Около 70 новостроек региона попали под запрет. В них нельзя продавать квартиры. Защитит ли эта мера дольщиков?

Что будет с объектами, угодившими в «чёрный список»? Помогут ли эти меры сделать рынок более прозрачным и безопасным? Удастся этим застройщикам возобновить работу или теперь – только банкротство? Как увязать бурный рост числа проблемных объектов с требованием президента «окончательно решить проблему» обманутых дольщиков? Могут ли они рассчитывать на помощь (регионального или федерального) бюджета?

Аркадий Скоров,
генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
– Да, мы тоже попали в эту ловушку: у нас закрыты продажи по нескольким объектам. Наверное, люди, которые придумывали этот закон и эти ограничения, хотели изменить бизнес-среду, сделать рынок более прозрачным, защитить покупателей от ошибок. По мысли, по цели это всё верно. Но, похоже, разработчики очень давно не были на реальной стройке и не представляют, что там происходит и отчего возникают задержки. Кроме того, они даже не попытались просчитать последствия. Что будет с объектом после запрета на регистрацию ДДУ? И с дольщиками? Их это совсем, похоже, не интересовало. Потому что единственный возможный выход из тупика – это банкротство. К сожалению.

Александр Перминов,
исполнительный директор «Паритет Групп»: 
– Я не сторонник бюджетной помощи обманутым дольщикам: почему на исправление их просчётов в выборе компании должны идти деньги остальных граждан? Понятно, что они хотели сэкономить и не стали приобретать жильё у стабильных компаний. Да, у тех жильё дороже. Но, надеясь на дешёвую квартиру, люди заведомо рискуют. Это как в казино – вас всё равно переиграют.

Впрочем, у сложившейся ситуации много причин: нет дешёвых кредитов, рынок схлопывается, мы фактически живём в условиях «холодной войны». А на войне всегда кто-то страдает – в данном случае и компании, и люди.

Виталий Виноградов,
директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
– Стоит отметить, что речь идёт о приостановке регистрации не только ДДУ, но и других договоров. Например, договоров переуступки. Это делает людей заложниками сложившейся ситуации. Представим, что человеку срочно потребовались деньги, скажем, на операцию, он хочет переуступить свою недвижимость, но теперь не может. Пока мы видим только негативные последствия этого решения.

Крупные компании, конечно, достроят начатое – у них есть для этого ресурсы. А вот небольшие застройщики действительно окажутся на грани банкротства. Нет денег – нет стройки. Всё это создаёт серьёзные риски для рынка. И пострадают, как всегда, простые люди. Потому что неизвестно, кто эти дома, оставшиеся от обанкротившихся застройщиков, потом будет завершать, за чей счёт и в какие сроки. 

По разным оценкам, 25-30% застройщиков будут вынуждены уйти с рынка, оставив после себя в том числе и незаконченные объекты. У государства должны быть серьёзные средства, чтобы достроить эти дома и передать людям квартиры. Будем надеяться, что эти деньги есть.

Владимир Мечтаев,
управляющий партнёр «Адвокат ФРЕММ»:
– Ситуация была предсказуема. Собственно, в «НП» про это было много публикаций. И законодатели знали о последствиях, но закон приняли. И для дольщиков, и для строителей всё это ужасная головная боль.

А со стороны, конечно, интересно посмотреть, как будет пройден этот тест. Или государство проявит твёрдость, невзирая на последствия, или мы опять вернёмся к работе по принципу «строгость закона компенсируется необязательностью его исполнения».

Елена Гутман,
начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– У нас задержек с вводом домов не было, всегда всё в срок. Воздействовать на должников по сроку ввода, конечно, необходимо. Но мера, на мой взгляд, суровая и может стать причиной банкротства застройщиков. Перенос срока ввода может быть вызван разными причинами. Надо различать вину застройщиков и вину монополистов.

Алина Плетцер,
генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
– Большинство изменений законодательства, которые принимаются последнее время, спорные. Поправки в 214-ФЗ парализовали работу застройщиков, поправки в Градкодекс практически остановили негосударственную экспертизу. В результате вместо прозрачности и безопасности «долёвки» мы получили остановку строительства и существенное сокращение объёмов проектирования, вместо оптимизации экспертной отрасли – чехарду и сумятицу. А должны бы были наращивать темпы и объёмы, чтобы выполнять майские указы президента и строить 120 млн кв.м жилья в год. Очень хотелось бы, чтобы закончились эксперименты над строительной отраслью и законодательные инициативы стали наконец-то продуманными и тщательно подготовленными.

Евгения Петрова,
руководитель практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group:
– Если застройщик не стремится завершить объект и  передать его, такая мера исключит заключение новых договоров и появление очередных обманутых дольщиков. А если он нацелен на достройку дома, то положительного эффекта, в том числе для дольщиков, от таких приостановок не будет.

Срок передачи помещений в многоквартирном доме можно изменить. Но очевидно, что 100% соглашений об изменении сроков заключено не будет. А регистрация возобновится лишь после того, как в Росреестр поступит уведомление контролирующего органа о соответствии застройщика требованиям закона. Застройщики зависят от того, какие условия и обстоятельства власти сочтут допустимыми для переноса сроков передачи. 

Елизавета Конвей,
директор департамента жилой недвижимости Colliers International: 
– Мера неоднозначная, в первую очередь она ставит под удар небольших застройщиков, которые рассчитывают завершить проект за счёт денег покупателей. Не всегда задержка ввода объекта связана с проблемами девелоперов: у кого-то могут подорожать материалы, перед кем-то встают вопросы дополнительных согласований или соблюдения нормативов, которые технически не позволяют ввести объект вовремя. В этом смысле штрафные санкции, уже предусмотренные в текущей редакции 214-ФЗ, были достаточной мерой.

Денис Голованёв,
пайщик ЖСК «Созвездие»:
– Некоторые объекты, попавшие в «чёрный список», совместными усилиями правительства и самих застройщиков удастся спасти. Безусловно, эти меры в какой-то степени обезопасят рынок. 

Большинство проблемных новостроек появилось задолго до требований президента, годы местные власти и правоохранительные органы пытались закрывать глаза на происходящее. Думаю, обманутые дольщики могут рассчитывать на помощь бюджета.

Арсений Васильев,
генеральный директор ГК «УНИСТО-Петросталь»:
– Первый эффект от применения этих замечательных репрессивных мер уже заметен: число проблемных объектов и обманутых дольщиков растёт и будет расти с каждым месяцем. Это главный результат. Кажется, он противоположен тому, что ожидалось.

Да, наверное, через несколько лет рынок новостроек станет более безопасным и прозрачным. Для тех, кто доживёт до этого светлого дня.

И непонятно, как выходить из ситуации, если запрет уже случился. Собрать согласие всех дольщиков – технически нереально. Банкротство? Печальный исход, с потерей времени. Мы выбрали свой вариант, с распродажей активов. Получим деньги, закроем обязательства перед дольщиками. Но мы продаём не просто активы – мы продаём перспективу, будущее компании. 

Надеюсь, избыточно жёсткие нормы будут скорректированы. «Эффект мультипликатора» работает в обе стороны. Полагаю, правительство задумается, когда начнут падать объёмы у производителей стройматериалов и мебели, у энергетиков и транспортников, сократятся налоговые поступления в бюджет от НДС и НДФЛ…

Станислав Михайлов,
директор по правовым вопросам Группы RBI:
– Сроки окончания строительства далеко не всегда нарушаются по вине застройщика. Монополисты нарушают обязательства по подключению к сетям, подрядчики банкротятся, меняются требования органов стройнадзора. 
Застройщик мог бы завершить объект, однако теперь проблему приходится решать совершенно в иной плоскости. Невозможность привлекать средства дольщиков влечёт новые сложности с финансированием. 

Нужно содействовать застройщику в решении проблем, в том числе с усилением контроля за расходованием денежных средств. Нужно разрабатывать механизмы, позволяющие защитить интересы граждан, уже привлечённых к строительству.

Александр Рогатых,
председатель совета директоров строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»: 
– Опубликованный список – это объекты с реальными длительными задержками, многие из которых уже скандально известны в СМИ. Ограничение продаж в данном случае действительно несёт риски появления новых обманутых дольщиков и начала банкротных процедур. Но аналогичные риски есть и при продолжении продаж. В целом же нововведения оправданны. Покупатели не всегда могут реально оценить риски строительства, тем более квартиры в проблемных объектах предлагают по заманчивым ценам. С другой стороны, под «раздачу» могут попасть и финансово стабильные компании, у которых ввод был сорван, к примеру, из-за задержек со стороны монополистов или изменений норм и требований. В таких случаях застройщик становится заложником ситуации. Однако к моменту сдачи дома при правильно просчитанной финансовой модели большинство квартир уже продано. Новые правила, вводящие понятие «один объект – один застройщик», должны исключить влияние одного затянувшегося проекта на другие.

Евгения Клавкина,
директор компании «Мобильный регистратор»:
– Я считаю подобные меры очень строгими. Во-первых, не всегда задержка происходит по вине застройщика. А во-вторых, это просто нелепо: если объект готов на 90%, а застройщик не может получить деньги по заключённым договорам. Стройка встанет, новых продаж не будет, и всё это приведёт к банкротству, а следовательно, к увеличению числа обманутых дольщиков. Для решения этой проблемы нужен конструктивный диалог между бизнесом и властью, а также поправки в 214-ФЗ.

Сергей Терентьев,
директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Ситуация, безусловно, непростая. Часть застройщиков из «чёрного списка» сможет с честью выйти из положения, реализовав имеющиеся у них активы и достроив объекты. Однако такие активы есть не у всех. Запрет на привлечение дольщиков означает для многих банкротство, так как лишает единственного источника финансирования. 

В такой ситуации крайне важна позиция государства. Предпринимаемые меры направлены на то, чтобы предотвратить появление новых обманутых. Однако они могут дать обратный эффект.