Скверные правила

Городское правительство утвердило поправки в Правила землепользования и застройки. Теперь застройщикам придётся проектировать общественные скверы в составе ЖК, а плотность застройки не будет зависеть от этажности.

Утверждение этого важного документа сопровождалось какой-то неясной секретностью. По информации NSP, его приняли на «малом» правительстве в понедельник, официально утвердили во вторник. Опубликовать собираются в пятницу. Смольный от комментариев уклонился, но депутат Борис Вишневский подтвердил: да, ПЗЗ приняты.

Правила недавно уже корректировали – новая редакция вступила в силу только год назад. Но прошлой осенью чиновники снова взялись за изменения – оказалось, что без увеличения максимальной высоты для территории городской больницы №40 в Курортном районе нельзя построить новые корпуса. А тут ещё и Генплан изменился. Частные заявители тоже попытались воспользоваться «окном возможностей» – от них поступило немало заявок, впрочем, большинство отклонили. Например, отказали всем садоводам – в городской черте садоводства нередко расположены в зонах, которые не допускают такой деятельности. Они не могут приватизировать участки, кому-то приходится продлевать договоры аренды каждый год. А пока не получат землю – не смогут оформить свои дома как жилые объекты. Кроме того, из законодательства исчезло  понятие «дачи» – дачные посёлки переименовали в «садоводства».

«Было много технической работы, но если её сделать некорректно, то потом будет плохо. Например, в ПЗЗ гораздо больше территориальных зон, чем в Генплане. Теперь это несоответствие устранено, хотя было много разногласий, какую именно зону указывать в ПЗЗ. Кроме того, появился новый классификатор видов разрешённого использования участков. Например, теперь общежития – это отдельный вид использования, что необходимо было указать в ПЗЗ», – поясняет директор Центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов.

Чтобы исключить возможность перепрофилирования продовольственных рынков и для создания многофункциональных центров без жилой составляющей в ПЗЗ вводятся новые территориальные зоны ТД3 и ТД1-3. Отображены и три новые территории, предназначенные для комплексного и устойчивого развития в Калининском, Петроградском и Пушкинском районах. Некоторые собственники земли от такого статуса стараются избавиться.

Было много индивидуальных заявок от жителей, которые оформили собственность в самостроях и хотели легализовать дома. Им отказали. Были заявки и от владельцев земли и зданий, касающиеся, например, строительства многофункционального комплекса у ДК им. Крупской, гостиницы и яхт-клуба на Канонерском острове или снижения класса опасности предприятий в промзоне Каменка. А РПЦ вообще предлагала отменить высотные ограничения для объектов религиозного назначения.

В новых ПЗЗ обозначены приаэродромные территории, правда накладываемые ими ограничения в полном объёме установлены, похоже, только для Пулково.

«Санитары» и зелень

Есть надежда, что в ПЗЗ появятся границы всех (пока их только три) санитарно-защитных зон. Их отсутствие, а точнее – отсутствие возможности их сокращения, очень беспокоит застройщиков, занимающихся редевелопментом промышленных зон. «По этому вопросу очень долго переписывались с КГА. Мы просили установить границы, которых у КГА не оказалось, хотя по закону должны быть. Удалось найти несколько распоряжений санитарных врачей об установлении таких зон, но в них было только словесное описание границ. Координатных точек или чего-то, позволяющего однозначно привязать зону к конкретной местности, – нет. Или система координат непонятная. Теперь законодательство позволяет вносить изменения в ПЗЗ в части зон с особыми условиями использования без публичных слушаний. Смольный отправил в Роспотребнадзор запрос о предоставлении всех утверждённых санзон, и в качестве технической правки они могут появиться в правилах уже осенью», – говорит Александр Карпов.

Для застройщиков новые правила обернутся и дополнительными затратами. Теперь при разработке проектов планировки территорий им придётся закладывать в проект места для размещения зелёных насаждений общего пользования, а не просто планировать озеленение дворов. Внутриквартальные скверы должны проектироваться из расчёта 6 кв.м на одного жителя.

Изменения также коснутся коэффициента использования территории при строительстве многоквартирных домов. Устанавливается единый коэффициент застройки вне зависимости от высотности. Без ППТ коэффициент использования участка будет 1,7, а при утверждённом ППТ – 2,0. «Раньше такой коэффициент устанавливали исключительно для многоэтажной застройки. Сейчас его можно достичь и в среднеэтажных проектах. Наша цель – дать понять, что не надо всеми способами стремиться ввысь», – поясняет вице-губернатор Николай Линченко.

Кстати, возможно, и это не последние изменения, которые придётся вносить в ПЗЗ.