Апарты вселяют надежду

Сегмент апартаментов пострадал от кризиса заметно меньше, чем классические гостиницы. Однако по итогам первого квартала зафиксировано падение продаж строящихся юнитов, серьёзно «просела» загрузка действующих апарт-отелей.

Как эпидемия повлияла на динамику продаж в новостройках и на заполняемость функционирующих апарт-комплексов? Что предпринимают девелоперы и УК для того, чтобы нивелировать потери? Как теперь решаются вопросы с программой доходности и когда рынок начнёт восстанавливаться? С этими вопросами мы обратились к девелоперам и управляющим.

Анастасия Заболотная, операционный директор сети отелей Vertical:

– Спрос инвесторов на строящиеся сервисные апартаменты в первом квартале упал на 20%.

В действующем объекте практически со всеми собственниками подписаны договоры, которые разделяют риски УК и собственников в пропорции 75 на 25%. Мы готовим еженедельные отчёты для наших инвесторов, а они с пониманием относятся к сложившейся ситуации.

Мы решили продолжать работать. Все номера отеля оборудованы кухнями, поэтому сформировали программу долгосрочного размещения. Она ориентирована на тех, кто не может сократить деловую активность, но при этом не желает подвергать близких людей риску и хочет самоизолироваться.

Кроме того, часть номеров переформатировали под индивидуальные офисы. Работая на «удалёнке» из дома, многим с большим трудом удаётся сохранять концентрацию и эффективность. Жителям района нужны временные офисы, куда можно было бы уходить для работы и при этом не подвергаться риску, передвигаясь по городу. Мы подготовили 30 номеров, часть из них уже сдали жителям ближайших домов.

В новых объектах, которые готовятся к запуску, мы продолжаем предварительное бронирование и всю работу, которая связана с предпродажами. Заключаем контракты с корпоративными клиентами. Чтобы не терять рейтинг, мы сохранили активными все каналы бронирования на онлайн-площадках.

Татьяна Шашина, генеральный директор ГК Docklands Development:

– Первый квартал мы завершили с плановыми показателями, согласованными с банком ВТБ (он осуществляет проектное финансирование) задолго до пандемии. Динамика второго квартала, конечно, будет скромнее, как и у большинства игроков рынка. Не берёмся прогнозировать, но делаем всё возможное, чтобы снизить риски. Мы запустили онлайн-экскурсии и удалённое оформление сделок. На время карантина действует скидка, позволяющая купить с выгодой до 1 млн рублей. Заявки поступают регулярно, и не только на повторные покупки, но и от новых клиентов.

В действующем отеле мы начали менять стратегию ещё в феврале, значительно увеличив долю номеров для долгосрочного проживания. Уже к концу марта 2/3 номерного фонда были отданы под длительное проживание, сейчас – почти весь. Сегодня наш апарт-отель загружен примерно на 50%, загрузку полностью обеспечивают долгосрочные арендаторы.

Разработаны специальные тарифы, в том числе с питанием, а также отдельные опции для клиентов. Аренда студии – от 40 000 в месяц. При этом в сумму уже включены все расходы на «коммуналку», Интернет и ТВ, еженедельная уборка. При аренде от одного месяца мы бесплатно предоставляем оборудование для фитнеса.

Собственникам гарантируем минимальные ежемесячные выплаты в размере 30 000 рублей и не ограничиваем максимальную планку. Для нас это основополагающий принцип работы даже сейчас, несмотря на пандемию. Мы сохраним его и для инвесторов второй очереди Docklands. Сейчас это главное преимущество для тех, кто только планирует покупку.

Апарт-отели могут восстановиться в течение нескольких месяцев после снятия ограничений. Первыми импульс дадут внутренние туристы. Поэтому мы не прекращаем работу с регионами, что позволит после карантина быстро обеспечить отель потоком гостей.

Учитывая поддержку строительной отрасли государством, снижение ставок по депозитам и полную экономическую неизвестность, думаю, рынок восстановится быстро. А динамика спроса нас ещё удивит, когда карантин закончится.

Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE`S:

– По нашим проектам мы в очередной раз в хорошей ситуации, так как практически все они завершаются. В апарт-отеле на Марата почти ничего нет на продажу, есть даже неудовлетворённый спрос. Примерно такая же ситуация и по московским проектам, там мы даже повышали цены, чтобы замедлить продажи.

Загрузка действующих объектов в разных городах снизилась по-разному. В Москве больше  корпоративных клиентов, которые никуда не съезжают, загрузка уменьшилась с 98 до 80%, в Петербурге «просадка» ощутимее – с 86 до 70%, сейчас даже чуть поменьше. Так что съехали не все. У нас действует программа лояльности, новых скидок не предлагаем, как и не предпринимаем каких-то специальных мер в связи с эпидемией. Мы больше озабочены безопасностью наших клиентов и партнёров. Стали чаще дезинфицировать общественные пространства, ограничили общение между собой и между гостями. 

Программы доходности не меняли, со всеми собственниками есть индивидуальные договорённости, которые мы выдерживаем.

Если бы мы были дисциплинированными, как китайцы, рынок восстановился бы через два месяца. Будем надеяться, что уложимся примерно в эти же сроки.

Николай Антонов, партнёр и генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»):

– В строящемся Avenu-Apart на Малом продажи выросли примерно на 20%, если сравнивать с I кварталом 2019-го. По рынку в целом в марте наблюдался всплеск спроса на 20–30% на юниты стоимостью до 2 млн рублей, он последовал за скачком курса валют. Этот спрос не полностью реализовался, поскольку многие рассчитывали на ипотеку, но не получили одобрения. Кто-то осознал, что в гостиничном бизнесе назревают серьёзные проблемы, и предпочёл купить жильё эконом-класса. Сейчас всплеск спроса сменился спадом.

Загрузка Avenu-Apart на ул. Академика Павлова в апреле составила 50%, в мае, судя по всему, будет 45%. В условиях полукарантина у нас не так уж много возможностей повлиять на заполняемость. Хотя есть клиенты, которые пережидают у нас самоизоляцию после возвращения из-за границы. Есть запрос на проживание пожилых родственников, в таких случаях даём скидку на 50%. Для отдельных категорий клиентов дисконт 25%. В остальных случаях ставки аренды стараемся не снижать, идём на уступки только на период острого кризиса. Но это раскрученный и успешный объект. При заключении долгосрочного договора сегодня даём скидку на три месяца и предупреждаем, что по мере восстановления спроса цена будет повышаться. Иногда идём навстречу постоянным арендаторам, чтобы они остались с нами.

Для апарт-отеля Like, который только что запущен, нам приходится искать компромиссы с собственниками и арендаторами. В этом году придётся сдавать юниты по тем же ставкам, что и жильё вокруг метро «Лесная» и «Площадь Мужества», хотя обычно цена в апартаментах заметно выше. И даже на таких условиях Like вряд ли будет в ближайшие месяцы заполнен больше, чем на 20–30%. Понятно, что собственники несколько разочарованы, но это временно. Сдача недвижимости в аренду – консервативный бизнес, но риски существуют и здесь.

Мы не меняли программы доходности по строящемуся отелю на Малом проспекте, там 8–12% годовых в зависимости от типа апартамента и программы. Поскольку ввод объекта запланирован только на 2022 год, мы уверены, что сможем выполнить обязательства.

С собственниками номеров Avenu-Apart на ул. Академика Павлова работаем индивидуально, объясняем ситуацию. Почти все хорошо понимают, они достаточно опытные инвесторы. В более выгодном положении те, чьи номера сданы в долгосрочную аренду, но и они готовы на уступки, чтобы не потерять арендаторов. Кризис – это хорошая проверка того, насколько собственники доверяют управляющим.

Турпоток начнёт восстанавливаться через два-три месяца после снятия ограничений и осенью достигнет обычных для этого сезона значений. Цены на размещение окажутся примерно на уровне прошлого года. Но осень – не самый активный туристический сезон. Рынок аренды начнёт оживать вместе с деловой активностью. До кризиса до 40% гостей Avenu-Apart составляли сотрудники и руководители компаний, которые ведут проекты в Петербурге. У нас продолжает действовать специальный тариф для корпоративных клиентов, и мы надеемся, что всё вернётся на свои места.

Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service (УК комплекса апарт-отелей VALO):

– В четвёртом квартале  было продано 278 юнитов в VALO, в первом квартале 2020-го – 204. Это положительная динамика, если учитывать, что в конце года всегда наблюдается рост продаж, а в январе – снижение. Из-за изменения курса в первом квартале инвесторы стали активно вкладывать деньги в приобретение апартаментов.

Во всём мире из-за кризиса в гостиничной отрасли более половины действующих объектов закрыты полностью. В Петербурге основная часть гостиниц работают с 10-процентной загрузкой либо закрыты вовсе. Первый апарт-отель VALO Hotel City открылся 1 марта, в апреле должна была быть загрузка в 50–60%, летом – 95%. Основная доля брони в «высоком» сезоне-2020 была от иностранных гостей. Увы, из-за карантинных ограничений на ближайшие два месяца бронирования отменены. Впрочем, весь гостиничный Петербург потерял «высокий» сезон.

Преимущество апартаментов в том, что они могут оперативно перейти от краткосрочного формата к долгосрочному. Сегодня большая часть номерного фонда VALO переориентирована на долгосрочное пребывание – от одного месяца. Такие договоры будут заключаться до весны 2021-го, затем будем совмещать оба формата. Эта схема позволит обеспечить инвесторам оптимальную доходность. Мы также бросили силы на привлечение российских туристов и корпоративных клиентов. Открыли бронирование на краткосрочное размещение на высокий сезон 2021-го, у нас уже есть ряд подтверждённых броней, в том числе связанные с Евро-2021.

Рынок начнёт восстанавливаться не сразу. Мы предполагаем, что многие зарубежные гости (индивидуальные, групповые, командированные) после отмены карантина отложат поездки до лучших времён. Мы отслеживаем ситуацию и считаем, что первым восстановится внутренний спрос, например, те, кто раньше выбирал для путешествий Европу, поедут отдыхать в тот же Петербург. Затем нормализуется международный спрос. Полностью рынок придёт в норму не раньше, чем через год.

Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»:

– План по продажам в первом квартале выполнили. За счёт запуска нового проекта апартаментов на Парнасе у нас двукратный рост объёмов – реализовано более 35% всего предложения.

Показательным будет второй квартал. С одной стороны, проявятся последствия снижения курса рубля, самоизоляции, сокращения доходов малого и среднего бизнеса. С другой – будет расти объём инвестиционных покупок, вложений в недвижимость с целью не потерять деньги, а в идеале ещё и заработать. Мы также увидели рост интереса к апартаментам на фоне начавшегося вывода средств с банковских вкладов.

Сейчас основная проблема в действующих апарт-отелях – отсутствие бронирований от краткосрочных арендаторов. Мы не управляем комплексами, но знаем, что УК принимают единственно возможное решение – делать ставку на долгосрочную аренду. Это позволит максимально быстро отыграть простой в условиях самоизоляции. По её завершении в первую очередь восстановится деловая активность, а за ней и внутренний туризм.

Программы доходности в строящемся апарт-отеле на Парнасе мы не пересматривали. Он ориентирован в основном на внутрироссийских арендаторов, деловых туристов, студентов. И только во вторую очередь – на рекреационных туристов. Спрос на долгосрочную и среднесрочную аренду в Петербурге объективно высокий, но важнее, что он гораздо более ровный, нежели при размещении туристов. Поэтому потенциал нашего предложения не девальвируется. К тому же к окончанию строительства (конец 2021-го) первые последствия кризиса уже будут сглаживаться. В действующих проектах УК участвуют в разработке индивидуальных договорённостей между арендаторами и собственниками.

Рынок восстановится в этом или в следующем году, в зависимости от продолжительности необъявленного карантина. Если до июня ничего не изменится, шансов для туристической отрасли практически нет. Если разрешат работать в конце апреля, то восстановление внутреннего туризма начнётся к концу лета, возможно, к осени.

Кризис укрепит необходимость более вдумчивого проектирования апартаментов. Девелоперы усилят так называемую миграционную ориентацию объектов, обратят больше внимания на другие аудитории, помимо туристов. Углубится сегментация апартаментов.