Кадастровый переполох

Во вторник, 22 октября, заканчивается срок приёма претензий и замечаний по кадастровой оценке областных земель.

Предварительный отчёт о кадастровой стоимости участков сельхозназначения, земель населённых пунктов и водного фонда специалисты ГБУ «ЛенКадОценка» опубликовали в начале сентября. По закону, на замечания и поправки отводится 50 дней.

Всего оценщики определили стоимость 647 185 участков из состава земель сельхозназначения, 55 – водного фонда и 622 526 наделов – из земель населённых пунктов.

Суммарная кадастровая стоимость «сельхозки» выросла вдвое: с 737 546,52 млн рублей до 1,5 млрд. В городах, посёлках и деревнях рост менее заметный: всего на 22,58%. (Было: 917 053,75 млн, стало – 1,124 млрд рублей.) Сразу оговоримся: цифры предварительные и будут уточняться по мере обработки поступивших поправок и уточнений.

В сентябре–октябре собственники, муниципалитеты и районные власти направили в ГБУ около тысячи замечаний. Основная часть писем связана с увеличением кадастровой стоимости, соответственно – с ростом налогооблагаемой базы.

«К сожалению, далеко не всегда собственники участков приводят основания для изменения стоимости или указания на ошибки, – говорит руководитель ГБУ «ЛенКадОценка» Юрий Зиньковский. – А доводы о том, что увеличение налогов погубит сельхозпроизводителей и разорит дачников, следует всё же направлять не нам. А федеральным и муниципальным депутатам. Именно они рассматривают законы и устанавливают налоговые ставки. Наша задача – определить кадастровую стоимость земли, максимально близкую к рыночной».

Предыдущая кадастровая оценка областных земель проводилась в 2008-м («сельхозка») и 2007-м (земли населённых пунктов); оценка участков в садоводствах и ДНП была проведена в ценах 2008 года, но утверждена в 2010-м. За прошедшие годы цены существенно изменились.

В целом по области по результатам расчётов ГБУ на 60% снизилась стоимость земель сельхозназначения, используемых под производство сельхозпродукции. Участки из земель сельхозназначения под ИЖС, наделы в садоводствах и дачных посёлках в радиусе до 90 км от Петербурга подорожали в среднем в три раза. От 90 до 150 км – на 83,3%. Стоимость ИЖС и СНТ в черте населённых пунктов в пределах 90-километровой зоны увеличилась на 37,5%.

«Земли значительной части садоводств были сильно недооценены», – замечает Андрей Бойко, начальник управления ГКО ГБУ «ЛенКадОценка».

Сильнее всего – в 30 раз – выросла стоимость «сельхозки» под жилыми многоквартирными домами. Это 22 участка в кварталах массового жилищного строительства – Кудрово, Янино, Мурино… Как и почему наделы под многоэтажными зданиями остались в категории «сельхозки» – вопрос, конечно, интересный. Но не к оценщикам – они работают с тем, что выгружено из ЕГРН. А к местным чиновникам, областному Комитету по градостроительству и к Росреестру... 

Довольно велик разброс стоимости по районам.

В два раза и более подорожала земля сельхозиспользования в Бокситогорском, Волосовском, Волховском, Выборгском, Киришском и Лодейнопольском районах. Снизилась кадастровая стоимость сельхозземель во Всеволожском и Приозерском. Земли населённых пунктов заметнее всего поднялись в цене в Бокситогорском, Выборгском, Всеволожском, Подпорожском и Приозерском районах. В Гатчинском, Кингисеппском, Киришском, Сланцевском, Сосновоборском и Тихвинском стоимость таких наделов уменьшилась. Стоимость подобных участков различается в десятки, а то и сотни раз, в зависимости от удалённости от Петербурга.

В процессе корректировки предварительной оценки специалисты ГБУ встречались с районными и муниципальными чиновниками. (Много вопросов было по Лужскому району, Киришскому, Выборгскому и не только.) Нельзя сказать, что эти встречи (особенно поначалу) носили дружелюбный характер, но важно, что такой диалог хотя бы начался.

Наибольшую реакцию, конечно, вызовет увеличение налогооблагаемой базы по садовым и дачным участкам. Полагаем, что далеко не все дачники и садоводы читают NSP, а 9 из 10 собственников вообще не подозревают о том, что переоценка уже проведена и что это их непосредственно касается. В этом случае новые налоговые платёжки, которые начнут приходить в будущем году, станут для них неприятным сюрпризом. Тем более во многих случаях увеличение стоимости земли обусловлено тем, что за 10–12 лет в СНТ и ДНП произошли серьёзные улучшения: проложены дороги, подведено электричество и т.д. Причём, как правило, за счёт самих дачников.

(В городе с такой ситуацией столкнулись арендаторы: отремонтировал подвал – плати за аренду больше!)

Возможно, размер и обоснованность налоговых ставок станут поводом для обращения граждан к федеральным и муниципальным депутатам.