Успеют ли федеральные власти принять «поправки к поправкам» в 214-ФЗ о долевом участии? Делайте ваши ставки!

Дмитрий Панов,
генеральный директор ГК «Доверие»:
– Благодаря активному участию Петербурга и других регионов в подготовке законопроектов о пересмотре поправок, вступающих в силу с 1 июля 2018 года, у строительной отрасли есть шанс на выживание. По оценкам Центрального экономико-математического института РАН, в случае принятия поправок к 214-му закону отрасль могла бы недосчитаться больше трети крупных застройщиков.

На весенней сессии Госдума планирует рассмотреть предлагаемые законопроекты, однако что будет принято, а что отклонено, прогнозировать сложно. С высокой степенью вероятности можно предполагать отмену наиболее спорного нововведения — правила «Один застройщик — одно разрешение на строительство». Именно оно может нанести наибольший ущерб комплексной застройке и сооружению объектов инфраструктуры в рамках одного проекта. Также, скорее всего, будут одобрены поправки в части допущения займов от аффилированных лиц (а не только целевых кредитов уполномоченных банков). Вероятно, будут приняты послабления для достройки проблемных объектов — сохранятся старые нормы и правила, действовавшие до принятия этих поправок.

Новые кураторы отрасли готовы слушать и слышать строительное сообщество, которому на практике предстоит выполнять поставленную президентом задачу: выйти к 2024 году на ввод 120 млн кв.м жилья ежегодно.

Надежда Калашникова,
директор по развитию компании «Л1»:
– О смягчении правил говорят уже сейчас: отказ от «долёвки» решили передвинуть с 2021 года, как собирались изначально, на 2024-й. Но шансы на то, что правительство полностью откажется от своих планов, невелики.

Наибольшим ударом станет переход на проектное финансирование. Проценты по кредитам для бизнеса у нас в стране весьма высоки, а собственными средствами на строительство располагают единицы. Небольшие компании будут вынуждены вообще уйти с рынка, что снизит конкуренцию. Всё это неизбежно приведёт к росту цен.

Перенос сроков отмены долевого строительства может служить хорошим знаком: возможно, за это время представителям бизнеса удастся внести «поправки к поправкам» и тем самым минимизировать негативные последствия новых правил.

Вадим Рукомойников,
руководитель юридического отдела холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге:
– На днях в правительстве уже заявили, что поправки в реформу долевого строительства могут быть приняты до 1 июля. На наш взгляд, это будут далеко не последние коррективы, так что паника вокруг нововведений кажется преувеличенной. Во-первых, на апробацию новых правил правительство заложило переходный период как минимум до 1 января 2021-го. Во-вторых, многие застройщики уже сейчас подготовились и постарались получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы ещё какое-то время работать по старым правилам.

По нашим данным, среди прочего сейчас рассматривается изменение нормы «Один объект — одно разрешение на строительство», которая вызывала много вопросов. Её могут скорректировать для проектов комплексного освоения территории, когда невозможно, к примеру, построить тот или иной соцобъект на прибыль только с одного дома, что в принципе делает невозможной полноценную комплексную застройку. Кроме того, по новым правилам с 1 июля застройщики обязаны иметь единственный счёт в определённом уполномоченном банке и получать одобрение финансового института по каждой статье расходов. Банки сами будут определять, считать расходы целевыми или нет, за неимением чётких критериев любое решение будет довольно субъективным. Нагрузка на банки увеличится в разы, к чему они могут быть просто не готовы. В итоге введение чрезмерного контроля может повлечь за собой задержки строительства и увеличение затрат застройщика.

Много вопросов в теме проектного финансирования. Пока нигде официально не зафиксировано, что застройщики получат ставки ниже существующих на рынке. Если же переходить со средств дольщиков — по сути «бесплатных» — полностью на банковские кредиты, очевидно, что это повлияет на стоимость жилья и его доступность для конечного покупателя.

Сергей Исаков,
руководитель отдела новостроек «ЮРИНФО-Недвижимость»:
– По новой схеме, думаю, работа начнётся с 2019-го или даже 2020 года. На мой взгляд, конечно, нужна отсрочка для введения поправок. Тогда большинство строительных компаний успело бы подготовиться. Однако про изменения в закон разговоры ведутся уже давно. В настоящее время покупательская способность невысока, да и после вступления новых изменений в силу расти не будет. Разве что льготные ставки по ипотеке могут спасти положение.

Сергей Мохнарь,
генеральный директор «ПСК-недвижимость»:
– 214-ФЗ был разработан ещё в 2004 году, и тогда многие участники рынка также отнеслись к нововведениям скептически. Нужно признать, что закон решил те задачи, для которых создавался. Двойные сделки с квартирами в новостройках практически свелись к нулю, рынок стал более прозрачным и надёжным для покупателя. И жильё стало доступнее. Хотелось бы, чтобы новые поправки в 214-ФЗ сохранили весь достигнутый прогресс и ещё усовершенствовали бы взаимоотношения застройщиков и покупателей.

Сейчас велика вероятность переноса даты вступления изменений в силу. Рынок не успел подготовить и наладить систему, по которой застройщики будут работать с банками.
Новый глава Минстроя Владимир Якушев известен как один из эффективных губернаторов. Он умеет признавать ошибки и доводить реформы до конца. Так что претворять в жизнь столь непростые законодательные изменения предстоит человеку, у которого есть управленческий потенциал, релевантный опыт и доверие на высшем уровне. Думаю, правительство будет действовать исходя из ситуации. Если она потребует смягчения или отсрочек, то они будут.

На нашу деятельность грядущие изменения никак не повлияют: в новом законе нет пунктов, которым бы холдинг «ПСК» не соответствовал. Если говорить о рынке в целом, то, вероятнее всего, они приведут к замедлению темпов строительства и меньшему объёму ввода жилья в конце года. Это связано в первую очередь с тем, что всем участникам: и застройщикам, и банкам — необходимо время на адаптацию к новым реалиям. Банковское финансирование, на которое должны будут перейти все застройщики, безусловно, увеличит себестоимость строительства и приведёт к росту цен на квартиры.

Екатерина Тейдер,
руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:
– Рынок сегодня непростой, а такое законодательство только усложняет работу. Небольшим компаниям станет крайне сложно или невозможно реализовать проекты. Привлечённые банковские деньги — гораздо более дорогое финансирование, нежели деньги дольщиков. Поэтому строительный рынок, скорее всего, ждёт некоторое замедление. Уйдут некоторые игроки, кроме самых крупных.

Существенный аспект законодательства касается требований к застройщикам, поэтому будет затруднён вход на рынок для новых игроков. Хорошо ли это для покупателей? Монополизм на рынке всегда приводит к росту цен из-за отсутствия серьёзной конкуренции.

Владимир Набокин,
генеральный директор ЗАО «Стройкомплекс XXI»:
– В преддверии изменений в 214-ФЗ строительные компании стараются приобрести как можно больше участков. Ожидается, что банки понизят ставки. Если этого не произойдёт, цены на квартиры, которые выйдут на рынок после первого июля, существенно возрастут. Сейчас между банкирами и девелоперами идут переговоры. По ипотеке, скорее всего, ужесточатся требования, увеличится число отказов. А на первичном рынке около 70% сделок — ипотечные. Из очевидного: после 1 июля деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах. А при остановке строительства клиенты смогут забрать свои средства из банка. Что же касается покупателей нашего ЖК «Аллегро-Парк», то на них изменения закона не отразятся.

Александр Перминов,
исполнительный директор «Паритет Групп»:
– Говоря о поправках к 214-му закону, мы должны признать, что проблема обманутых дольщиков реально существует. По моему убеждению, в 90% случаев люди остаются без квартиры не потому, что их изначально предполагали обмануть. Просто принятая система финансирования далеко не безупречна. И каким бы болезненным ни было изменение существующей практики, его нужно проводить. Признаю, что это может привести к повышению стоимости жилья и даже к тому, что в какой-то момент обманутых дольщиков станет больше. Но это как рецидив болезни, после которого она пойдёт на спад. Вообще, мне очень жалко людей, которые вложили в строящееся жилье последние деньги и не получили ничего. Рушатся судьбы, семьи… Правительство пытается решить эту проблему.

Вера Рябова,
старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group:
– Правительство РФ уже представило своё видение изменений. Законодательная инициатива Минстроя, безусловно, заслуживает внимания. Если Госдума примет эти поправки, они устранят некоторые сложности, с которыми столкнулись бы компании, получившие разрешения на строительство после 1 июля. Однако не стоит, на наш взгляд, оценивать предложенные коррективы как шаг навстречу пожеланиям застройщиков. По существу это своевременное и вызванное практической необходимостью изменение лишь некоторых из наиболее жёстких ограничений. В первую очередь — в отношении общественно значимых проектов комплексного освоения и развития застроенных территорий.

Однако магистральное направление нормативного регулирования долевого строительства по-прежнему определяется «дорожной картой» замещения средств граждан банковским финансированием.