Евгения Петрова
руководитель практики недвижимости и градостроительства , Rightmark Group

Договориться на будущее

Возможно ли заключить сделку с имуществом, которое пока не принадлежит сторонам на каком-либо праве, и будет ли она проходить на согласованных при её заключении условиях?

Такие сделки стали популярными недавно, хотя законодательство и судебная практика уже не один год позволяют сторонам заключать договоры, касающиеся товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем (например, участка, здания, помещения, машино-места). При этом на заранее оговорённые условия таких сделок уже не смогут повлиять, например, решения нового генерального директора компании, изменившаяся позиция участников общества или акционеров, а также другие обстоятельства.
Многие до сих пор продолжают заключать, например, предварительные договоры. Но в них говорится, что по истечении какого-то срока или наступления каких-то обстоятельств сторонам придётся встретиться ещё раз, чтобы заключить основной договор. Если дело доходит до судов, то они обязывают заключить именно основной договор, а его конкретные условия всё равно могут измениться. Но в одной сделке можно сразу оговорить все условия и регламентировать отношения сторон на несколько лет вперёд.
Это удобно, когда, например, продавец реализует только часть своего участка для застройки. Этот меньший надел ещё предстоит образовать, так что юридически его нет. Или на стадии строительства здания можно заключить договор аренды помещения в нём. Условиями сделки можно предусмотреть, что арендодатель обязуется завершить стройку, оформить право собственности на помещение и в согласованный сторонами срок передать его в аренду.
Эти примеры объединяет то, что на момент заключения договора продавец или арендодатель могут и не быть владельцами недвижимости. Но для регистрации перехода права собственности к покупателю или для регистрации аренды необходима запись о праве собственности продавца или арендодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

Важные условности

Используя эти возможности, участники гражданского оборота могут максимально подробно регламентировать свои отношения во времени, ещё на этапе подписания предусмотреть последовательное приобретение имущества (прав) и последующее распоряжение им. Определить цепочку обстоятельств, с наступлением каждого из которых имущество будет передано в собственность или имущественное требование перейдёт к приобретателю.
При такой схеме оплата договора купли-продажи может быть предварительной – до передачи имущества. А вот в отношении аренды настоятельно рекомендуем сторонам предусмотреть уплату только после передачи недвижимости в пользование арендатору.
Также особое внимание следует уделять описанию предмета сделки. В стандартном договоре купли-продажи или аренды указывают кадастровый номер объекта. При сделке с будущей недвижимостью индивидуализировать предмет договора можно, указав другие сведения. Это могут быть местонахождение, площадь здания и помещения по проекту, границы крупного участка, в пределах которого будет образован меньший надел, ссылки на утверждённый проект межевания и другая информация. 
А после создания и кадастрового учёта объекта потребуется указать кадастровый номер, площадь и иные сведения. Всё, что содержит описание недвижимости, следует отразить в дополнительном соглашении к сделке и в акте приёма-передачи. Это особенно актуально, если переход права собственности или аренда подлежат государственной регистрации.
Ценность сделок, заключаемых с будущей недвижимостью, в том, что при их последовательном исполнении и расчётах стороны уже определили, какое имущество и на каких условиях подлежит передаче. 
Обо всём договорились заранее. Они уже предусмотрели последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, например, в случае нарушения сроков. Это может быть расторжение, уплата неустойки или возмещение понесённых затрат.