Здания-памятники можно продавать только на аукционе, решил суд. Приведёт ли это к пересмотру уже заключённых сделок?

Как вы полагаете, отберут ли у новых владельцев Елисеевский и другие исторические объекты?
Как это скажется на сохранности исторических зданий? Может, государство и впрямь более эффективный собственник, чем частник?
Где брать деньги на реконструкцию и реставрацию?  

Пётр Буслов,
руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– Столько было придумано схем для сохранения исторических зданий, но пока ни одной рабочей, если честно, я не вижу. Так, думали, что, если у исторического объекта будет собственник, он и займётся его поддержанием за свой счёт. Но чаще наши собственники стараются просто поскорее и побольше заработать, а не сохранить культурное наследие. Мне кажется, говорить о сохранности исторических объектов стоит тогда, когда в нашей правовой системе будет установлена какая-то стабильность на протяжении нескольких десятилетий. Когда собственникам таких зданий будут предоставлять льготы и все будут уверены, что у них эти объекты не отберут. Тогда у частников будет мотивация вкладываться в реконструкцию и реставрацию.

При этом я не стал бы говорить, что государство – более эффективный собственник. В чём это выражается? Лучше сохраняются здания или получается большая доходность? Частник, если он хочет получить доход с этого здания, по идее, будет содержать его в более приличном виде. Государство же не может так рационально использовать средства. Поэтому в теории частник, конечно, более эффективный собственник. Но это в теории, до практики мы пока, к сожалению, ещё не дожили.
 
Алина Плетцер,
генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
– Изменения, которые у нас в Петербурге из года в год вносятся в региональные нормативные правовые акты (ПЗЗ, закон Петербурга №820-7 от 19 января 2009 года), на сегодня настолько ужесточили правила реставрации и приспособления зданий-памятников в рамках градрегламентов, что делают любые действия с ними практически невозможными и нецелесообразными.

Реализация этих инвестиционных проектов сталкивается с необходимостью выполнения благоустройства, размещения нужного числа машиномест, в том числе на открытых автостоянках, в границах участка. Таким образом, они становятся экономически невыгодными и зачастую технически невыполнимыми. Так что вряд ли у кого-то возникнет желание участвовать в этих аукционах.

Рафаэль Даянов,
руководитель АМ «Литейная часть-91»: 
– Пересмотры правил игры недопустимы. Хотелось бы, чтобы закон всё же не имел обратной силы. Если говорить о том, где брать деньги на реставрацию, то могут быть различные варианты, в том числе государственно-частное партнёрство. Рынок сам отрегулирует, какой из механизмов привлечения наиболее подходящий. Главное – сохранить памятники, чтобы после нашего поколения не осталась пустыня.

Александр Перминов,
исполнительный директор «Паритет Групп»: 
– Пересматривать заключённые сделки – это не совсем правильно. Но в то же время я убеждён, что в частные руки памятники нужно отдавать только на открытых аукционах с прозрачными, понятными для всех условиями. При этом за реставрацией и использованием таких объектов наследия должен быть строгий контроль, и если нарушаются охранные обязательства или объект используется не по назначению, должны следовать санкции.

Сейчас государство является самым крупным заказчиком работ, связанных с сохранением памятников. Видимо, у него много денег, раз страна проводит чемпионаты. А значит, власть и впредь готова вкладываться в сохранение наследия.

Игорь Кокорев,
руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg:
– Когда здание находится в частной собственности или долгосрочной аренде, это обычно даёт лучший эффект. На мой взгляд, если государство взяло такие объекты под охрану, оно же должно создавать условия, чтобы рачительные собственники или арендаторы, способствующие сохранению культурного наследия, не сокращались в числе, а увеличивались. Среди инструментов, которые могут этому способствовать, – льготы по налогам и арендной плате. Это позволит изыскивать дополнительные средства, которых требует содержание здания-памятника по сравнению с «обычным» домом. Аукционы, с одной стороны, призваны помочь найти баланс между рыночной ценой, расходами на реставрацию и реконструкцию и стоимостью, которая позволит обеспечить правильную эксплуатацию объекта. С другой стороны – возрастает риск, что победитель аукциона переоценил значимость объекта и не сможет справиться с повышенными обязательствами. А это, в свою очередь, негативно скажется на сохранности объекта в перспективе.

Ольга Шарыгина,
управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management:
– Чем больше вариантов процедуры передачи памятников архитектуры девелоперам, тем больше шансов когда-нибудь увидеть нормальный, восстановленный, функционирующий старый Петербург. И так огромное количество памятников находится в плачевном состоянии и не используется. Такой подход приведёт к тому, что создать коммерчески успешный проект станет практически невозможно и слабый интерес инвесторов к подобным объектам вовсе угаснет. Конечно, я против однобоких решений. Возможно, в данном конкретном случае есть какие-то дополнительные обстоятельства, которые повлияли на решение Верховного суда. Но не уверена, что использовать прецедентное право по отношению к другим объектам – легитимно.

Павел Андреев,
руководитель компании «Л1»:
– Состояние здания-памятника зависит от возможностей собственника. Если у государства нет денег или есть другие неотложные нужды – ничего не спасёт. И сохранность исторических ценностей, возможно, должна стать предметом отдельной дискуссии: что именно мы защищаем, от кого и для чего? Здесь не всё так просто, как на первый взгляд кажется… Для бизнеса история важна, когда она ассоциируется с надёжностью: история фирмы, история её отношений с клиентами… Это можно встретить в Европе, а не у нас. 

Дмитрий Майоров,
генеральный директор компании «Русь: Новые территории»:
– Уроки прошлого позволяют делать выводы, важные для сегодня. Уроки истории нужно учить, иначе мы обречены возвращаться на тот же круг, а уже хватит, не так ли? Но нужны примеры, а не образцы. Я полагаю, условия жизни не такого далекого прошлого могут подсказать некоторые нетривиальные решения – но нет никакой нужды слепо следовать образцам! Представьте офис вашей компании в Зимнем дворце – много у вас будет шансов на успешные переговоры? И сегодня содержание памятника – это именно образовательный проект, практического резона, экономического смысла в нём нет: слишком изменились задачи, представление людей о комфорте. 

Дмитрий Михалёв,
руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация»:
– Я рад, что мы почти ничего не строим в центре. Это постоянный источник конфликтов. Почему дома, возведённые 50-70 лет назад, представляют ценность? Кто это установил? Есть консенсус признанных обществом специалистов? Я склонен доверять скорее профессиональным архитекторам, а не публицистам и градозащитникам.

Почему воспоминания о «золотом веке» важнее комфортных условий жизни здесь и сейчас? Строительство в защищённых охранительными законами районах в разы дороже, даже с учётом современных технологий.

Государство может себе позволить сохранять воспоминания, но при очень конкретном и внятном осознании, какую цену за это приходится платить.  

Михаил Москвин,
заместитель председателя правительства Ленинградской области:
– Петербургский центр – безусловная ценность. Это знают и все петербуржцы, и сотни тысяч туристов, которые к нам приезжают. Иначе ведь не ехали бы, правда? Но в чём магия этого воздействия, определить трудно. Полагаю, очень нужен коллегиальный, авторитетный орган, некий общественный совет, который мог бы определить, какие ценности нуждаются в сохранении и защите в первую очередь. Полагаю, главным собственником должно быть государство.

У города есть своя логика, и мне кажется, что совершить правонарушение, допустим, на Большой Морской или улице Зодчего Росси психологически сложнее, чем в условных «Черёмушках». Архитектура влияет не то чтобы напрямую, но как-то опосредованно. Поэтому её надо изучать, ценить и беречь.  
 
Борис МОШЕНСКИЙ,
генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE:
– В решении Верховного суда я не вижу ничего плохого. Аукцион – это действительно хорошая форма продажи. Можно найти наиболее адекватный объект и продать по самой высокой цене. Такая процедура зарекомендовала себя за многие столетия. И думаю, что всё-таки обратной силы это судебное решение иметь не будет, и ни у кого ничего не отберут. По крайней мере, я надеюсь на это, иначе это будет просто не очень справедливо. На самом же деле, будут продавать памятники на аукционе или нет – это не решит вопрос их сохранения. Основная проблема – почему не хватает частных инвестиций – заключается в том, что все эти объекты остаются «котом в мешке». Все подобные проекты имеют низкую подготовку и проработанность.

Соответственно, любой инвестор в принципе не очень понимает, какие деньги придётся вкладывать. Поэтому нужно «доработать» объект аукциона до такого состояния, когда участники торга чётко понимали бы, сколько времени и денег придётся потратить, и они будут соревноваться между собой только в марже. Но это, похоже, пока никто делать не собирается. Может ли государство быть более эффективным собственником, чем частник? Нет, конечно. Это доказано не один раз. Государство может просто за счёт бюджета этот памятник отреставрировать как субъект, у которого есть практически неограниченные финансовые ресурсы. Но не факт, что оно будет управлять им эффективно.