Меньше лотов, больше «премиума»: как изменилось новое предложение квартир в Москве, Петербурге и Екатеринбурге
По итогам первого полугодия 2026 года девелоперы Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга заметно сократили объем новых запусков в сравнении с тем же периодом 2025-го. Однако главным изменением стала не столько динамика рынка, сколько трансформация структуры нового предложения.
На фоне снижения стартов массовых проектов в Москве выросла доля премиальных и элитных квадратных метров в общем объеме площадей в новых домах — с 5% до 14%. При этом, несмотря на ослабление спроса, стоимость недвижимости в столице продолжает расти. К таким выводам пришли аналитики Группы «Эталон» на основе данных bnMAP.pro и ДОМ.РФ, сравнив старты продаж за первое полугодие 2025 и 2026 годов.
Объем нового предложения сократился почти вдвое
Исследование охватывает три крупных региональных рынка новостроек — Москву (Новую и старую), Санкт-Петербург и Екатеринбург, которые различаются по структуре предложения и покупательскому спросу. Во всех трех городах в первом полугодии 2026 года девелоперы сократили число запусков новых проектов в сравнении с тем же периодом 2025-го.
В Москве оно уменьшилось со 112 до 94 комплексов (-16%), в Санкт-Петербурге — с 40 до 39 (-2,5%), в Екатеринбурге — с 46 до 42 (-8,7%).
При этом гораздо заметнее сократились не число запусков, а объемы нового предложения. Так, в Москве количество новых лотов за год уменьшилось почти на 60% — с 25,8 тыс. до 10,3 тыс., а объем выводимых площадей — с 1,37 млн до 599 тыс. кв. м (-56%).
В Санкт-Петербурге число таких квартир сократилось с 23,5 тыс. до 9,5 тыс. (-59,7%), а общая площадь — с 915,8 тыс. до 431,9 тыс. кв. м (-52,8%). В Екатеринбурге количество новых лотов снизилось с 19,1 тыс. до 9,5 тыс. (-50,2%), объем площадей — с 908,4 тыс. до 462,8 тыс. кв. м (-49,1%). Таким образом, девелоперы становятся более осторожными, планируя вывод на рынок нового предложения.
Структура нового предложения меняется в пользу дорогих сегментов
Несмотря на то что основной объем нового предложения в Москве по-прежнему приходится на комфорт-класс и бизнес-класс, его структура постепенно меняется в пользу более дорогих сегментов.
По данным bnMAP.pro, доля площадей проектов комфорт-класса (в статистику включена также категория «стандарт» / «эконом») здесь сократилась примерно с 50% до 48%, бизнес-класса — с 45% до 38%. При этом доля премиального и элитного жилья в общем объеме площадей новых проектов увеличилась с 5% до 14%.
В Санкт-Петербурге структура выведенного на рынок предложения также изменилась, однако динамика оказалась иной. Так, доля квадратных метров комфорт-класса в общем объеме новых площадей увеличилась с 66% до 72%, тогда как доля бизнес-класса снизилась с 33% до 27%. Доля премиального жилья, напротив, выросла с 1% до 1,6%.
В Екатеринбурге структура нового предложения остается более стабильной. Основной объем по-прежнему приходится на комфорт-класс: в первом полугодии 2026 года в этом сегменте стартовали продажи 42 проектов против 46 годом ранее. Сегмент премиального жилья практически не сформирован, поэтому такого перераспределения структуры предложения, как в Москве и Санкт-Петербурге, здесь пока не наблюдается.
Спрос подтверждает осторожность девелоперов
Если аналитика bnMAP.pro отражает изменения в структуре предложения, то данные Группы «Эталон» позволяют оценить, как эти процессы влияют на покупательский спрос (в статистике, основанной на данных ДОМ.РФ, в сегмент «комфорт» включена также категория «стандарт» / «эконом»).
По итогам первого полугодия нынешнего года в Москве количество сделок в комфорт-классе сократилось почти на 48% к тому же периоду 2025-го, в бизнес-классе — почти на 32%. При этом стоимость квадратного метра по итогам сделок продолжила расти: в комфорт-классе — на 25%, в бизнес-классе — почти на 20%.
В регионах ситуация выглядит более устойчивой. Например, в Екатеринбурге количество сделок в комфорт-классе увеличилось на 12,6%, а в Санкт-Петербурге спрос практически не изменился (-5,3%), тогда как в бизнес-сегменте вырос почти на 30%.
Важно учитывать, что методология исследований различается. Так, bnMAP.pro анализирует только проекты, вышедшие на рынок в исследуемом периоде, а аналитика Группы «Эталон» охватывает все объекты, находящиеся в продаже.
Девелоперы меняют стратегию, а не уходят с рынка
Директор департамента аналитики и ценообразования Группы «Эталон» Никита Мурин рассказал о том, почему на рынке недвижимости крупных городов меняется структура нового предложения.
«В 2025-2026 годах высокие рыночные ставки по ипотеке и ужесточение условий льготных программ привели к тому, что часть клиентов отложила покупку жилья. Спрос в массовом сегменте ослаб, а девелоперы стали осторожнее подходить к новым запускам и частично переориентировались на более дорогие классы жилья — бизнес, премиум и выше. Особенно это характерно для Москвы», — отмечает эксперт.
При этом, несмотря на более высокую маржинальность таких проектов, темпы их реализации ниже, чем в массовом сегменте, поэтому девелоперы учитывают этот фактор при формировании стратегии вывода новых объектов.
В то же время в востребованных локациях с хорошей транспортной доступностью сохраняется устойчивый спрос на проекты с продуманной концепцией и развитой внутренней инфраструктурой.
По мнению Никиты Мурина, на рынке недвижимости сейчас не наблюдается избыточного накопления предложения, которое могли бы привести к снижению цен. Девелоперы продолжат дозированно выводить новые проекты и очереди, а для поддержания спроса будут использовать акции, скидки, рассрочки и другие специальные программы. По мере снижения ключевой и ипотечных ставок рынок будет постепенно возвращаться к более сбалансированному состоянию.