Изъятие жилья ускорят: Минстрой реформирует механизм расселения аварийного фонда
Владельцам аварийного жилья придется доплачивать за квартиры, которые государство предоставляет им взамен изъятых, если новая жилплощадь будет дороже старой. А собственникам нескольких аварийных помещений компенсируют изъятие только одного из них.
Об этом идет речь в законопроекте Минстроя, который корректирует механизм предоставления собственникам и нанимателям жилья взамен аварийного, изъятого при расселении ветхих домов.
В ходе этого процесса часто возникают споры с жильцами, которые не согласны с размерами компенсаций за изъятое имущество, отмечают авторы документа. Это тормозит ход расселения аварийного жилья и реновации кварталов старой застройки.
Поэтому Минстрой предлагает ввести определение выкупной цены с учетом «факта непригодности» квартиры для проживания. В случаях, когда стоимость предоставляемой собственникам недвижимости больше, чем стоимость изымаемой, «собственник должен оплатить указанную разницу в порядке и на условиях, которые устанавливаются соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд».
При определении размера возмещения за изымаемое жилье в аварийном фонде будут учитывать «факт непригодности жилого помещения для проживания». «При этом минимальный размер возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в расчете на 1 кв. м общей площади не может быть менее 50% от средней рыночной стоимости 1 кв. м, устанавливаемой Минстроем России для субъекта РФ, на территории которого расположено изымаемое жилое помещение», — говорится в пояснительной записке.
Если же у собственника есть несколько помещений в аварийных домах, подлежащих сносу, то компенсацию ему предоставят только за одно из них.
Не обошли вниманием и нанимателей. Им по действующим нормам должны предоставлять помещение, площадь которого не меньше, чем изымаемая. Законопроект гласит: "С согласия в письменной форме нанимателя жилого помещения общая площадь предоставляемого нанимателю жилого помещения может отличаться от общей площади ранее занимаемого жилого помещения". Но не уточняет, в какую сторону будет отличаться площадь.
Кроме того, поскольку к 1 сентября 2025 года, как предполагалось, не успели расселить весь аварийный фонд, признанный таковым до 2017 года, то Минстрой предлагает продлить расселение до 1 сентября 2028 года. Впрочем, 28 декабря 2025 года срок уже продлен.
Как определить «непригодность»?
Проблема, на которую указывает Минстрой, актуальна, особенно для регионов, где реализуются масштабные программы реновации старого фонда, констатируют опрошенные НСП юристы.
«Механизм изъятия жилых помещений в аварийных домах сегодня нередко буксует из-за споров о размере выкупной цены, отсутствия свободных квартир для предоставления, что приводит к затягиванию расселения домов. Для регионов это означает срыв сроков программ переселения, а при положительном для собственника оспаривании выкупной цены — также дополнительную нагрузку на бюджет», — комментирует Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».
«При определении рыночной стоимости учитывается непригодность помещения для проживания, что снижает оценку и воспринимается собственниками как недостаточная компенсация. Это осложняет заключение соглашений, повышает долю судебных разбирательств и экспертиз и, как следствие, объективно замедляет расселение», — согласна Алина Радова, юрист консалтинговой группы Versus.legal.
Эксперты считают инициативу Минстроя полезной, но указывают на ряд уязвимостей в ней. Введение минимального уровня возмещения может снизить конфликтность в случаях, когда оценка аварийного жилья с учетом непригодности дает крайне низкий результат и фактически блокирует досудебное урегулирование, говорит Алина Радова.
При этом остается спорным, уточняет она, вопрос оценки конкретного объекта и состава подлежащих возмещению убытков, которые часто требуют экспертизы и судебной проверки. Кроме того, если фактическая оценка ниже установленного минимума, это увеличивает финансовые обязательства публичной стороны и при дефиците бюджетных лимитов может не ускорить, а усложнить процедуру.
Неясно, добавляет Валерия Дозорова, каким образом и по каким критериям должна учитываться «непригодность»: в виде фиксированного понижающего коэффициента, процента физического износа или иной методики. Непонятно, должна ли быть эта «непригодность» единой для всех квартир в расселяемом доме. Отсутствие прямого указания на порядок расчета приведет к разнородной практике в регионах и еще большему количеству споров, где стороны будут оспаривать уже не саму рыночную стоимость, а размер ее «снижения» из-за аварийности, предполагает юрист.
По ее мнению, проблемы может породить также новелла законопроекта, связанная с привязкой размера возмещения к рыночной стоимости «квадрата», установленной применительно к данному региону: "Например, в Петербурге Минстрой определил такую стоимость в размере 165,3 тыс. рублей — это почти в 1,7 раза ниже средней оценки Росстата за 2025 год".
«Гарантию в виде получения менее чем трети рыночной стоимости вряд ли можно назвать сколь-либо объективной и соразмерной. Купить новую квартиру просто не представится возможным, тем более средняя стоимость не учитывает район расположения. К тому же стоимость квадратного метра не включает убытки, причиненные собственнику, гарантии возмещения которых также установлены. Поэтому тут как минимум необходимо уточнение, что речь идет именно об определении нижнего порога рыночной стоимости жилого помещения, но не размера возмещения в целом.»
Дополнительно методика «средней цены по субъекту» может восприниматься как не отражающая локальный рынок, что само по себе станет аргументом в спорах, продолжает ту же мысль юрист из АБ «Качкин и Партнеры».
Если же рассчитанная с учетом «непригодности» сумма оказывается ниже установленного минимума, публичная сторона фактически вынуждена увеличивать выплаты, и в субъектах с дефицитным бюджетом это может приводить к переносам сроков изъятия до появления финансирования.
«Отдельный риск — доплаты при предоставлении жилья взамен: при постоянном недостатке подходящих вариантов «без доплат» часть граждан объективно не сможет профинансировать разницу, что повышает вероятность отказов от соглашений, перехода к денежной компенсации или судебным спорам и в целом увеличивает нагрузку на систему, включая сегмент социального жилья.»
Замедление вместо ускорения
Валерия Дозорова обращает внимание на то, что законопроект ограничивает права собственников на получение взамен другого жилого помещения. Помимо уже упомянутого пассажа насчет владельцев двух и более аварийных помещений, в документе вводятся ограничения для тех, кто уже когда-то получил от государства жилье вместо изъятого, или имеет в собственности иное жилое помещение, пригодное для проживания. Для таких граждан будет доступно только получение возмещения.
Это уменьшит число людей, которых государству придется обеспечивать жильем, значит, ускорит процесс расселения. Но в то же время может спровоцировать больше споров по выкупной стоимости, считает эксперт.
В качестве плюса законопроекта Алина Радова из Versus.legal называет повышение предсказуемости и управляемости процедур изъятия и расселения:
«Минимальная гарантия выплаты может снизить количество ситуаций, когда компенсация воспринимается как явно несоразмерная, и тем самым сократить долю конфликтов и затяжных судебных споров на стадии согласования условий изъятия».
Дополнительное закрепление требований к предоставлению жилья взамен и аналогичных стандартов для переселения нанимателей по социальному найму повышает правовую определенность и единообразие практики, снижая число разночтений и претензий к условиям переселения.
Установление ответственности регионов за переселение и установление правил дальнейшего использования освобожденных участков может повысить дисциплину исполнения программ и обеспечить более заметный общественный эффект, поскольку последующее развитие этих территорий станет более понятным и прогнозируемым.
«При всей очевидности цели такого законопроекта (ускорить расселение аварийного фонда и сделать расходы более предсказуемыми), предложенная модель нуждается в более четком и обоснованном регулировании», — резюмирует Валерия Дозорова.