НАШ ЦИТАТНИК: «Возможно, те правила, по которым сейчас должны работать застройщики, сложные и неудобные, но они правильные и честные – ничего личного, всё для города...» Александр Беглов

4 декабря, 14:42

Садоводства обрастут торговлей?

21 ноября 2019 в 08:32
1 637

Садоводства обрастут торговлей?

В садоводствах Ленобласти разрешат строить магазины и медпункты. Такой законопроект приняли местные депутаты.

В садоводствах Ленобласти разрешат строить магазины и медпункты. Такой законопроект приняли местные депутаты.

Причём для реализации таких проектов даже не понадобится обращаться за разрешением на строительство.

Областной закон «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории ЛО» (№38-оз) был принят в 2012 году. В нём фигурировали, главным образом, постройки на рекреационных землях (закон и принимали для развития туризма) и линейные объекты (сети небольшой мощности и т.д.).

Губернатор Александр Дрозденко решил этот перечень дополнить; депутаты без особых обсуждений согласились. Документ ещё не вступил в силу.

Если в садоводстве 100 участков и меньше, правление может разрешить поставить в нём двухэтажное строение площадью 150 кв.м. От 101 до 300 участков – 350 кв.м, от 301 до 500 наделов – 650 кв.м, более 500–1000 «квадратов». Магазины и амбулатории предложено строить в общественных зонах садоводств.

По данным администрации, в области насчитывается 3316 дачных и огороднических объединений граждан, дачников примерно 1,5 млн человек, из них 360 000 – жители Ленобласти. «Такое большое скопление людей необходимо обеспечить товарами первой необходимости», – заявила председатель областного Комитета по развитию малого и среднего бизнеса Светлана Нерушай.

Правда, есть небольшая проблема. Коммерсанты давно обеспечили бы дачников товарами не только первой, но и второй, и даже третьей необходимости, если бы строительство магазинов в СНТ было легитимным. И дело не в разрешении, а в статусе земли. Построить-то несложно, а вот с регистрацией может не получиться.

Большая часть садоводств (80%) расположены на землях сельхозназначения, чаще всего – на сельхозугодьях. (Это особо ценные земли.) Торговля на «сельхозке» действующим законодательством не предусмотрена – разве что саженцами.

«Строительство магазина на земельном участке сельскохозяйственного назначения без перевода земли в другую категорию будет являться нарушением законодательства, за которое предусмотрена соответствующая ответственность», – говорят юристы компании «Кирпиков и Партнёры».

Ответственность за нецелевое использование земли для юридических лиц (например, для СНТ) – от 1,5 до 2% кадастровой стоимости участка, но не менее 100 000 рублей. Кроме того, любое капитальное сооружение, не соответствующее назначению участка, – это самострой.

Может, стоит перевести надел в другую категорию?

Областной закон №51-оз «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в Ленинградской области» гласит: «Перевод в другую категорию земель сельскохозяйственного назначения или участков в составе таких земель, находящихся в частной или в муниципальной собственности, осуществляется правительством Ленинградской области».

То есть разрешения на строительство получать не надо. Просто по каждому магазинчику потребуется отдельное постановление правительства ЛО…

В областном Управлении Росреестра затруднились прокомментировать решение депутатов. Сказали, что надо бы сначала поинтересоваться мнением прокуратуры. В принципе, это уже комментарий.

Мнение эксперта

Олег Лодянов, старший юрист компании Rightmark Group:

– Магазины предполагается размещать на участках общего назначения. Однако на них может быть только имущество общего пользования. То есть такие здания и участки под ними должны находиться в долевой собственности всех садоводов.

Сложно найти инвестора, который бы за свой счёт построил магазин, а затем отдал его в собственность садоводов, чтобы самому находиться в нём на правах аренды.

Эта проблема существует и для садоводств, расположенных на землях населённых пунктов, и на землях сельхозназначения. В обоих случаях дополнительным условием для права строить будет наличие градрегламента и установленного в нём подходящего вида разрешённого использования. Но такие регламенты не могут быть разработаны в отношении территории сельскохозяйственных угодий, если они входят в состав садоводства.