Купить, чтобы продать?

Приобретение квартиры в новостройке – это не только решение жилищного вопроса. Инвестиционные сделки на первичном рынке стали нормой и позволяли неплохо заработать. Однако в будущем такой бизнес может стать менее прибыльным.

Суть в разнице между стоимостью квартиры на раннем этапе строительства и её ценой в практически готовом доме. Начиная продажи на этапе котлована, застройщики должны обеспечить привлекательность объекта, ведь ждать готовой квартиры дольщику придётся около двух лет, а то и больше. В принципе, купив квартиру на старте проекта и продав под конец, можно было заработать около 20% годовых – такой доходности не предложит ни один банк. То есть за два года, пока идёт стройка, жильё дорожало на 40, а то и 50%.
Но схема срабатывала не всегда. Например,  до 2014 года рынок был «разогрет», а после кризиса, когда спрос упал, цены долгое время «стояли» или увеличивались на уровне инфляции. Некоторые квартиры даже подешевели. С 2018-го начался новый рост цен, на этот раз активность покупателей подстёгивали законодательные изменения. Так, с 1 июля 2019-го застройщики должны привлекать кредиты банков для строительства (это называется проектное финансирование), а деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах до сдачи объекта. Получается, теперь компаниям нет смысла демпинговать на старте, ведь они всё равно берут кредит на стройку. Правда, большинство уже начатых проектов завершат по старой схеме – деньги дольщиков девелоперы смогут получать сразу.

«Спекулянтов» не сосчитать

Директор по развитию, партнёр маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов полагает, что уйдут непрофессиональные инвесторы, которые «раздували» рынок, но место для квалифицированных останется: «Идентифицировать инвесторов и реальных покупателей на стадии котлована очень сложно. Ведь в  этот период жильё активно покупают и для личных нужд из-за привлекательных цен. По сути, объём продаж на нулевом цикле определяется количеством квартир, выведенных на рынок застройщиком». Трудно анализировать и перепродажи на стадии строительства: кто-то передумал жить в конкретном районе или комплексе, потому что рядом появился лучше, кто-то переезжает в другой город, не может больше платить ипотеку или решил купить в этом же проекте квартиру большей площади…
«Конечно, на рынке присутствуют покупатели, которые приобретают недвижимость с целью перепродажи. Но наши клиенты в основном семейные люди, которые приобретают квартиры для себя. Доля инвестиционных покупок невелика. К тому же мы часто начинаем продажи на достаточно высокой стадии готовности, и стоимость «квадрата» практически соответствует ценам на вторичном рынке», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
«Многое зависит от проекта. Если говорить об объектах «Мегалита», то основная доля наших покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания. Но инвесторы, безусловно, тоже есть. В среднем по переуступке реализуется до 10-15% от всего объёма квартир», – подсчитал директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.

От старта до финиша

«Разница в стоимости 1 кв.м на этапе котлована и перед вводом объекта в эксплуатацию в предыдущие годы достигала 50%, а в среднем составляла 20%. Многое зависит от ценовой политики застройщика, от того, сколько ему нужно денег на начальном этапе, и от раскрученности локации. Несмотря на изменение схемы финансирования, инвесторам по-прежнему будет интересен рынок новостроек. Такая ситуация сохранится ещё порядка полутора лет. За это время застройщики выведут на рынок все имеющиеся в запасе проекты, которые смогут реализовать по старой схеме. Новые будут появляться в продаже в основном по схеме эскроу, что существенно снизит их привлекательность для инвесторов. Ведь разница между начальной ценой и стоимостью готового жилья сократится», – рассуждает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
«Продажа с использованием эскроу-счетов также позволяет приобретать недвижимость на этапе котлована, и, конечно, покупка на ранней стадии обойдётся дешевле. Тем не менее разница со стоимостью на этапе после сдачи, скорее всего, не будет столь значительной. По крайней мере, не такой, к которой привыкли инвесторы. Застройщику необходимо учитывать в финансовой модели стоимость проектного финансирования. В связи с этим средние цены станут больше, при этом амплитуда их роста в рамках строительного цикла будет меньше», – уверен Андрей Кириллов.
Генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева считает, что учитывать надо не только интерес инвесторов: «Покупка на старте продаж – хорошая возможность, уложившись в один и тот же бюджет, приобрести более комфортную квартиру в строящемся доме, нежели готовую, но с менее удачными качественными характеристиками. 
Объекты ГК «КВС» ориентированы на собственное проживание, но инвестиционная составляющая важна не меньше. В жизни постоянно происходят изменения – появляются и подрастают дети и внуки, кто-то переезжает в другой город или район. Ликвидная квартира в хорошем доме и в удобном квартале – это вложение в будущее». По мнению г-жи Альшаевой, новые реалии рынка глобально не повлияли на ценовую политику. Покупать квартиру на старте всё равно выгоднее: «Рост цен, который мы закладываем по плану в проектах, реализуемых по новым правилам, аналогичен показателям по остальным: это минимум 20-25%. Квартира, которую нужно ждать два-три года, и готовая, куда можно заселиться сразу, получив ключи, не могут стоить одинаково».

Хлопотная цессия

С тем, что готовые квартиры будут дороже, согласна и директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова: «Сегодня разница между стартом продаж и моментом ввода объекта составляет 20-30%. Но схема реализации жилья по эскроу-счетам ещё не проработана, поэтому рано говорить, каков будет порядок при цессии. Будет ли открываться ещё один эскроу-счёт на одну и ту же квартиру или дольщик передаст его новому покупателю, кто оплатит перевод денег, какова будет стоимость квартиры по договору цессии и как дольщики решат вопрос с налогообложением, если продают квартиру дороже, чем покупали? Вероятно, переуступка уже не будет так удобна, как раньше».
«Возможность переуступки предусмотрена законом и при схеме с эскроу-счетами. Но сама процедура усложнится – процесс переоформления счетов и другие перипетии с банками могут занять больше времени. Маржа инвесторов, безусловно, сохранится, но уже не в таком объёме. То, что девелоперам придётся брать кредиты, в целом скажется на цене квадратного метра. 
Застройщики будут стремиться наполнять эскроу-счета, чтобы экономить на процентах: чем больше денег внесли граждане, тем меньше ставка за пользование кредитом. Но квартиры на завершающем этапе всё равно будут дороже. А дальше всё зависит от проекта: комплекс в уникальной локации подорожает значительно больше, чем проект в районе, где разные компании строят несколько ЖК», – полагает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьёва напоминает, что максимально выгодные предложения от застройщика будут до тех пор, пока он не наберёт определённую сумму на эскроу-счетах: «Компаниям больше нет резона продавать большие объёмы на ранних стадиях, поскольку они не смогут использовать вырученные средства до завершения стройки. Так что после продажи необходимого пула квартир компании с большой вероятностью будут выводить оставшееся жильё на рынок более сдержанно. Наибольшую выгоду компании получат от продажи готового жилья, наряду с покупателями-инвесторами, успевшими заключить сделку на котловане. Цены в течение строительного цикла по-прежнему будут расти до 15%, в зависимости от локации объекта и конкурентного окружения».
Генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков уверен, что эскроу ничего принципиально не изменит: «Да, цены на «котловане» вырастут, так как застройщики начнут закладывать в себестоимость затраты на проектное финансирование. Но после ввода объекта в эксплуатацию квартиры всё равно дорожать будут».

Компактные инвестиции

Застройщики уверены, что возможности для инвестирования сохранятся, но для этого подойдут не все объекты. «Выбирать нужно не столько жилой комплекс, сколько местоположение. Наибольшим потенциалом обладают ещё не раскрученные, развивающиеся локации. По мере роста их популярности будут расти и цены. В своё время по такому сценарию развивалась северная часть Приморского района. Сейчас потенциалом обладают локации у станций метро «Чёрная речка», «Лесная», «Елизаровская». А после перехода на эскроу-счета в целом по рынку можно ожидать удорожания, но не очень значительного – в пределах 5-6%», – считает Пётр Буслов.
«В среднесрочной перспективе жильё подорожает, но пока значительным этот рост не назвать. Основная доля текущих проектов реализуется по старым правилам. Это сдерживающий фактор для тех, кто уже начал продажи по новой схеме. Тем не менее девелоперы будут вынуждены покрывать дополнительные расходы на кредиты», – рассуждает Андрей Кириллов. Он уверен, что покупателям надо делать ставку на эксклюзивные (не значит элитные) объекты с редкими характеристиками. Например, комплексы в черте города в шаговой доступности от метро. В таких локациях свободных участков немного, и жильё будет цениться со временем только больше. Всегда востребованы варианты с хорошими видовыми характеристиками – у воды, рядом с парками. И тогда разница в цене на старте и на финише проекта может превысить 15-20%. Что касается самих квартир, спросом пользуются компактные и функциональные. Многие предпочитают однокомнатные варианты и квартиры евроформата. Эти объекты востребованы и на вторичном рынке.
«Продажи в наших проектах показывают, что с начала реализации до ввода в эксплуатацию жильё может подорожать на 20-40% в зависимости от типа квартиры и расположения дома. Наибольший рост показывают студии, одно- и двухкомнатные квартиры в локациях с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой, как правило, рядом с метро», – говорит Анжелика Альшаева.
В том, что жильё в среднесрочной перспективе однозначно подорожает уверена и Ирина Соловьёва: «Наиболее привлекательные для инвестиций объекты – однокомнатные квартиры и студии в пешей доступности от метро, поближе к центру города. В таких новостройках цены растут даже тогда, когда в целом рынок «проседает». А когда в локации наблюдается недостаток «семейных» квартир, то и двухкомнатные, и трёхкомнатные варианты становятся привлекательными. В нашей компании наибольшая доля инвестиционных покупок приходится на квартал «Галактика».
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман прогнозирует, что в ближайшие годы цены на квартиры будут расти плавно, в среднем на 8-10% в год: «Выбирая объект для инвестиций, нужно изучить концепцию проекта, репутацию девелопера, историю уже построенных им домов. Это важно, чтобы понять: будут ли реализованы все обещанные на старте опции. В первую очередь, обращать внимание стоит на социальную и коммерческую инфраструктуру».
«Параметры наиболее рентабельных для инвестиций вариантов вряд ли сильно изменятся. Традиционно востребованы объекты с хорошей транспортной доступностью, вблизи метро или в активно развивающихся районах, в жилых комплексах не ниже комфорт-класса. Наиболее ликвидными в долгосрочной перспективе остаются новостройки бизнес-класса с детально проработанной концепцией, самодостаточной внутренней инфраструктурой, безопасной и благоустроенной территорией», – полагает Евгений Жуков. Он уверен, что независимо от стадии готовности объекта лучше всего продаются «двушки» с европланировками, компактные и функциональные однокомнатные квартиры. «В нашем ЖК «Георг Ландрин» таких квартир больше половины, спроектированы детские и спортивные площадки, детский сад. Достаточно коммерческих помещений, где разместятся магазины, пекарни, аптеки, салоны красоты, спортивные секции и пр. В долгосрочной перспективе квартиры в ЖК с развитой инфраструктурой имеют больший потенциал для роста цены», – считает Евгений Жуков.

Коммерческая альтернатива

Что касается инвестиций в коммерческие помещения, эти объекты и раньше нечасто покупали для перепродажи: «В большинстве случаев их приобретают для последующей сдачи в аренду либо конечные пользователи. Наибольшей популярностью традиционно пользуются варианты от 50 до 100 кв.м, правильной формы, расположенные по внешнему контуру жилого комплекса, – рассуждает Пётр Буслов. – А вот машино-места в паркингах – наименее интересный объект для инвестирования. Их стоимость не растёт во времени, что связано с низким спросом на такую недвижимость».
«Мы предлагаем большой объём коммерческих помещений на первых этажах. На них переключаются многие частные инвесторы, что связано в первую очередь с показателями доходности. В сегменте стрит-ритейла она достигает 12-15%. Но и такую недвижимость люди обычно покупают не для перепродажи, а чтобы сдавать в аренду либо развивать собственный бизнес», – говорит Сергей Степанов.
«Инвестиции в коммерческие помещения также останутся востребованы. Наиболее ликвидны небольшие встройки площадью 50-70 кв.м», – уточняет Ян Фельдман.
«Коммерческие помещения мы не продаём, а сдаём в аренду, чтобы контролировать их целевое использование. Кроме того, они могут использоваться как залог по кредитам. Что касается мест в паркингах, то даже в центре города доход от их сдачи в аренду будет небольшим, несмотря на сложности с парковкой. Они довольно дорогостоящие. Машино-место площадью 14 кв.м стоит в среднем 1 млн рублей. Его можно сдать максимум за 8000 рублей в месяц, да ещё и за обслуживание платить. Такая инвестиция окупится лет за 16, не меньше. Чтобы накопить на безбедную старость, надо иметь несколько квартир, которые будут сдаваться в аренду. Но коммерческие помещения в правильных локациях гораздо интереснее. Только инвестировать надо здраво, тщательно подходя к выбору объектов», – рекомендует Максим Жабин.