23 мая 2019 время: 14:24
курс $64.42 €71.84
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


18 февраля 2019

Пути для отступления уже нет – спрыгнуть не получится

Строительная корпорация «ЛенРусСтрой» достраивает проблемный комплекс «Яблоневый цвет» в Ленобласти. Можно сказать, что это образцовый недострой: прежний застройщик обанкротился, дольщики создали ЖСК, двойных продаж нет и есть ещё непроданные квартиры. Но, несмотря на это, завершить объект и не уйти в убыток оказалось сложно. О схеме работы с проблемным объектом рассказывает директор по строительству корпорации Алексей Булдин.

Как получилось, что вы занялись этим долгостроем?

Как обычно, мы на себе испытываем новые правила, схемы, модели. Так было, например, с получением проектного финансирования, которое для наших проектов на тот момент не было обязательным. А тема обманутых дольщиков красной нитью проходит в новостном фоне. И чиновники уделяют этой проблеме много внимания, и объект в Малом Верево – яркое тому подтверждение. Власти Ленобласти попросили нас рассмотреть возможность достроить этот дом. В декабре 2017 года мы получили документы. Разрешение на строительство этого комплекса на улице Кириллова получено в 2014-м, и тогда же начались продажи. Дольщики говорят, что стройка практически остановилась уже в конце 2015 года, хотя в 2016-м ещё несколько квартир непонятно как умудрились продать. В новогодние выходные я съездил на площадку и ужаснулся: развалины, покосившиеся и частично рассыпавшиеся заборы, котлован, сваи. А должен быть дом на 278 квартир, из которых 96 уже проданы. Дольщики заплатили более 160 млн рублей по ценам 2016 года. Застройщик – НПФ «СВиТ» – уже обанкротился, дольщики образовали ЖСК, и надо было найти механизм, который позволит достроить дом, передать гражданам квартиры, но при этом не погубить собственный бизнес. Повезло, что не все квартиры были реализованы. Появилась надежда, что «в ноль» выйдем, не говоря уж о каком-то заработке.

Многие девелоперы говорят, что новое законодательство не позволяет им тратить деньги на чужие объекты. Какую схему нашли?

ЖСК наотрез отказался передавать нам функции застройщика, и граждан можно понять: они уже никому не доверяли. Но как оказалось впоследствии, в этом были свои плюсы. Появилось многостороннее соглашение, которое узаконило наше присутствие на площадке. Его подписали ЖСК, Веревское сельское поселение, Гатчинский район, правительство Ленобласти и две наши компании («Лиговский канал» стал техническим заказчиком, а «ЛенРусСтрой» – генподрядчиком). ЖСК остаётся застройщиком и будет рассчитываться с компаниями непроданными метрами. Поэтому удалось избежать проблем, на которые ссылаются другие компании, взявшиеся за недострои.
Уже зарегистрировали первый договор долевого участия между ЖСК и ООО «ЛенРусСтрой». Это тоже оказалось непросто с юридической точки зрения, и очень помогли руководители Росреестра. Закон позволяет заключить такой договор по правилам, которые действовали на момент регистрации первого ДДУ на объекте в 2014 году. Если бы на ЖСК распространялись новые требования законодательства, вариантов достройки не осталось бы: кооперативу надо было бы стать спецзастройщиком и выполнить множество других условий. Дальше по факту выполнения работ будем обременять все оставшиеся квартиры такими договорами.

А как сможете реализовать их?

Когда наш отдел продаж найдёт покупателя, тот сможет приобрести квартиру по договору переуступки. Это даже лучше: если бы мы стали официальным застройщиком, пришлось бы в полной мере выполнять все новые требования 214-ФЗ, создавать отдельную компанию и т.д. По нынешней схеме, конечно, продажи усложнятся: придётся покупателям объяснять, почему по переуступке продаём. Но сам по себе механизм проще.

Когда начнёте работы?

Пока мы настраивали эту схему, тянуть было нельзя – сделали дороги, благоустроили площадку, провели освещение. Кстати, тогда и люди стали интересоваться квартирами – есть потенциальный спрос. Скорректировали проект, чтобы применять изделия своего производства, заново прошли экспертизу. Пришлось получать новое разрешение на строительство: продлить старое не получилось, поскольку в рамках банкротства его аннулировали. Добавилось несколько квартир, так как мы отказались от двух встроенных помещений, оставив только помещение для ТСЖ.

Власти Ленобласти обещали содействовать, например, в увеличении этажности. Почему не воспользовались?

Чтобы сохранить восемь этажей, и так пришлось согласовывать отклонение от предельных параметров, поскольку правила землепользования изменились. Отмечу, что чиновники очень помогли.
Пока строим на свои средства. Закончили с фундаментами. В целом подземная часть готова примерно наполовину, а два подъезда уже выросли на три этажа, хотя мы начали монтаж 9 января. К 1 апреля подведём под крышу эти два подъезда. 
С 1 апреля кран переместится на оставшиеся три, которые подведём под крышу летом. Планируем в первом квартале 2020 года вводить дом в эксплуатацию, а заселение намечено на май 2020-го.

Уж очень оптимистично…

У нас есть такой опыт. В Мурманске, например, за четыре месяца девятиэтажный двухподъездный дом смонтировали. И это с учётом доставки туда наших панелей. 
А тут работаем даже медленнее, поскольку делаем монолитные перекрытия. Это нас немного тормозит, но зато можем обеспечить нужную квартирографию.

С инженерией проблем не возникло?

Были сложности: фактически пришлось получать новые технические условия. Хотя водопровод проходит буквально по границам участка, канализация внутри посёлка есть. Что касается тепла, то изначально была предусмотрена крышная газовая котельная, которая и осталась. Централизованное теплоснабжение реализовать там просто невозможно, хотя я надеялся, что за это время какие-то резервы появились. С электроснабжением сложилась непонятная ситуация: вроде какой-то договор о присоединении был, но мощности то ли переуступили, то ли ещё что. Мы разбираться в этом не стали и заключили новый договор с «Ленэнерго», оплатив технологическое присоединение. Так что проблем не ожидаем.
Пути для отступления уже нет – спрыгнуть не получится. Механизм оказался непростой, но мы доказали, что реальные пути решения проблемы обманутых дольщиков есть. Это хороший показатель и для властей региона. Там понимают, что коммерческая компания должна получать прибыль. Если мы будем работать в убыток, вопросы появятся и у налоговых органов. Поэтому власти предлагают застройщикам, которые берутся за проблемные объекты, разные преференции. Это могут быть свободные участки, согласование увеличения этажности и т.д.

Почему компенсационный участок не попросили?

Мы хотели как можно быстрее согласовать проект и выходить на стройплощадку, понимая, что поиски вариантов расширения проекта только затянули бы сроки. Поэтому вместе с нашими акционерами решили, что возможные преференции должны быть оторваны от работ, связанных с завершением дома. Можно было бы попросить свободный участок, но он нам не очень нужен: развиваем свою большую территорию, где строим комплекс «Новое Горелово». Поэтому попросили правительство Ленобласти поддержать включение детского сада и школы в Новогорелово в федеральную программу софинасирования социальных объектов «Стимул». Эти объекты спроектированы, прошли экспертизу, включены в перечень экономически обоснованных объектов повторного применения, который ведёт Минстрой. В октябре должно появиться соглашение между Ленобластью и Минстроем, и эти два объекта получат бюджетное финансирование.

То есть вам не придётся тратиться на них?

Мы должны будем безвозмездно передать согласованный проект и участок Ломоносовскому району. Далее предусмотрено 100%-е бюджетное финансирование сметной стоимости строительства: 70% из федерального бюджета, 30% из регионального. Но есть тонкость. Существует норма, выше которой стоимость не может подниматься, а фактическая цена выше. Эта разница может составлять до 25%, и ложится она на нас же, поскольку эти объекты мы и будем строить как генподрядчики, выиграв конкурс. Другая проблема в том, что есть строительные нормативы для возведения и оборудования, например, школы. Они отличаются от нормативов Минобразования, требующих дополнительного оборудования. Мы обязуемся его поставить. Так что участие в программе «Стимул» не значит, что для нас эти объекты будут бесплатными.

А если предложат заняться другими недостроями?

Мы не горим желанием. Правда, многое зависит от их состояния и предложения властей. Но напрашиваться не будем. Это сейчас кажется, что с объектом в Малом Верево всё хорошо: стройка идёт, схема продаж найдена. Но год назад было совсем не так. Мы планировали выйти на сегодняшний уровень работ ещё в мае прошлого года – слишком много юридических вопросов. Это кропотливая и сложная работа.

А ведь вам ещё достался своеобразный образцовый объект: застройщик уже банкрот, ЖСК сформирован, двойных продаж нет, свободные квартиры остались…

И очень адекватные представители ЖСК, и поддержка чиновников всех уровней. Но с самого начала всё было в новинку. Не приходилось нам достраивать чужие объекты, да ещё и с обманутыми дольщиками. Такая форма взаимоотношений с застройщиком и схема продаж – тоже что-то новое. И по сетям были вопросы. Но основная проблема – в новом законодательстве в сфере долевого участия. Сразу было ясно, что если их распространить на этот проект, завершить его – это утопия. Если для таких проблемных объектов в законе не будут предусмотрены специальные условия, они не будут достроены. 
Ну или только за счёт бюджета и Фонда защиты прав дольщиков.

1 из