Екатерина Мисюра: «Коммерческий фронт нужно проектировать как самостоятельный сценарий»

— Почему процесс нарезки первых этажей часто порождает неликвидные метры?
— Основная проблема — посадка коммерческих объектов по остаточному принципу. Чаще всего в проектах отталкиваются от жилой функции: здание делят на секции, определяют пятна квартир и мест общего пользования, организуют лобби и входные группы. То, что остается на первом этаже после комплектования жилья, девелоперы отдают под коммерцию.
В итоге, например, помещение может иметь площадь 120 кв. м, но при этом фасадный фронт составит всего 6 м, а глубина — 20 м. Получается вытянутое темное пространство с 1–2 окнами, малопривлекательное для будущего арендатора.
Чтобы не плодить «темные метры», коммерческий фронт нужно проектировать как самостоятельный сценарий. Для создания ликвидного и комфортного пространства под коммерцию соотношение ширины фасада к глубине должно составлять не менее 1:2, а высота потолков — от 4 м. При этом важно соблюдать равномерный шаг колонн для свободной планировки и проектировать входные группы в один уровень с тротуаром, без порогов и ступеней.
До старта рабочей документации девелопер должен понимать базовый состав и соотношение арендаторов, заранее распределяя площади под крупные «якоря» (супермаркеты или фитнес), сервисные лоты (пункты выдачи заказов и салоны красоты), а также выделеные зоны общепита.

— Можно ли сделать помещение универсальным под любого арендатора? 
— Теоретически да. Но если для всех помещений заложить максимальные инженерные мощности и гигантские шахты, это повлечет неоправданные потери для заказчика в ущерб продаваемым жилым площадям, а также заведомо завышенные нагрузки на городские инженерные сети, которые, очень вероятно, не удастся обеспечить. 
Эффективнее проектировать не тотальную универсальность, а разумную гибкость. Ее, как правило, обеспечивают переходом от стеновой конструктивной схемы жилых этажей к каркасной системе первого этажа через распределительные плиты, балки и капители. Другим вариантом является стилобат.  
Вынос коммерческой части в стилобатную зону позволяет физически и конструктивно отделить жилые секции от ретейла: внутри можно свободно варьировать шаг колонн, проще нарезать или объединять помещения, незаметно для жителей разводить инженерные трассы. Помимо этого, стилобат позволяет максимально удлинить линию первых этажей, выходящую на пешеходный трафик, что повышает обзорность с улицы и привлекательность помещений. 

— Общепит — самый прибыльный арендатор для застройщика и самый проблемный для жителей. Как заложить под него инфраструктуру без удорожания и конфликтов с жильцами? 
— Главная проблема общепита в жилых зданиях — запахи и акустический шум — постепенно исчезает. Опытные застройщики осознанно уходят от концепции «любое помещение под любой бизнес». Уже на начальных стадиях проектирования маркетологи фиксируют количество и размер локаций под потенциальный общепит. Под них закладывают увеличенные диаметры инженерных труб, усиленные перекрытия для компенсации вибраций от кухонного оборудования, автономные вертикальные шахты вентиляции, выведенные выше конька кровли, повышенные мощности по водоснабжению и электричеству. 

— Дворы без машин стали стандартом комфорта. А как быть с разгрузкой ретейла, если грузовики и курьеры на тротуарах банально мешают пешеходам? 
— Этот конфликт интересов пока остается насущным. Покупателям продают «безопасный тихий двор», но на рендерах не изображают припаркованный под окнами грузовик для минимаркета или машины курьерской доставки, которые сменяют друг друга каждые 15 минут. 
Главная коллизия — в правовом и градостроительном разрыве. Проектировщик предусматривает специальные парковочные карманы для разгрузочно-погрузочных работ. Однако повесить там знак «Остановка запрещена» может только город, из-за чего технические места занимает личный автотранспорт, выталкивая грузовики ретейла либо на тротуары, что неудобно пешеходам, либо на вторую линию проезжей части, что может полностью заблокировать проезд машин. 
В ходе проектирования разгрузочные зоны можно углубить под здание на первом этаже за счет изменения теплого контура, чтобы приемка товара не перекрывала проход и не будила жильцов в ранние часы, однако далеко не каждый девелопер готов отдавать под технические нужды ценную продаваемую площадь. 

— Застройщики сдают стильные фасады, но арендаторы быстро обвешивают их пестрой рекламой. Как сохранить визуальную среду? 
— Визуальный комфорт — так же важен, как и тишина. Если фасад хаотично заполнен вывесками, у обитателей дома возникает ощущение жизни в торговом центре. 
Начнем с того, что коммерческие помещения работают на уровне восприятия с улицы. Качественное остекление, интуитивно понятные входные группы и благоустройство делают пространство привлекательнее для посетителей. При этом фасады должны быть устойчивы к ротации бизнеса, а не зависеть от того, насколько аккуратно новый арендатор оформит вывеску на фасаде. 
Это задачи архитекторов и проектировщиков. Мы предусматриваем, например, закладные детали для размещения вывесок на единой высоте с учетом архитектурного облика, регламент прозрачности витрин с запретом на глухую оклейку пленкой и установку фальш-стен, ограничения по яркости и импульсивности подсветки, чтобы наружная реклама не светила в окна квартир напротив. 
Здесь помогает дизайн-код, который совместными усилиями формируют девелопер, маркетологи и авторы архитектурного, ландшафтного или дизайн-проектов. Это не набор запретов, а скорее совокупность стилистических правил и приемов, которые способствуют формированию целостной среды и идентичности здания. Но такой свод правил оформления фасада эффективно работает, когда он включен в договор купли-продажи или аренды помещения как обязательное приложение с финансовыми санкциями за нарушение. Хотя, я полагаю, фирменный стиль арендатора всегда можно деликатно интегрировать так, чтобы он поддерживал общий облик здания, а не конфликтовал с ним. 

— Что вам как архитектору хотелось бы внедрить на первых этажах из решений, которые девелоперы пока воспринимают с опаской? 
— Все заказчики стремятся к максимально возможной высоте встроенных помещений с минимумом выступающих конструкций. Мне же как архитектору хочется гибче подойти к этому вопросу, чтобы выступающие балки и капители превращались в сильные элементы дизайна. Современные тенденции архитектуры интерьеров очень тесно взаимодействуют с конструктивной системой здания, интерпретируя ее в самых разных стилистических решениях. Конструкции могут стать выразительной частью интерьера, характером здания. Но пока это скорее творческие размышления, опережающие привычные стандарты девелопмента. 

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль» / «Траектория»: 
— На мой взгляд, 5–7% коммерции в ЖК относительно жилья — подходящее соотношение. Идеальная картина: заранее прописать функцию и состав арендаторов, но на практике это почти невозможно. Исключение — проектирование сразу под «якорного» арендатора, но здесь нужна экспертиза, чтобы точно понять, готов ли «якорь» зайти именно сюда. 
Пример: застройщик проектирует помещение 450 кв. м под магазин, а в другой части дома есть четыре помещения по 100 метров с возможностью объединения. На стадии реализации профессиональный инвестор вместе с арендатором выбирает четыре по 100 «квадратов», а 450-метровый блок становится для застройщика сложно реализуемым активом. Поэтому гибкость нарезки важнее угадывания оператора. 
Для экономии времени и средств будущих арендаторов мы готовы по акту допуска пускать собственников на ремонт помещений раньше ввода в эксплуатацию, чтобы бизнес быстрее начинал работу. Заранее предусматриваем место и вывод кабеля для вывесок, указываем места для внешних блоков кондиционеров.  
Что касается перекраивания экономики коммерческих помещений — наша компания на это готова. Если фронт первого этажа не работает как стрит-ретейл, честнее сменить функцию, чем продавать «темные метры». В ЖК «Знатный» в части первого этажа мы так и сделали: разместили сити-виллы — формат «нижнего города» с собственным входом с улицы, патио и потолками 4,15 м. 

Анна Клименкоди, дизайнер интерьеров, эксперт по интеграции ИИ в дизайн-проектирование: 
— Дизайн-код фасадов — необходимый инструмент формирования целостной городской среды. Я поддерживаю участие дизайнеров в адаптации фирменного стиля арендаторов: индивидуальность бренда можно сохранить через типографику, материалы, пропорции и освещение, не нарушая архитектурную композицию здания. 
Узкие и вытянутые помещения требуют работы прежде всего с восприятием пространства. Здесь эффективны сценарное освещение, визуальное зонирование, ритмичное чередование фактур, зеркальные поверхности и продуманная перспектива. Важно не просто осветить дальнюю часть помещения, а сформировать маршрут посетителя, который будет работать и на коммерческую функцию. 
Выступающие балки и перепады высот я рассматриваю как потенциальный архитектурный ресурс. Их можно интегрировать в композицию потолка, подчеркнуть направленным светом или использовать для функционального зонирования. Вместо маскировки конструкций мы получаем выразительную идентичность интерьера. 
Убеждена, что современный коммерческий дизайн должен решать одновременно три задачи: обеспечивать функциональность бизнеса, создавать эстетическую ценность и сохранять комфорт жителей.  

Кирилл Рудаков, учредитель, генеральный директор ГК «Алгоритм жизни»: 
— Мы заранее продумываем дизайн-код проекта: определяем принципы размещения вывесок, требования к их размеру, цвету и материалам, а также правила оформления фасадов.  
Важно, чтобы регламент был не формальностью, а понятным и практичным инструментом. Когда общие правила заданы заранее и одинаковы для всех, разнообразие вывесок не превращается в визуальный хаос, а коммерческая функция органично вписывается в архитектуру проекта. 
Неликвидные метры на первых этажах часто появляются, когда помещения делят в первую очередь по плану здания, а не с учетом будущих сценариев использования и реального спроса. В результате могут возникать неудобная глубина или ширина помещения, неудачное расположение входа, сложная геометрия, колонны в ключевых зонах или ограниченные возможности для размещения инженерного оборудования. 
Иногда при нарезке также не учитывают поток пешеходов и соседство с другими функциями: помещение оказывается в месте, где его плохо видно и куда сложно зайти. 
Поэтому важно продумывать коммерческие пространства еще на этапе проектирования. При этом полезно предусматривать разные варианты объединения и разделения блоков: тогда помещение можно адаптировать под арендатора, не меняя конструктив здания. Такой подход не гарантирует, что каждый метр подойдет любому бизнесу, но снижает риск появления площадей, которые сложно использовать и сдавать. 

Максим Черный, основатель и генеральный директор студии дизайна интерьеров Artum: 
– Дизайнерам стоит подключаться до изготовления вывески: сохранить узнаваемость бренда, подобрать масштаб букв, материалы и подсветку с учётом фасада. Важно оценить вывеску с тротуара и со стороны жилых окон, заметность для посетителя должна сочетаться с комфортом жителей. 
В интерьере я бы начинал с функционального зонирования и маршрута посетителя. Вместо одного длинного зала можно организовать несколько последовательных зон с помощью мебели и света. Прозрачные перегородки сохранят визуальную связь между ними. Равномерное освещение стен поможет сделать пространство визуально светлее и шире, а световой акцент в глубине даст посетителю ориентир. Расположение клиентских, рабочих и подсобных зон нужно выбирать под конкретный бизнес. 
Балки можно включить в композицию потолка: поддержать их ритм светильниками, подчеркнуть фактуру или цвет. Локальное понижение использовать для выделения стойки, зоны ожидания или камерной посадки. Я бы сохранял доступную высоту там, где она есть, и связывал перепады с функциями помещений. Тогда конструктивные особенности становятся понятной частью интерьера.  

Ольга Газеева, заместитель генерального директора по развитию Fizika Development: 
– В элитном сегменте коммерческие помещения рассматриваются как важная часть инфраструктуры жилого комплекса, поэтому их функциональное назначение, а иногда и состав будущих операторов определяются еще на этапе разработки концепции. Девелопер нередко сохраняет такие площади в собственности, чтобы контролировать их дальнейшее использование и формировать коммерческую среду, соответствующую уровню и позиционированию проекта. 
Особенно важно заранее учитывать требования ресторанов, фитнес-клубов и других операторов, которым необходимы специфические инженерные решения: отдельные системы вентиляции, определенные электрические мощности, водоснабжение, шумоизоляция, дополнительные входы и зоны разгрузки. 
В крупных проектах, состоящих из нескольких корпусов, часть коммерческих помещений может предназначаться для последующей продажи, объем продаваемых площадей застройщик определяет сам. Однако и здесь важно заранее определить допустимые сценарии использования: ритейл, салоны красоты, сервисные предприятия, коворкинги. Это позволяет сохранить целостность инфраструктурной концепции и предусмотреть возможность адаптации помещений под потребности будущих собственников.  

Василий Тимофеев, генеральный директор строительной компании «Сити Солюшенс»: 
– Важнее не доля коммерческих площадей в проекте, а возможность адаптировать их под разные функции без серьезного вмешательства в конструктив здания и инженерные системы. Такие сценарии нужно закладывать в техническое задание. Например, возможность объединения или разделения помещений, резерв по мощностям, удобные точки подключения и гибкую организацию входных групп. Конечно, учитывая ограничения по конструктивной схеме, пожарной безопасности, вентиляции и пр. 
Чем раньше девелопер привлекает профильного оператора, тем больше возможностей учесть его требования без дорогой переделки. Это важно для помещений с особыми требованиями по инженерии, нагрузкам на перекрытия, вентиляции, электроснабжению и логистике. Для ресторана, фитнес-клуба или продуктового магазина набор требований будет существенно различаться. 
При этом коммерческие помещения приходится проектировать за несколько лет до ввода ЖК в эксплуатацию. За это время меняются окружение, плотность заселения, конкурентная среда и потребительские привычки, а вместе с ними — востребованные форматы торговли и услуг. Девелопер оказывается между двумя задачами: обеспечить безопасность и надежность здания и сохранить возможность адаптировать коммерцию к меняющемуся спросу. 
Экономика коммерческих помещений должна проверяться не только на этапе разработки концепции, но и по мере развития проекта. Если расчеты показывают, что заданная площадь, конфигурация или набор помещений не соответствуют потенциальному спросу, нужно искать альтернативные решения. Не всегда речь об увеличении или сокращении площади. Иногда эффективнее изменить нарезку, предусмотреть возможность их объединения, пересмотреть расположение входов или скорректировать инженерные решения. В отдельных случаях стоит пересмотреть и сам объем коммерции, если анализ спроса показывает, что рынок не сможет его поглотить. 
Для нас важно найти баланс между архитектурной концепцией, экономикой и реальными потребностями будущих жителей. Первые этажи должны не просто соответствовать исходному техзаданию, а создавать востребованную инфраструктуру, которая будет работать и после заселения дома.   

Ксения Садкова, директор по маркетингу и продажам LEGENDA: 
– Мы рассматриваем коммерческие помещения как самостоятельный продукт, экономика и функциональность которого должны быть продуманы на этапе проектирования. Поэтому при разработке мастер-плана мы определяем базовый пул арендаторов и учитываем их требования к площадям, планировкам и инженерной инфраструктуре. Такой подход позволяет избежать появления невостребованных помещений, сократить затраты на последующую адаптацию и повысить ликвидность коммерции. Например, в проекте «Чёрная речка, 41» мы ещё на стадии проектирования предусмотрели возможность объединения четырёх помещений под супермаркет. Для этого заложили усиление перекрытий, предусмотрели разгрузочный карман и продумали эргономику планировочного решения. В результате помещения могут эффективно использоваться как по отдельности, так и в составе единого торгового пространства. Это расширяет круг потенциальных арендаторов и даёт инвестору большую свободу в выборе стратегии использования актива. Универсальной доли площадей не существует, она зависит от локации, характеристик проекта и потенциального арендного спроса. В практике LEGENDA порядка 15–20% коммерческих помещений проектируются с возможностью гибкой трансформации планировок и инженерных мощностей. И они закладываются непосредственно в техзадание. Это позволяет избежать дорогостоящих изменений на поздних стадиях, сократить сроки выхода помещений на рынок и минимизировать риски простоя.