Рынок раскачивается, но не тонет

Итоги первого полугодия для первичного рынка Петербурга и Ленобласти оказались довольно любопытными. Если верить данным Росреестра, наблюдается ажиотажный спрос на новостройки, но без серьёзного роста цен. Зато в разы уменьшилось число введённых в эксплуатацию жилых объектов и выданных разрешений на строительство. 

Все ждали, как на рынке скажутся законодательные нововведения, обязывающие застройщиков перейти на расчёты с помощью эскроу-счетов. Девелоперы утверждали, что новая схема финансирования строительства неизбежно приведёт к росту его себестоимости, а значит, и цен для покупателей. Но при этом уверяли, что повышение цен будет плавным. В принципе так и получилось: за полгода жильё подорожало в пределах инфляции – на 4-5%.

«Ненастоящие» сделки

Это идёт вразрез с данными Росреестра: по сведениям ведомства, за первое полугодие в петербургских новостройках продано на 49% квартир больше (заключено 57 175 договоров долевого участия), чем за тот же период 2018 года. В Ленобласти рост за тот же период скромнее – плюс 9,2% (16 144 ДДУ против 14 782 в 2018-м).

Объясняется это тем, что большинство застройщиков хотели завершить проекты, получая деньги от дольщиков напрямую. Для этого их новостройки должны иметь определённую степень готовности (не менее 30% или 15% для тех, кто дарит социальные объекты казне), а также в домах должно быть реализовано не менее 10% площадей. Чтобы соответствовать последнему критерию, некоторые девелоперы «продали» значительную часть квартир своим дочерним компаниям. Жильё формально считается реализованным, но оно снова окажется на рынке: эти квартиры будут продавать по переуступке или по договорам купли-продажи уже после ввода дома.
«Я бы не стал брать в расчёт итоги по объёму продаж в первом полугодии. Полагаю, что около 20% из них – внутренние сделки для уклонения от эскроу. Для анализа происходящего нужен как минимум год», – говорит директор по развитию, партнёр маркетплейса «М2Маркет» Роман Строилов.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин более категоричен: «Для полноты картины число сделок в последние месяцы можно было бы поделить на два. Многие застройщики, зная, что их объекты не подпадут под исключения, начали продавать квартиры «дочкам». Чтобы потом, после 1 июля, реализовать их же по переуступке, в обход эскроу. Здесь нет ничего криминального, но статистику это сильно подпортило».
Если убрать «ненастоящие» сделки, то ситуация на рынке стабильна. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на первичном рынке города и пригородной зоны Ленобласти за полгода продано 2,18 млн кв.м – примерно столько же, сколько и за аналогичный период 2018-го (прирост менее 1%). В границах Петербурга реализовано 1,72 млн кв.м, а в пригороде – 0,46 млн кв.м. Доля ипотечных сделок – примерно 50%. За шесть месяцев девелоперы вывели в продажу 2,59 млн кв.м. Предложение растёт быстрее спроса, но пока это превышение, наверное, некритично.

«Эскроу-страшилки»

Застройщики тоже ажиотажа не заметили, хотя у многих продажи заметно подросли. Может, «эскроу-страшилки» всё же сработали. «В первом полугодии на покупателей повлияли сообщения о приближающейся реформе отрасли. Многие клиенты решили не откладывать сделку. По состоянию на середину июля продажи в нашей компании находятся на запланированном уровне. И мы рассчитываем, что текущий спрос сохранится», – говорит заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.

«Первое полугодие стало весьма продуктивным – мы продемонстрировали рекордные операционные результаты. За первые шесть месяцев подписано 6500 договоров с покупателями, что на 28% выше, чем за аналогичный период 2018 года. Продажи Группы «Эталон» в денежном и натуральном выражении увеличились на 41% и на 23% год к году – до 38,7 млрд рублей и 322 000 кв.м соответственно», – говорит генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
«Покупательская активность в первом полугодии 2019-го была весьма высокой. У нас общее число сделок выросло на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: негативные ожидания всегда подстёгивают спрос. Во втором полугодии возможен небольшой спад активности в связи с тем, что был частично реализован отложенный спрос. С другой стороны, уже сейчас рынок поддерживает ипотека – ставки снова пошли вниз», – отмечает директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.

На пороге дефицита

Большая часть начатых проектов будет достроена по старым правилам – на них изменившееся законодательство, по сути, не скажется. Но эти объекты рано или поздно завершать, а квартиры распродадут. И тогда рынок действительно может ждать дефицит предложения. По данным компании «М2Маркет», во втором квартале 2019 года на петербургский рынок вывели всего 10 новых комплексов суммарной площадью около 900 000 кв.м жилья. Это один из самых низких показателей за последние два года по числу проектов. При этом только в одном масштабном ЖК «Морская набережная» от «Группы ЛСР» запланировано построить 500 000 кв.м. А четыре из 10 новых проектов – апарт-отели.
Жилых новостроек стало заметно меньше. Если за первые шесть месяцев 2018-го было выдано 238 разрешений на строительство жилых объектов, то за тот же период 2019-го – всего 58. Видимо, девелоперы спешили начать как можно больше проектов в прошлом году и теперь притормаживают.
Совсем неутешительна статистика по объёмам ввода жилья. За полгода сдано в эксплуатацию всего 595 000 кв.м (164 000 кв.м из них – объекты ИЖС). В 24 многоквартирных корпусах – 9113 квартир. За тот же период 2018-го строители ввели более 961 000 кв.м, из которых только 130 000 кв.м пришлось на ИЖС. Тогда завершили 42 многоквартирных дома на 17 863 квартиры. Такими темпами выполнить майские указы президента будет непросто.

Потенциальные банкроты

Многие участники рынка высказывали опасение, что далеко не все застройщики, которым придётся перейти на расчёты по эскроу-счетам (деньги дольщиков на них будут заморожены до конца стройки), смогут получить проектное финансирование от банков. А это может привести к увеличению числа проблемных объектов.
«Компании, которым не удалось попасть в рамки критериев, рискуют остаться без средств для достройки объектов. Значит, появятся новые, «искусственно созданные» обманутые дольщики. 
А возникновение долгостроев никак не может позитивно повлиять на рынок», – уверен Беслан Берсиров.
По оценке консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», около 70% объектов в Петербурге будут завершены по «старым» правилам. Средний срок строительства – около трёх лет, так что у рынка ещё есть запас времени, чтобы адаптироваться к новым требованиям. «Вполне вероятно, что некоторым проектам банки откажут в финансировании. Речь идёт о небольших компаниях, реализующих ограниченное число объектов. Банки уже сейчас оценивают проекты по их экономическому потенциалу, то есть прогнозируемой прибыли. Также учитываются финансовые показатели компании, опыт работы, качественные характеристики каждого проекта, финансовое положение подрядчиков и др., иными словами – надёжность и история фирмы на рынке», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«У группы компаний «КВС» проблемных объектов нет. Она получила проектное финансирование на новую очередь микрогорода «Новое Сертолово», на две очереди в ЖК «Ясно.Янино», а также на новый объект – клубный дом «Б57». Остальные проекты будут завершены по старым правилам. На рынке возможны изменения, и ближайшие полтора года будут показательными. Товарный запас в объектах, которые продают по старому законодательству, скоро будет исчерпан, и тогда станет ясно, кто сумел адаптироваться к новым условиям, а кто нет. Гражданам стоит осторожно выбирать застройщика и ориентироваться на надёжность компании, её репутацию», – предостерегает генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.
Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова уверена, что рост числа проблемных домов маловероятен: «Большинство проектов достраивают по старым правилам, а по тем, где придётся перейти на эскроу-счета, застройщики уже должны были договориться с банками. Проекты, которые были в запасе у девелоперов, но не получили одобрение банков, будут перепродавать».
«Не вижу причин для роста числа проблемных объектов. Скорее всего, это будут единичные случаи, которые не повлияют на общую ситуацию на рынке», – полагает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. Он уверен, что у средних и крупных застройщиков ни одного такого объекта не окажется.
Генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега считает, что сейчас банки лояльно относятся к заявкам застройщиков: «Всё-таки в общих интересах – обеспечить «бескровный» переход на новую систему. Проекты, в финансовой устойчивости которых банки сомневаются, вынуждены искать альтернативные способы финансирования. Есть несколько путей: обращение в «ДОМ.РФ», получение кредита под залог других активов, продажа доли проекта стороннему инвестору. Признание себя банкротом – крайняя мера, полагаю, что большинство девелоперов будут изыскивать возможности любым способом завершить стройку». Но г-н Брега уверен, что требования банков к проектам будут ужесточаться, в первую очередь – в отношении прибыльности. Под ударом окажутся объекты класса «стандарт» с низкой маржинальностью. А у покупателей это были самые востребованные квартиры, так что в целом «первичка» станет менее доступной.
«Для застройщиков, не сумевших договориться о проектном финансировании, останется вариант искать инвестора, который будет выделять деньги в обмен на квадратные метры», – предполагает Николай Гражданкин.
Так же думает и директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева: «Многие застройщики разработали запасные схемы. Например, в сегменте апартаментов распространена продажа через переуступки. Застройщик на старте оформляет все юниты на коммерческую структуру, которая затем продаёт их по договору уступки прав. В этой схеме есть очевидные риски для покупателя, а значит, и репутационные риски для рынка». 
Роман Строилов полагает, что в основном всё будет зависеть от двух факторов: жадности конкретного девелопера и политической воли местной администрации: «Получение проектного финансирования – всё же не полёт на Луну. Банкиры давно готовы рассматривать заявки и принимать решения. Да, это требует времени, ресурсов и денег. Но, наверное, лучше пройти этот сложный и затяжной путь, чем нести уголовную ответственность перед дольщиками. Очевидно, что никто из игроков рынка не настроен на обман, но в то же время застройщики не понимают, куда кривая вывезет. Насчёт падения доверия к новостройкам я бы не стал драматизировать. Рынок за это время пережил столько громких потрясений, которые никак не сказались на доверии покупателей».

Обязательные опции

Опрошенные нами участники рынка уверены, что структура и состав предложения в связи с переходом на эскроу не изменятся. Во всяком случае, в ближайшие пару лет. Но некоторые компании всё же внесут коррективы в свои стратегии. «Масштабные проекты планируем возводить небольшими очередями – не больше 15 000 кв.м. Средства, полученные после раскрытия эскроу-счетов, будут направляться на строительство следующих этапов. Это поможет не привлекать дорогостоящее проектное финансирование, а значит, позитивно отра­зится на стоимости квадратного метра для покупателя», – говорит Беслан Берсиров.
«Предпосылок для изменения структуры предложения нет. Можно ожидать лишь косвенных изменений, таких как вымывание с рынка непродуманных проектов, находящихся на грани экономической эффективности. Банки просто не будут их кредитовать. В целом это хорошо и повысит качество выводимых в продажу объектов», – уверен Сергей Терентьев.
«Думаю, что эскроу не особо влияет на структуру предложения. Всё-таки у нас сейчас рынок покупателя, именно его запросы и финансовые возможности влияют на состав, наполнение и квартирографию жилых комплексов», – полагает Николай Гражданкин.
Однако участники рынка отмечают, что спрос и интерес девелоперов продолжают смещаться из области в город. С переходом на проектное финансирование эта тенденция ещё более укрепится, поскольку маржинальность проектов класса «эконом» в Ленобласти невысока, многим из них будет трудно пройти проверку банка на устойчивость финансовой модели.
Однако и покупатели, а в последнее время и федеральные чиновники стали предъявлять повышенные требования не только к ЖК, но и к их окружению (благоустройству, «социалке», дорогам и пр.). А все эти блага стоят денег.
Впрочем, застройщики говорят, что дополнительная инфраструктура – уже норма для большинства проектов: расходы на создание комфортной среды закладывают на этапе разработки проекта. Это колясочные, закрытые от машин дворы, пешеходные бульвары и общественные пространства, ландшафтный дизайн, спортивные площадки для взрослых и детей разного возраста, зоны отдыха. «При комплексном освоении территории в проект, безусловно, включены социальные объекты, дороги. Сейчас мы строим детский сад в ЖК «Ясно.Янино» по государственной программе «Стимул», это никак не скажется на себестоимости жилья», – говорит Анжелика Альшаева.
«Запрос на комфортную среду – это не новость, а устойчивый тренд последних лет. Покупатели всё более требовательны, и мало кто готов купить просто квадратные метры», – рассуждает Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга РСТИ («РосСтройИнвест»). По её словам, первопроходцами в создании полноценной жилой среды когда-то были проекты комплексного освоения, сегодня это уже привычный формат работы. Ольга Трошева подтверждает, что увеличение набора опций объясняется и требованиями законодательства, и потребностями жителей: «Покупателям интересны европейские проекты, в которых предусмотрена социальная, коммерческая инфраструктура, комфортные рекреационные зоны. Безусловно, застройщики стараются соблюдать баланс между затратами, набором предложенных опций, конечными ценами и спросом, который зависит от всех перечисленных факторов».
Александр Брега полагает, что эти дополнительные опции зависят от того, какие нагрузки выдерживает финансовая модель. Для проектов с низкой маржинальностью (новостроек масс-маркета или локальных небольших объектов) нагрузка в виде обеспечения «социалкой» в новых условиях может стать фатальной.
По мнению Романа Строилова, повышенное внимание властей к этому вопросу больше похоже на предвыборный популизм: «Любая инициатива чиновников обретает осязаемые формы лишь спустя некоторое время и довольно часто не оправдывает ожиданий. Например, реновируемые земли в Москве. Где там повышенные требования? Напротив, участники программы реновации уже начинают копить тотальное недовольство из-за несоответствия реальности обещаниям. По требованию чиновников девелоперы уже строят за свой счёт детские сады, школы, медицинские учреждения, принимают безвозмездно в свои проекты обманутых дольщиков с других строек, ремонтируют улицы и набережные вдоль своих ЖК. Важно понимать, что этот мыльный пузырь не может надуваться бесконечно, рано или поздно он лопнет. И – да, разумеется, все эти расходы включаются в стоимость квадратного метра, которые потом оплачивает покупатель. А где же налоги? На что они потрачены?»

За чей счёт комфорт?

У покупателей лишних денег нет совсем: доходы граждан снижаются пять лет подряд, зато растёт и без того высокая кредитная нагрузка… Вопрос в том, как в этих условиях поддерживать спрос хотя бы на нынешнем уровне.
Ольга Трошева уверена, что поможет ипотека: заметное снижение ставки всегда положительно влияет на спрос. Если в ближайшем будущем ставка пойдёт вниз, это гарантирует приток новых покупателей. А некоторые из них смогут позволить себе жильё большей площади, с лучшим набором опций, выше классом.
«При анализе платёжеспособности надо смотреть, с какого уровня снижаются доходы населения. К примеру, есть категории граждан, доход которых по определению не позволяет им купить недвижимость. Также сокращение дохода не всегда означает, что гражданин не может приобрести недвижимость. Скорее в такой ситуации покупатель будет ориентироваться на более доступные по цене объекты, но не откажется от покупки», – уверен Сергей Терентьев.
«Наш личный бюджет становится всё более тощим вовсе не из-за закредитованности. Дорожает жизнь вокруг нас: бензин, товары повседневного спроса и первой необходимости, услуги ЖКХ и медицина. Доходы не растут. Спад неизбежен. Каким он будет? Зависит от темпов обеднения населения. Если ситуация радикально не изменится, то падение будет не столь ощутимым, в пределах 3%. 
И будет отчасти нивелировано снижением ставок по ипотеке и удешевлением продукта», – полагает Роман Строилов.
«Покупательская способность снижается не первый год. Это происходит на фоне увеличения затрат девелоперов и себестоимости – цены с каждым годом только растут, – говорит Виталий Коробов. – Тем не менее пока на рынке нет переизбытка качественного предложения, активно развиваются ипотечные программы. Глобального снижения спроса мы не ждём. Возможна его стабилизация относительно ажиотажного периода конца 2018-го – начала 2019-го».
Александр Брега прогнозирует уменьшение объёма доступного жилья, которое наиболее чувствительно к изменению себестоимости, а для банка это повод отнести проект к категории рискованных: «При этом спрос на более дорогие объекты ограничен платёжеспособностью населения, поэтому мы можем столкнуться с общим сокращением объёмов строящегося жилья. Улучшить ситуацию может субсидирование ставок проектного финансирования для объектов класса «стандарт». Думаю, государство рано или поздно придёт к такому решению».
«Действительно, на фоне падения доходов покупательская способность снизилась. Однако в сегменте апартаментов при неблагоприятных экономических условиях спрос будет только расти, – уверена Марина Сторожева. – Этот формат недвижимости используют в основном для сохранения сбережений, что в условиях падения доходов становится особенно актуально. Но в связи с вступлением в силу новых правил рынок ждёт некоторое перераспределение спроса. Покупатели стали гораздо грамотнее – проекты, которые начали использовать переуступки, вскоре почувствуют отток клиентов».
При этом, как говорит Беслан Берсиров, себестоимость строительства и так ежегодно растёт: за последние годы она увеличилась почти на 50%. А при переходе застройщиков на проектное финансирование вырастет ещё больше. Все эти затраты неминуемо лягут на плечи покупателей.

 

 

 

Некрасов Андрей