НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

12 апреля, 13:21

Рискованные апарто-метры

13 января 2019 в 21:00
4 028

Рискованные апарто-метры

Апартаменты оказались в зоне разнообразных рисков: законодательных, управленческих, предпринимательских. Но это не мешает застройщикам соблазнять покупателей сверхвысокой доходностью.

Апартаменты оказались в зоне разнообразных рисков: законодательных, управленческих, предпринимательских. Но это не мешает застройщикам соблазнять покупателей сверхвысокой доходностью. В том, чего ожидать от нового «чудо-формата», разбирались участники дискуссии «Апартаменты: последствия бурного роста и новые риски», организованной в рамках ежегодной конференции «НП».

###gallery###

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург:
– Апартаменты занимают уже 8% на первичном рынке жилой недвижимости. За 11 месяцев 2018 года прирост предложения составил 24%. Сейчас в продаже находится 19 000 апартаментов, примерно 46% относится к комфорт-классу, ещё 42% – к бизнес-классу. Структура рынка меняется в сторону сервисных апартаментов. Появляются новые управляющие компании – как внутри девелоперских структур, так и независимые. Спрос растёт тоже. Больше 3000 апартаментов продано за три квартала 2018-го (по сравнению с тем же периодом 2017-го – плюс 11%). При этом доля инвестиционных покупок – 60-65%. Средняя цена растёт и сейчас составляет 135 000 за 1 кв.м. Мы ждём, что к 2020 году будет введено 43 комплекса апартаментов. Уже сейчас анонсированы и поступят в продажу ещё 24. Пока Colliers относит апартаменты к жилой недвижимости, поскольку даже сданные в аренду они всё-таки предназначены для жизни.  

Дмитрий Синочкин, шеф-редактор «ПН»:
– Юридически невнятная ситуация. Если в рекламе апартаменты называть квартирами, попадёшь под статью о незаконной рекламе. Рекомендации Мин-экономразвития по кадастровому учёту велят изначально считать апарт-отели гостиницами. И налоги с них берут как с гостиниц. При этом на рынке апартаменты конкурируют и с обычным жильём, и с арендным, и с гостиницами, и с депозитами.

Константин Сторожев, генеральный директор компании Апарт-комплекс VALO:
– Если смотреть на апарт-отель как на гостиницу, классифицировать его как объект комфорт- или бизнес-класса становится бессмысленно. У гостиниц другая система оценки. Есть апартаменты, которые вполне можно отнести к жилью класса «люкс», но они не выдержат требований к пятизвёздочным гостиницам.

Лилия Биткулова, генеральный директор компании «Звезды отелям»:
– В гостиничном комплексе велика технологическая составляющая: оборудование, инфраструктура, технические площади, чтобы обеспечить обслуживание на уровне заявленной категории. 
В апартаментах этого пока не хватает. А когда эти дополнительные опции появляются, они не могут не отражаться на стоимости номеров.

Дмитрий Синочкин:
– На этапе строительства девелопер продаёт по «долёвке» что-то не очень понятное: номера, нежилые помещения… А когда собственник получает готовый объект и думает, что делать дальше – жить или сдавать в аренду, оказывается, что без гостиничной классификации и «звёзд» здесь нечего ловить. Может ли девелопер на этапе строительства отвечать за то, какой на этом объекте получится бизнес?

Константин Сторожев:
– Может, и должен. Сейчас на рынке всё чаще продают не просто метры, а инвестиционный продукт, будущий бизнес. Вы имеете право жить в номере, но объект от этого не перестанет быть отелем. Это коммерческая недвижимость.

Катерина Соболева, вице-президент ГК «Бекар»:
– Нормальная работа будущей гостиницы зависит от концепции застройщика. Прачечная, фитнес, парикмахерская, ресторан – всё это часть гостиничной технологии. Если компания остаётся на управлении, она заинтересована в сохранении концепции и оставляет эти помещения у себя в собственности, чтобы гости оставались довольными. Прибыль инвесторов – это те деньги, которые принесёт гость.

Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM:
– Чтобы получить «звёзды», отель должен соответствовать требованиям по встроенным помещениям и функциям (фитнес, ресторан, магазин, барбершоп). Если мы говорим о сервисных апартаментах с определённым уровнем доходности, мы обязаны обеспечить этими услугами постояльцев – своими силами или с помощью привлечённого оператора. 

Марина Сторожева, руководитель отдела продаж Апарт-комплекс VALO
– Интересы гостей и тех, кто останавливается в комплексе надолго, надо разводить на этапе концепции и проектирования. У нас в центральной части комплекса – именно отель с лобби, ресторанной зоной, фитнесом. В крайних секциях – апартаменты для долгосрочного проживания с отдельным входом. При этом во всех секциях есть бельепровод, технологические помещения для уборочного инвентаря, чистого и грязного белья (долгосрочная аренда не исключает уборки и стирки белья по заказу). На этапе продаж у клиента есть выбор – купить апартаменты без доходных программ или же инвестиционный продукт. Юниты в крайних секциях при желании тоже можно сдавать через УК, но доходность будет другая. Те же, кто покупает инвестиционный продукт, платит дороже (за гостиничные стандарты) и заключает обязательный договор с УК.

Тапио Сярккя, руководитель направления «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Принципиальное отличие апарт-отеля от жилого дома в том, что на пути от номера к выходу должно располагаться множество сервисов. И конечно, инженерные системы отличаются кардинально – они более сложные.

Екатерина Лисовская, генеральный директор УК «Плаза Отели» PLAZA LOTUS GROUP:
– Если, получая разрешение на строительство гостиницы, мы не предусмотрим инсоляцию, звукоизоляцию, системы вентиляции и кондиционирования, скорость и число лифтов в соответствии с запланированной «звёздностью», управляющая компания уже не сможет это исправить. И не обеспечит собственников доходностью в ожидаемом объёме. Всё это надо закладывать в проекте. 
 
Лилия Биткулова:
– Закон предусматривает поэтапную обязательную классификацию с 1 января 2019 года (поправки в закон о туризме). Но положение о классификации не готово в связи с тем, что с сентября 2018-го за развитие туристического рынка отвечает не Минкульт, а Минэкономразвития, и в ту же воду приходится входить второй раз.
Мы предлагаем считать апарт-отелем гостиницу, где все номера независимо от класса и площади имеют кухонное оборудование. Есть предложение ввести в законодательство термин «кондо-отель» для объектов, у которых много собственников. Должно появиться прозрачное операционное управление, чтобы собственник видел, что происходит с его недвижимостью. Но категория гостиниц «без звёзд» с 1 января 2019-го из правового поля уходит.

Дмитрий Синочкин:
– В Петербурге есть строящиеся и действующие апартаменты категории «без звёзд». В некоторых говорят, что на момент строительства не собирались делать отель. Другие называют себя санаториями. Их строят на рекреационных территориях и делают spa-зону и массажный салон, чтобы было похоже на медицинское учреждение. А на первой странице сайта – апартаменты и будущая доходность. Сейчас главный инструмент продаж – обещания доходности… В горизонте полутора-двух лет отчётливо маячит риск невыполненных обещаний.

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ.Агент»:
– Мы сделали выборку по рынку: застройщики обещают покупателям доходность 17-20% годовых. Некоторые предлагают гарантированную программу доходности. Есть ещё более экзотические варианты – участие в строительстве апарт-отеля через ЗПИФ, когда инвестор приобретает пул обезличенных квадратных метров. У меня всегда был вопрос: при такой доходности зачем вообще продавать апартаменты? Как застройщики считают финансовую модель? Среднерыночная доходность в недвижимости составляет 10-12% годовых. Проблема в том, что на рынке очень мало компаний, которые уже владеют или управляют действующими апарт-отелями. Всё завязано на доход, который будет года через три-четыре. Вы уверены, что формат и конкретно ваш проект будет настолько востребован? 

Блэйк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management:
– Судя по тому, как российские управляющие компании считают затраты, некоторым из них грозит банкрот-ство. Я бы посоветовал покупателям читать договор об управлении номером так же внимательно, как они считают свои проценты – проверять финансовые условия и расчёты.

Николай Антонов:
– Главный риск для УК я вижу в том, что управлять придётся многособственнической структурой. Когда апарт-отель новый, нагрузка на инженерные системы, лифты, МОПы невелика. Но объект будет стареть, затраты будут расти, а жилищное законодательство тут не работает, нет никаких сборов на капитальный ремонт. Всегда будут недовольные, которые проголосуют за снижение затрат и попытаются сменить форму управления. Примеры, когда здание живёт своей жизнью, а доходный бизнес – своей, в городе уже есть. И удачными их не назовёшь. А ведь чтобы конкурировать с отелями, управляющая компания постоянно инвестирует в персонал. Без компетенций гостиничного оператора не обеспечить привлечения и краткосрочного размещения гостей, а также высокой доходности собственникам.

Екатерина Лисовская:
– В Петербурге появился новый формат коммерческой недвижимости – инвест-отели. Он отличается низким порогом входа для инвесторов, широким выбором инвестиционных программ, а также высоким уровнем сервиса и инфраструктуры. Мы считаем доходность от 9 до 17% годовых достижимой для этого формата. И предлагаем инвесторам обратный выкуп, когда приобретённые на старте строительства квадратные метры можно продать управляющей компании по индексированной цене после ввода объекта в эксплуатацию.

Карина Шальнова:
– Мы по примеру апартаментов YES собираемся сделать пакеты «Реновация», по которым из арендной платы финансируются будущая реставрация мебели, замена оборудования и ремонт мест общего пользования. Клиенты часто спрашивают, как и за чей счёт будет обновляться здание и номерной фонд. Их волнует, что будет с объектом через пять лет. Они также интересуются, где мы найдём столько желающих жить в апарт-отеле. Риск снижения спроса есть. Сейчас не все застройщики и управляющие озабочены отстройкой от конкурентов, выбором точной концепции. 

Катерина Соболева:
– Видимо, апартаменты как продукт ждёт глубокая дифференциация. Не смогут нормально сосуществовать арендаторы, которые снимают номера на долгий и на короткий срок. Будут апартаменты, предназначенные для жизни (застройщику в этом случае предстоит нести дополнительную нагрузку по строительству социальных объектов). 
И будут те, что только для аренды с чётким разделением на долгий и короткий срок. «Долгосрочные» будут конкурировать за инвесторов с квартирами. 
У инвесторов постепенно сформируется представление, что 5-6% с номера, сдающегося надолго, совсем неплохие деньги. Гостиничное проживание будет приносить 10-15% в зависимости от локации. Основной риск – затоваривание рынка и неспособность некоторых проектов интегрироваться в новые условия.

Дмитрий Синочкин:
– Главный вывод: проекты, которые начинались до осознания технических и потребительских требований к апарт-отелям, неизбежно столкнутся с колоссальными проблемами на стадии получения «звёзд». А классификация неизбежна, как победа коммунизма в мировом масштабе. Если человек не оформил свою недвижимость как гостиничный номер, он теряет право извлекать из неё доходы, сдавая в аренду. Её нельзя выставить на booking, рекламировать, регистрировать гостей по месту пребывания – а это уже нелегальное проживание, штрафы, риски.
Отели, которые начаты в последние полтора года, учитывают это уже на стадии проекта и разработки концепции. Старые объекты – в зоне риска. Дополнительные шансы на жизнь сегменту даёт развитие пенсионной реформы. В минус могут сработать падающие доходы населения.