Как может отразиться на работе застройщиков очередная реформа в банковской сфере?

Максим Жабин, директор по развитию ГК «ЕДИНО»:  
— Банки давно стали полноправными участниками инвестиционного процесса в жилищном строительстве. Они предоставляют капитал, контролируют его использование и влияют на ключевые параметры проекта. После перехода отрасли на проектное финансирование девелопер уже не может рассматривать банк как внешнего кредитора, который появляется только для выдачи денег. 
Банки уже косвенно участвуют в управлении проектами: оценивают темпы продаж, ценообразование, наполнение счетов эскроу, исполнение графика и финансовую устойчивость компании. Поэтому обсуждение более глубокого контроля не выглядит неожиданным. Финансовый контроль нужен, но он не должен подменять управление девелоперским проектом. 
У банка и девелопера разная компетенция. Банк отвечает за финансирование, оценку рисков и контроль использования средств. Девелопер управляет продуктом, строительством, подрядчиками, сроками и отношениями с покупателями. Он ежедневно принимает решения, от которых зависит, будет ли проект достроен, каким окажется его качество и как он будет жить после ввода. 
Если одна сторона начинает выполнять функции другой, система теряет устойчивость. 

Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон: 
— В период интенсивного роста спроса, поддержанного льготной ипотекой, некоторые застройщики наращивали портфель проектов, не думая о качестве активов. Сейчас мы видим последствия несоразмерного масштабирования. Этого можно избежать, если адекватно оценивать собственные возможности.  
Создание консорциума крупнейших банков для контроля над строительством выглядит как самый критический вариант. Но усиление банковского контроля в отрасли — давно происходящий процесс. Портфель проектного финансирования жилья растет, банки давно уже не просто кредиторы, а полноценные участники отрасли. И интерес финансового сектора не только в том, чтобы строительная компания вернула кредит, идет контроль всего жизненного цикла проекта.  
При этом трансформация банков в управляющие компании для строительного бизнеса несет другой риск: мы можем стать заложниками подмены профессионального девелопмента банковским риск-менеджментом.  
На наш взгляд, оптимально выстроенная схема должна базироваться на трех китах: за продукт, выбор локации и реализацию несет ответственность девелопер, банк контролирует финансовую устойчивость, а государство обеспечивает защиту покупателей.  

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
— Если такая структура действительно появится, то возникает вопрос: в чем будет ее роль, задачи и ответственность? У крупных банков сотни финансируемых проектов в различных классах и регионах, с разным продуктом и темпами продаж, конкурирующие прямо и косвенно, и так далее. Условный консорциум будет представлять собой какую-то управляющую компанию верхнего уровня? Выглядит не очень реалистично и избыточно. 
Банки уже, как и указано в сообщении Минстроя, полноценные участники процесса. Это участие через оценку финмодели и прогнозов продаж девелоперского проекта. При этом банки оценивают и фактор девелопера: его опыт в аналогичных или иных проектах, репутацию, финансовую дисциплину, потенциал продаж и т. п. Занимать какую-то часть функций девелопера и брать на себя принятие соответствующих решений — это явно далеко от банковского профиля. Не думаю, что и сами банки хотят быть в какой-то серьезной степени девелоперами. Максимум — на уровне создания инвестиционных структур, примеры чего есть. Но это несколько иная стратегия. 

Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис»: 
— Вероятность формальной передачи управления я оцениваю как низкую. Банкам это не нужно. Проблемных кредитов в проектном финансировании жилья около 1% портфеля. Ради такой доли вряд ли кто-то будет создавать внутри банка полноценный девелоперский бизнес с проектировщиками, закупками, подрядом и отделом продаж. Проще достроить проблемный дом руками другого застройщика и выйти из актива. 
Фактически банки и так управляют. Кредитор согласовывает бюджет, подрядчиков, матрицу цен, размер скидок, лимиты по рассрочке, темп вывода корпусов в продажу. Застройщик привязан к одному банку на весь цикл и не может уйти к конкуренту. Кредитуют застройщиков 28 банков из 302. Никита Стасишин еще в апреле сказал прямо: главным строителем в стране стал банк. Вопрос давно не в появлении контроля, вопрос в его границах. 
Риск реформы я вижу один. Влияние банка на решения растет, а ответственность перед дольщиком остается на застройщике. Пока этот перекос не выровняли, любое усиление контроля делает систему медленнее и дороже. Полезнее была бы конкуренция между кредиторами. Законопроект о переносе эскроу в другой банк при рефинансировании для отрасли важнее всех разговоров о переделе. 

Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник «Южный»: 
— Данную инициативу можно рассматривать как еще один шаг к дополнительному регулированию строительной отрасли. Фактически именно банки обеспечивают финансирование строительства значительной части жилых проектов и играют существенную роль в их реализации. 
Прежде чем оценивать возможные последствия такой инициативы, необходимо более детально понимать предлагаемый механизм и, главное, какие именно функции управления предполагается передать финансовым организациям. От этого напрямую зависит, станет ли подобная модель дополнительным инструментом обеспечения финансовой устойчивости проектов или существенно изменит существующее распределение функций между банком и девелопером. 

Елизавета Конвей, директор по стратегическому развитию, управляющий партнер ELEMENT: 
— Возможный консорциум мы рассматриваем прежде всего как потенциальный антикризисный механизм для отдельных проектов и компаний, а не как новую универсальную модель девелопмента. 
При этом сама постановка вопроса закономерна. Высокая стоимость проектного финансирования, снижение доступности ипотеки и более длительный цикл принятия решения покупателями увеличивают нагрузку на экономику проектов. В этих условиях государству и банкам важно видеть потенциальные риски не тогда, когда проект уже столкнулся с серьезными трудностями, а значительно раньше. 
Если инициатива будет реализована, то для финансово устойчивых компаний принципиальных изменений, скорее всего, не произойдет: крупные девелоперы уже работают в условиях высокой прозрачности и регулярного банковского контроля. 
На уровне рынка последствия могут быть заметнее. Повышение требований к собственному капиталу, ликвидности и темпам реализации проектов способно ускорить консолидацию отрасли. Компаниям с высокой долговой нагрузкой или недостаточным запасом финансовой устойчивости станет сложнее запускать новые проекты. В результате рынок может получить меньше новых стартов, более осторожное формирование предложения и дальнейшее укрепление позиций крупных системных игроков. 
Для покупателей усиление контроля может стать дополнительной гарантией соблюдения сроков и завершения строительства. Но важно, чтобы повышение финансовой устойчивости не достигалось за счет упрощения продукта. В сложных рыночных условиях именно качество архитектуры, благоустройства, сервиса и инфраструктуры определяет востребованность проекта и, следовательно, его экономическую устойчивость. 
Финансовый контроль и операционное управление — разные функции. Банк обладает экспертизой в оценке рисков и защите капитала. Девелопер отвечает за продуктовую концепцию, архитектуру, строительство, работу с подрядчиками, маркетинг, продажи и будущий клиентский опыт. Полное погружение банков в операционное управление вряд ли будет эффективным для рынка в целом. 

Александр Свинолобов, генеральный директор компании STAVNI: 
— Фактически банки уже являются соинвесторами строительства, предоставляя проектное финансирование. Они глубоко вовлечены в процесс: оценивают проекты на стадии выдачи финансов, проводят строительную экспертизу, выезжают на площадки. 
Создание консорциума банков, наверное, возможно с учетом непростой экономики рынка долевого строительства. Но возникает вопрос, насколько далеко банки должны заходить непосредственно в девелоперский бизнес. Я убежден, что каждый должен профессионально заниматься своим делом. Задача девелопера — строить, создавать востребованный продукт и отвечать за его экономику. Задача банка в существующей системе проектного финансирования — оценивать риски и кредитовать. Когда один участник начинает выполнять функции другого, эффективность может снижаться. 
Есть и вопрос конкуренции. Проектным финансированием сегодня занимается ограниченное число банков, но девелопер все-таки может вести переговоры с ними и получать разные условия. Если создание консорциума приведет к унификации подходов и сокращению этой даже небольшой конкуренции, для девелопмента это скорее риск. 
При этом финансирование уже составляет существенную часть экономики проекта. Поэтому, на мой взгляд, профессиональное разделение ролей и конкуренцию в системе проектного финансирования стоит сохранять. 

Максим Ельцов, генеральный директор ПИА «Недвижимость»:  
— С учетом непростой ситуации, которая сейчас сложилась в жилом девелопменте, у банков и застройщиков все чаще возникают сложные, как минимум пограничные ситуации. Некоторые застройщики — пока по отдельным проектам — не справляются со своими обязательствами. При этом мы понимаем, что, если есть проблемы с обслуживанием кредита по проектному финансированию одного объекта, это становится проблемой для застройщика в целом, а также для банка, который осуществляет проектное финансирование. Потому что дальше вступают в силу различные условия кредитного договора, вплоть до вхождения банка в состав управления проектом. А отсюда — возникновение претензий банка по другим активам компании. 
При этом застройщик кредитуется по разным проектам у разных банков, стараясь диверсифицировать свои обязательства и не попадать в зависимость от одного банка. Кроме того, это связано с условиями ипотечного кредитования в разных банках: застройщик заинтересован в партнерстве с банком, который предоставляет наилучшие условия ипотеки. 
В результате возникновение сложностей у застройщика по одному проекту становится проблемой для всех банков, которые участвовали в кредитовании этой компании. 
Эту проблему нужно решать комплексно, потому что если часть банков-партнеров займут агрессивную политику по отношению к девелоперу, то и другим придется следовать их примеру, так как иначе они не смогут вернуть свои средства, направленные на проектное финансирование. В результате это может дать обратный эффект и ухудшит положение данного застройщика. 
Поэтому я считаю, что банкам приходится договариваться между собой, чтобы ввести согласованную политику в работе с проблемными застройщиками. 
Я не хочу сказать, что в целом по рынку складывается негативная ситуация с выполнением обязательств, но проблемные застройщики существуют, и для них эта тема актуальна. Банкам необходимо выработать единое коллегиальное решение относительно политики работы с такими компаниями. Думаю, для комплексного разруливания ситуаций с отдельными застройщиками требуется участие в этом процессе государственных структур: Минстроя, Федеральной налоговой службы, Центробанка и других.