут лесники».

Результаты такой проверки могут стать важнейшим доказательством добросовестности покупателя — фактором, который играет ключевую роль в судебных спорах: «По итогам работы у вас будет заключение, составленное до покупки участка. Это уже говорит о вашей добросовестности».

В ходе дискуссии частнопрактикующий юрист в сфере недвижимости Вера Батори отметила, что сегодня споры о землях лесного фонда осложняются тем, что департамент почти всегда подает иски по статье 304 ГК РФ, считая себя «владеющим собственником».

По словам юриста, долгое время суды автоматически поддерживали эту позицию. Однако сейчас формируется новая практика. Так, например, в одном из случаев апелляция вместо лишения права предложила «исключить сведения из ЕГРН без отмены права собственности», дав собственникам шанс уточнить границы.

Как показывает судебная практика, даже при «жестких» исках есть шанс сохранить участок: «Мы видим механизм, который позволяет не потерять право, — это уточнение координат». Г-жа Батори напомнила: заранее запрашивать сведения у Рослесхоза — важно. «Это лучший документ, который можно иметь в руках. Он подтверждает добросовестность. Любое использование участка — даже забор — фиксирует владение и запускает срок исковой давности».

Позицию в целом более тщательной работы с координатами и постановки объектов на учет подтвердил и управляющий партнер юридической фирмы «Егоров и Партнеры» Дмитрий Егоров: «Город добровольно землю не отдает. Успех — это подготовка, факты и добросовестность».

Юрист Санкт-Петербургского офиса Nextons (ГК Dentons) Анна Савкунова представила информацию о том, как собственнику защитить свои интересы при изъятии недвижимости для публичных нужд и добиться справедливой компенсации. «Первое, что нужно понять, — по какой процедуре идет изъятие: по общей или специальной. От этого зависит все, — уверена она. — Единых правил не существует: нормы разбросаны по ГК, ЗК и спецзаконам для отдельных категорий проектов».

Эксперт также отметила, что собственник должен заранее отслеживать риски: «Если объект только планируется купить — проверьте документы территориального планирования. Это может сэкономить миллионы. Оспорить решение об изъятии почти невозможно, если оно принято для строительства публичного объекта и нет грубых нарушений».

По словам г-жи Савкуновой, компенсация — это не только стоимость земли и зданий: это убытки: реальный ущерб и упущенная выгода, но только та, которую можно доказать. То, как вы оформляете отношения, учитываете риски и фиксируете деятельность на участке, напрямую определяет, получите вы полное возмещение или нет».