Побегут ли граждане опять покупать квартиры на фоне скачка доллара и в ожидании новых санкций?

Как будет на этот раз? Может быть, массовый сегмент рынка жилья уже окончательно «отвязался» от доллара? А граждане адаптировались, привыкли и на эти угрозы не реагируют? Или финансовые катаклизмы опять спровоцируют активность на квартирном рынке?

Михаил Москвин,
заместитель председателя правительства Ленинградской области:
– Если ситуация будет усугубляться – полагаю, реакция будет такой же, как и в пре-дыдущие кризисные периоды. И это, кстати, могло бы помочь многим застройщикам, которые сейчас переживают непростые времена.

С другой стороны, есть ведь и «токсичные» компании – те, кто не выполняет обязательства, уходит в банкротство. И такие истории могут порождать негативное отношение к первичному рынку в целом. Скорее всего, будет баланс, борьба жадности с осторожностью: деньги вкладывать надо, но страшно попасть на непорядочного девелопера. Так что финансовый кризис поможет застройщикам, но не всем, а лишь тем, кто сохранил репутацию.

Константин Сопрачев,
генеральный директор компании «Правовая контора К. Сопрачева»: 
– В 2008-м и 2014-м у граждан были сбережения или уверенность в будущих доходах, чтобы инвестировать в недвижимость свои или кредитные средства. В 2018 году и то и другое несколько поубавилось. Не жду очередей у отделов продаж строительных компаний или агентств недвижимости.

Алексей Пермяков,
директор ООО «БРУКС кредитный консультант»:
– Нынешний кризис длится уже несколько лет, и дно ещё не достигнуто. Недвижимость больше не является защитным активом для инвесторов. Резерва в снижении себестоимости строительства нет. На-оборот, НДС и повышение фискальной нагрузки приведут к росту затрат. Рост продаж новостроек связан с маркетинговыми усилиями строителей, желающих реализовать как можно больше по старым правилам ДДУ. До конца 2018-го, скорее всего, повысится учётная ставка ЦБ РФ, а следом – ставки по ипотеке.

В общем, спрос на жильё из-за финансовых катаклизмов не вырастет, а может ещё больше сократиться. В особенности от недоверия к продажам новостроек. Через полгода-год-два могут упасть и другие крупные застройщики (кроме СУ-155 и Urban Group). Распроданные перед введением проектного финансирования контракты на квартиры окажутся невыполненными, а у банков будет недостаточно дешёвых денег, чтобы достроить всё. 

Резервов для удушения экономики, сокращения числа банков и «национализации» бизнеса, кроме прямой экспроприации под тем или иным предлогом, у государства практически не осталось. Поэтому печатный станок ускорится. Инфляция, девальвация рубля, «инфраструктурные» проекты, строительство трубы ради строительства, помощь африканским странам, налоговые манёвры и т.д. ещё сильнее подстегнут рост затрат при ещё большем сокращении платежеспособного спроса конечного потребителя – населения.

Елена Гутман,
начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– При валютных колебаниях традиционно происходит оживление на рынке недвижимости. Граждане стараются уберечь свои накопления, вложив деньги в квадратные метры. В ЖК «Огни залива» есть прекрасная возможность купить квартиру как в готовой  первой очереди, так и в строящейся второй. Гражданам советуем спокойно, без суеты рассмотреть подходящие варианты и заключить сделки с надёжными компаниями.

Андрей Кириллов,
директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– Экономической турбулентностью отечественного покупателя уже не напугать, и очередная порция санкций будет встречена стоически. Поэтому лично я не жду ажиотажного спроса на жильё, хотя повышения интереса исключать тоже не стоит. Ведь покупка квартиры – это как раз попытка справиться с нестабильностью. В нашем менталитете закрепилось, что деньги, вклады, бумаги могут обесцениться, а недвижимость в любом случае останется с тобой.

Арсений Васильев,
генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Недвижимость – не только финансовый инструмент. Прежде всего это то, чем можно пользоваться, и то, что имеет реальную стоимость по сравнению с любым набором денег, бумаг, записей на виртуальном счёте. В связи с этим катаклизмы на финансовом рынке, а также любые серьёзные изменения, которые мы можем наблюдать сейчас, могут и должны приводить к тому, чтобы люди ориентировались на реальные ценности – на недвижимость в первую очередь. Другое дело, что сейчас реагировать на это будут только те, у кого есть такая возможность. Покупательская способность населения из-за падения реальных доходов весьма низкая, поэтому резких всплесков можно ожидать, но их абсолютные значения будут не настолько велики.

Блейк Андерсон-Бунтз,
генеральный директор Hospitality Management:
– На мой взгляд, массового спроса, как в 2008-м и 2014 годах, не будет. Предыстория разная. В 2008 году волна финансового кризиса докатилась до России к осени, а в Америке проблемы начались раньше. 

В России до этого момента было всё относительно стабильно, и у людей был определённый капитал. К 2014-му граждане отошли от предыдущего экономического кризиса, они уже успели сформировать некие накопления. С весны 2014-го по нынешнее время мы наблюдаем нестабильное состояние экономики. Этот период можно назвать переходным. А жить в эпоху перемен – задача нетривиальная.

Но при этом нельзя сказать, что вопрос, во что лучше инвестировать деньги, закрыт. Накопления у граждан есть. И вопрос на повестке дня. Как закрывались банки, ещё все помнят. Хранить в разной валюте – вариант скорее тупиковый.

Кто-то по сложившейся традиции пойдёт и купит квартиру или несколько – под аренду. Те, кого доходность в 5% не устраивает, посмотрят в сторону коммерческой недвижимости. Учитывая, что туристическая отрасль действительно показывает рост и в целом население Петербурга увеличивается, апартаменты с доходностью 10-15% становятся привлекательным инструментом для инвесторов. В этом сегменте, пожалуй, стоит ждать некоторого увеличения спроса.
 
Яна Булмистре,
руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге:
– Рынок с 2014 года действительно уже привык к нестабильности валютного курса. Девелоперы выстроили отношения с отечественными производителями, максимально отвязав себестоимость проекта от курса иностранной валюты. С другой стороны, больше половины потребительских товаров в России – это импорт, и рост инфляции может привести к снижению платежеспособности граждан, что не может не сказаться на рынке, где основной объём предложения – масс-маркет. Возможное удорожание ипотечных кредитов, которые в последние годы стали одним из основных стимулов развития строительной сферы, также негативно скажется на отрасли.

Сегодня мы уже наблюдаем рост спроса на квартиры ввиду масштабных изменений в законодательстве и угрозы повсеместного повышения цен. С другой стороны, активность покупателей начала массово расти не тогда, когда новостной фон наполнился сообщениями о грядущих изменениях, а когда «грянули первые раскаты грома», и застройщики один за другим начали плавно повышать цены. В ситуации с санкциями вероятнее всего аналогичное развитие событий: покупатель до последнего будет ждать, как политическая ситуация отразится на отечественной экономике, а рост активности возможен при первых фактических изменениях: если ставка ЦБ будет повышена или появятся сообщения банков об увеличении процентов. Пока же рынок находится в режиме ожидания.

Аркадий Скоров,
генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
– Недвижимость охотно покупают, когда в кредитно-финансовой сфере царит относительная стабильность. А если уж доллар начал расти – резоннее покупать его, а не квартиры.

Мы пока не ощущаем никакого всплеска. Наоборот, как-то всё замерло в ожидании. Народ взгрустнул и не очень понимает, что будет дальше. И не факт, что при развитии кризиса граждане понесут свои накопления застройщикам. Хотя, с другой стороны, альтернативы-то нет. Квартира «про запас» – не самый лучший актив, но и выбирать особенно не из чего. Не акции же «Русала» приобретать…
 
Дмитрий Майоров,
генеральный директор компании «Русь: Новые территории»:
– А сценарий уже отработан. И я не вижу оснований полагать, что население вдруг изменит привычный способ действий. Как только начинаются глобальные неприятности и непонятки – бежим покупать недвижимость. Так что мы ожидаем всплеск спроса на участки, дома и квартиры. Прежде всего на квартиры – с учётом отмены долевых схем и неизбежного дальнейшего удорожания.

Правда, если раньше в этих «кризисных» покупках мог присутствовать элемент инвестирования (а вдруг подорожает?), то теперь – лишь бы сберечь нажитое от инфляции.

Максим Ельцов,
генеральный директор Первого ипотечного агентства:
– Любое дёрганье курса приводит к эмоциональной и, конечно, немного иррациональной вспышке интереса к покупке недвижимости, в том числе с привлечением ипотеки. Логика покупателя понятна: он хочет зафиксировать рублёвую ставку по кредиту в ожидании разгона инфляции. Все надеются, что не только квартира будет дорожать, но и зарплата будет индексироваться. И кредит с ежемесячным платежом 25 000 рублей при инфляции 10-15% через два года будет гораздо легче обслуживать.

Оправданны ли эти ожидания? Видимо, у всех по-разному. Но посмотрите на цифры ЦБ – при сумасшедшем росте выдачи в объёме и числе кредитов общая кредитная задолженность граждан по ипотеке в стране (ипотечный портфель банков) растёт не так быстро – где-то на 11% в год чистого прироста. Это значит, что довольно много жилищных кредитов гасят досрочно. 

Думаю, что всплеск интереса к недвижимости мы будем наблюдать и на этот раз, хотя он в последние четыре года не терялся. 

А вот если ЦБ действительно предпримет шаги к увеличению ключевой ставки, и монетарный механизм заставит банки мгновенно поднять стоимость ипотеки на 2-3%, тогда по объёму кредитования мы сразу вернёмся на два-три года назад. Потому что сегодняшние рекорды связаны не с тем, что жильё стало доступнее (не стало), и не с тем, что доходы выросли (они упали), а только с тем, что людей заманивают низкими ставками и одновременно пугают возможными катаклизмами.

Александр Паршуков,
директор по инвестициям компании «ВТБ Девелопмент»:
– Мне кажется, в среде девелоперов укоренилось мнение, что любые перемены в обществе, будь то политические или экономические, приводят к росту спроса на жильё. Будет ли так на этот раз – не уверен. Потому что новых сбережений у людей за эти годы почти не появилось, и не видно, чтобы после удовлетворения базовых потребностей у них оставалось много свободных денег. Так что если и будет всплеск спроса на квартиры этой осенью, то вряд ли сильный. На мой взгляд, сейчас куда более серьёзным мотиватором для инвестиций в недвижимость служит то, что пенсионный возраст поднимают. Думаю, многие захотят подстраховаться на случай потери здоровья или работы до наступления пенсии.