Взгляд с финансового Олимпа

За 10 лет на жилищные программы потрачены сотни миллиардов рублей. А доступность жилья в стране не изменилась. Как стоил «квадрат» 0,8 средней зарплаты – так и стоит. 

Банк России опубликовал аналитическую записку о состоянии жилищного строительства в стране. Главный финансовый регулятор будет выпускать такие отчёты регулярно – раз в полгода. Отчёт получился взвешенным: в нём много цифр и фактов, выводов мало и они сформулированы предельно аккуратно.

В документе отмечено: после исторического максимума (в 2015-м) ввод жилья стал постепенно сокращаться. Параллельно увеличилась доля домов ИЖС.

В 2018-м был отмечен рост площади новостроек (до 135 млн кв.м) – из-за предстоящей отмены «долёвки». Дома массового сегмента (эконом- и комфорт-класса) составляют 89%. При этом почти половина новостроек сосредоточена в 10 регионах-лидерах.

«За прошедшее десятилетие соотношение между стоимостью жилья и доходами практически не изменилось», – отмечают аналитики ЦБ. В среднем по России в 2018 году размер среднедушевого месячного дохода равнялся стоимости 0,8 кв.м жилья. Впрочем, этот показатель сильно отличается по регионам. Соответственно, самая низкая доступность жилья (или покупательная способность доходов) наблюдалась в регионах с более дорогой недвижимостью (включая Москву, Петербург, Московскую и Ленинградскую области), а также в регионах с более низкими доходами (Алтай, Тыва, Ингушетия и др.).

Доступность ипотечного кредитования зависит от количества детей в семье. Купить квартиру в ипотеку могут (теоретически) 30% семей, состоящих из двух родителей и одного ребёнка. Если детей трое – только 5%.

Средняя стоимость квадратного метра в московской новостройке в середине 2019 года составила 195 000 рублей, в Петербурге (второе место в рейтинге) – 114 000.

До 2025 года, по демографическому прогнозу Росстата, численность населения России сократится на 0,4%. Количество несовершеннолетних детей также будет снижаться. «По данным комплексного наблюдения, особую необходимость в улучшении жилищных условий испытывают именно семьи с несовершеннолетними детьми. Таким образом, демографические условия в средне- и долгосрочном периодах будут ограничивать рост спроса на жильё…»

При этом ипотечный сегмент продолжает расти. В начале 2015 года ипотечный кредит был у 3–4% российских семей, к середине 2019-го – уже у 10–12%. Увеличились сроки кредитования, это позволяет заёмщикам, при сохранении доли расходов на обязательные платежи, покупать более дорогое (и более просторное) жильё. Сокращается средняя сумма первоначального взноса. В конце 2016-го кредиты с первоначальным взносом до 20% стоимости квартиры составляли менее 10% от всех выданных кредитов, в начале 2019-го свыше 40% новых кредитов относились к этой категории.

Средний размер ипотечного кредита в Москве – 4,68 млн рублей, в Московской области – 3,52 млн, в Петербурге – 2,94 млн, в Ленинградской области – 2,75 млн рублей.

Центробанк напоминает: на цели нацпроекта «Жильё и городская среда» государство – через субсидии, дотации, вложения в инфраструктуру и налоговые льготы – планирует потратить около 1 трлн рублей. Эта сумма эквивалентна строительству 15 млн кв.м жилья. А прибавка должна составить более 40 млн (78 млн – в этом году, 120 млн – к 2024-му).

Кто и за счёт чего оплатит недостающие 25 млн кв.м – в отчёте ЦБ не указано. Вероятно, население, за счёт новых долгов…