Яна Вирченко: «В Московском районе востребована бизнес-среда»

— Почему ГК «Полис» решила реализовать в этой локации проект МФК? И в целом начала осваивать новый сегмент рынка? 
— Идея строительства многофункционального комплекса с коммерческой и офисной инфраструктурой находилась в фокусе нашего внимания давно. Последние несколько лет мы наблюдаем устойчивый тренд на рынке недвижимости — активный спрос на бизнес-центры категорий B+ и A. Многие девелоперы диверсифицируют свои портфели и заходят именно в этот сегмент, поскольку он демонстрирует высокую инвестиционную привлекательность в условиях текущей макроэкономической ситуации. 
Концепцию проекта у Московских ворот мы разрабатывали более трех лет, проводя глубокий маркетинговый анализ локации. За это время убедились в том, что здесь целесообразно реализовать именно многофункциональный комплекс. Объект сочетает места для проживания и качественную бизнес-среду, которая крайне востребована в Московском районе. 
Данная территория является центром деловой активности в южном секторе города. Здесь сконцентрированы офисы промышленных предприятий, логистических операторов и IT-компаний. Присутствуют конгресс-центры и конференц-площадки, выставочные залы. Более того, в последние годы активно реализуется масштабный редевелопмент промышленных территорий, формируются новые креативные кластеры, апарт-комплексы и жилые кварталы комфорт- и бизнес-класса. 
Однако качественной бизнес-среды — современных офисных помещений с гибкими планировками и необходимой инфраструктурой — все же недостаточно для удовлетворения растущего спроса. Поэтому проект МФК «АРТ ПЛАЗА» будет крайне актуален для рынка. 

— В чем преимущества МФК перед классическим апарт-отелем? И какие отличительные особенности и «фишки» у проекта «АРТ ПЛАЗА»? 
— Апарт-отель в традиционном понимании — это объект гостиничного типа, предназначенный для краткосрочного или долгосрочного проживания. Многофункциональный комплекс же предполагает значительно более широкий функционал: помимо номеров, он включает развитую инфраструктуру — рестораны, фитнес-залы, салоны красоты, офисные помещения, студии для различных сервисов. По сути, мы объединяем все необходимые функции — работу, проживание и досуг — в рамках одного комплекса. 
Наш МФК «АРТ ПЛАЗА» представляет собой 12-этажное здание с продуманным функциональным зонированием. На первом этаже мы разместили коммерческие помещения с ресторанными зонами, ориентированные на максимальное использование интенсивного пешеходного трафика — локация на первой линии Лиговского проспекта обеспечивает высокую проходимость. 
Второй и третий уровни полностью отданы под офисы и помещения для оказания услуг: спа-зоны, массажные кабинеты, салоны красоты и другие сервисы. Мы сознательно создаем в этой локации инфраструктуру, которой смогут пользоваться не только владельцы и арендаторы наших юнитов, но и сотрудники соседних бизнес-центров, жители расположенных рядом жилых домов, люди, работающие в этом районе. 
С четвертого этажа и выше разместятся 199 номеров площадью от 18,66 до 55 квадратных метров. Все юниты мы передаем в управление профессиональному оператору RBI PM, который будет осуществлять краткосрочную и долгосрочную аренду, обеспечивая стабильный денежный поток для инвесторов.  

— На чем сделаны главные акценты в архитектуре комплекса? 
— Разработкой проекта в целом занимается ГК «Глобал ЭМ» — генеральный проектировщик с большим опытом реализации коммерческих объектов. Архитектурный облик создавала «Студия 44» — одно из ведущих петербургских архитектурных бюро. 
В отделке фасадов используется керамогранит премиального качества в сочетании с композитными панелями. Первый и второй этажи здания выступают в качестве визуальных акцентных зон. Алюминиевые оконные конструкции в пол создают дополнительный увеличенный объем нижних этажей, обеспечивают максимум естественного освещения и ощущение пространства — критически важные параметры для коммерческих помещений. 
На последнем, 12-м этаже предусмотрены премиальные юниты с собственными террасами площадью до 109 кв.м, откуда открываются панорамные виды на центральную часть города. Для Петербурга видовые характеристики — один из ключевых факторов ценообразования в недвижимости. 

— Является ли емкость многофункционального комплекса оправданной с учетом его заявленного уровня? 
— Мы осознанно ограничили объем комплекса и остановились на 199 юнитах. Это стратегическое решение, основанное на тщательном анализе рынка. Проведя переговоры с коллегами по отрасли и отельными операторами, изучив показатели загрузки и финансовую модель аналогичных объектов, мы пришли к выводу, что именно такой объем оптимален для обеспечения высокого процента заполняемости и устойчивой доходности. 
Практика показывает: в апарт-отелях, где предусмотрено свыше 200 юнитов, средний уровень заполняемости существенно ниже, что негативно влияет на совокупную доходность инвестора. К тому же многие крупные отельные операторы с репутацией принципиально не берут в управление апарт-отели избыточного размера — в них сложнее обеспечить стабильно высокую загрузку. 
Наши юниты мы структурировали по шести категориям, которые в отрасли называют «котлами». Доходность конкретного инвестора, приобретшего у нас юнит, будет напрямую зависеть от количества дней загрузки именно его категории номеров. Минимальный котел состоит всего из 8 юнитов, что математически обеспечивает отличные показатели заполняемости: спрос распределяется на небольшое количество однотипных объектов. 

— Расскажите подробнее про категории юнитов. 
— Разработкой планировочных решений и типологии номеров мы занимались в тесном сотрудничестве с управляющей компанией RBI PM. Это профессиональная команда с подтвержденным треком успешных проектов. Коллеги досконально знают, как создать продукт, который будет демонстрировать высокую круглогодичную загрузку и обеспечит максимальную доходность для собственников. 
У нас представлены три вида номеров формата студио, рассчитанных на одного и двух гостей соответственно. Это категории XS, S и M, отличающиеся по метражу. Минимальная площадь составляет 18,66 кв.м. Оптимальный размер для комфортного размещения одного гостя с учетом всех требований гостиничной классификации. 
Также предусмотрены более просторные юниты категорий Deluxe, Deluxe+ и Luxe. Они различаются по площади, видовым характеристикам, уровню меблировки и максимальному количеству гостей для комфортного размещения. Это позволяет охватить различные целевые аудитории и ценовые сегменты, диверсифицируя риски для портфеля инвесторов. 

— Учитывая расположение на Лиговском проспекте, на какого гостя вы ориентируетесь? И в какой пропорции предполагаете сочетать краткосрочную и долгосрочную аренду? 
— Мы ориентируемся на три ключевых сегмента. Первый — это корпоративные клиенты B2B-сектора, которые приезжают в Петербург в командировки: в рамках долгосрочных проектных контрактов, либо на краткосрочные деловые встречи и переговоры. Это устойчивая аудитория, менее подверженная сезонным колебаниям. 
Вторая категория — туристы, посещающие город на 3–7 дней. Петербург остается одним из ведущих туристических направлений России, демонстрируя стабильный турпоток даже в непиковые сезоны. 
Третий сегмент — это гости, которые намерены прожить в Петербурге не менее месяца: релокация по работе, длительные проекты, образовательные программы. Такие арендаторы обеспечивают предсказуемость выручки. 
Безусловно, необходимо учитывать сезонность спроса. Для летних месяцев характерна бóльшая доля краткосрочной аренды, связанная с туристическим пиком. В другие периоды преобладает долгосрочная аренда. Однако наша локация обладает существенным преимуществом: благодаря концентрации бизнес-центров и офисных площадей в Московском районе аренда апартаментов на долгосрочной основе популярна здесь независимо от времени года. Это создает дополнительную финансовую устойчивость проекту. 

— Как вы оцениваете конкурентную среду в окрестностях Московских ворот? Здесь уже реализованы и реализуются несколько проектов апарт-отелей. Между тем, рынок апартаментов в Петербурге близок к насыщению. 
— Действительно, конкуренты в этой локации присутствуют. Имеются как уже функционирующие объекты, так и те, которые запустят операционную деятельность в ближайшие два-три года. 
В 2024 году у Московских ворот открылся апарт-отель 4* Artstudio M103 от группы компаний RBI. У объекта достаточно конкурентоспособные показатели по доходной части для инвесторов и по уровню заполняемости. В 2027 году в данной локации планируется ввод апарт-комплекса «МОСКО» емкостью 400 апартаментов. 
Однако у нашего проекта есть существенное конкурентное преимущество: перечисленные выше комплексы располагаются на второй линии застройки, а не на Лиговском проспекте непосредственно. Расположение на первой линии ключевой транспортной магистрали обеспечивает максимальную видимость объекта, высокую транспортную доступность и интенсивный пешеходный трафик для коммерческих помещений первого этажа. Это принципиально влияет как на привлекательность для гостей, так и на коммерциализацию нежилых площадей. 
Кроме того, на данный момент в микролокации нет ни одного конкурента с количеством номеров, сопоставимым с нашим. В основном речь о значительно бо́льших объемах — от 350 юнитов и выше. Наш умеренный размер обеспечивает нам дополнительную экономическую устойчивость: мы можем поддерживать более высокие показатели заполняемости и средней выручки на номер, что критически важно для долгосрочной доходности инвесторов. 

— Как проходит старт продаж? Есть ли уже первые инвесторы? 
— Мы открыли продажи в январе текущего года, и надо признать, что это традиционно непростой месяц для запуска новых проектов в недвижимости. Изначально планировали выйти на рынок в конце прошлого года, однако приняли решение немного задержаться, чтобы максимально тщательно доработать детали концепции, усовершенствовать некоторые позиции в продуктовой матрице и финансовой модели. 
Уже появились первые заинтересованные инвесторы, которые приходят на консультации и глубоко погружаются в экономику проекта. Зафиксированы первые брони. Надо отметить, что динамика превзошла наши консервативные прогнозы: мы полагали, что раскрутка проекта займет более продолжительное время, учитывая январский фактор. 
Строительство планируем завершить к концу 2028 года, таким образом, впереди у нас практически три полноценных года активных продаж. Техническое открытие объекта и начало операционной деятельности запланировано на весну 2029 года. 

— На какой стадии сейчас строительство? 
— На сегодняшний день завершены работы по демонтажу и подготовке площадки к строительству нулевого цикла. Вскоре мы планируем приступить к погружению свайного поля. Работы ведутся в плановом режиме, в соответствии с графиком строительства. 

— Какие планировочные и технические решения заложены для соответствия здания гостиничному стандарту? 
— В прошлом году были внесены существенные изменения в нормативную базу, регламентирующую сертификацию апарт-отелей. Требования к оснащению, минимальным размерам номеров и набору обязательных опций значительно ужесточились. Мы оперативно учли все эти нюансы и внесли в проектную документацию необходимые корректировки, чтобы на выходе гарантированно соответствовать категории «четыре звезды». 
Номера одной категории строго стандартизированы по планировочным решениям и концепции меблировки. Площади номеров в рамках одной категории не должны различаться более чем на 2–3 квадратных метра — это принципиально важно для исключения неравных условий для инвесторов одного котла.  
В отдельных категориях юнитов нормативно обязательно наличие раскладного дивана, определенного количества кресел и стульев. Инженерное обеспечение также играет ключевую роль. Для получения категории «четыре звезды» необходимо предусмотреть в каждом номере индивидуальную систему кондиционирования, что мы и реализовали. 
Для гостей обязательно должны быть организованы точки питания с завтраками. Критически важно наличие фитнес-зоны, конференц-зала и коворкинга — все эти объекты инфраструктуры предусмотрены в составе нашего комплекса. 

— «АРТ ПЛАЗА» стала для гостиничного оператора RBI PM первым «внешним» проектом в Петербурге. Что стало для ГК «Полис» решающим аргументом для сотрудничества? 
— Процесс выбора управляющей компании занял у нас достаточно продолжительное время. Мы проводили тщательный сравнительный анализ нескольких операторов. В итоге остановились на RBI PM. 
У коллег уже есть в активе три успешно функционирующих проекта — комплексы ARTSTUDIO, построенные материнской ГК RBI. Это апарт-отели высокого уровня с подтвержденными показателями доходности и многочисленными положительными отзывами от инвесторов. Транспарентность финансовой отчетности и открытость данных по загрузке стали для нас важным индикатором надежности оператора. 
Ключевым фактором стало то, что мы заключили соглашение с RBI PM еще на этапе проектирования, чтобы совместно работать над концепцией и исключить возможность появления системных ошибок и недочетов, которые пришлось бы устранять уже после ввода объекта в эксплуатацию. Такие постфактум-доработки всегда значительно дороже и сложнее в реализации. 
Вместе мы подошли к разработке дизайн-концепции, инженерных и планировочных решений, а также других критических параметров нашего многофункционального комплекса. Это действительно партнерский подход, когда опыт застройщика сочетается с экспертизой профессионального гостиничного оператора. 

— Есть ли у ГК «Полис» планы по созданию собственного гостиничного оператора? 
— Интерес к рынку апарт-отелей растет, приходят новые игроки, вслед за ними появляются новые управляющие компании. Но далеко не все они демонстрируют стабильные операционные показатели. 
Некоторые застройщики идут по пути создания собственных управляющих компаний, однако в условиях высокой конкуренции и сложной макроэкономической ситуации это крайне рискованная бизнес-модель, которая редко дает ожидаемые результаты. Запуск полноценной управляющей компании требует существенных инвестиций в формирование команды, операционные процессы, маркетинг и технологическую платформу. При этом горизонт окупаемости таких инвестиций остается неопределенным. 
Мы пока не рассматриваем эту опцию. Наша ключевая компетенция — девелопмент: мы профессионально умеем строить, соблюдая сроки и бюджеты. А управлять гостиничной недвижимостью должны специализированные профессионалы с релевантным опытом и выстроенными системами продаж. Мы предпочитаем модель стратегического партнерства с проверенными игроками рынка, что снижает риски для всех участников проекта — и для нас как девелопера, и для конечных инвесторов.  

Реклама /  Рекламодатель: ООО «АН Полис», ИНН 7810975400. Застройщик: ООО «СЗ «Полис Лиговский» (ГК «Полис») / Проектная декларация на наш.дом.рф