Анатолий Локотков
заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»,

Привлекательные условия по ипотеке и удобные онлайн-сервисы делают покупку жилья доступной именно сейчас

С начала года Сбербанк уже в третий раз снижает ставки по ипотечным кредитам, сокращён также минимальный размер первоначального взноса. Кроме того, банк упростил схему открытия эскроу-счетов, с помощью которых дольщики теперь должны рассчитываться с застройщиками. О том, стоит ли ждать дальнейшего уменьшения ставок и что надо сделать гражданам, чтобы открыть пресловутый счёт эскроу, рассказывает заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолий Локотков.

- Каковы сегодня условия получения ипотеки от Сбербанка?
- Мы снизили ставки с 1 октября. Теперь минимальная ставка по кредитам на приобретение строящегося жилья 7,3% годовых, а на покупку на вторичном рынке — от 8,8%. 
Такие ставки действуют для зарплатных клиентов банка, если они страхуют свою жизнь и приобретают квартиры у застройщиков-партнёров. Например, в Петербурге это более 50 объектов или несколько десятков тысяч конкретных вариантов. Для клиентов, которые получают зарплату на карты других банков, но могут подтвердить доход, ставка составит от 7,8% 
годовых.
В этом году мы также снижали ставки по военной ипотеке и по программе для семей с детьми: клиенты, у которых с начала 2019-го до конца 2022-го родится второй или третий ребёнок, смогут получить льготный кредит — от 5% годовых.

- Эксперты уверяют, что при нынешнем уровне инфляции Центробанк до конца года ещё минимум раз снизит ключевую ставку. Значит ли это, что и ипотека подешевеет?
- При расчётах стоимости ипотеки мы ориентируемся не только на размер ключевой ставки. Есть внутренняя экономика банка, которая зависит от макроэкономических факторов, надо учитывать и текущую рыночную ситуацию.
Но в четвёртом квартале, по крайней мере для нашего банка, объёмы выдачи ипотеки традиционно растут вслед за увеличением объёмов продаж на первичном рынке. Например, в Петербурге Сбербанк ежемесячно выдаёт ипотеки на 9-10 млрд рублей. А в конце года эти цифры увеличиваются на 10-30%. И пиковый месяц это не декабрь, а октябрь-ноябрь, когда заключается больше всего сделок, — все хотят завершить покупку до конца года. Застройщики, понимая такую особенность, в этот момент предоставляют клиентам максимально выгодные условия. И мы тоже всегда стараемся предлагать интересные акции.

- Кроме ставок Сбербанк снизил и требования к первоначальному взносу?
- Для зарплатных клиентов он уменьшен на 5% и теперь составляет 10% от стоимости квартиры. Такие условия действуют до 20 января 2020 года. На 20% сократился взнос для клиентов без подтверждения занятости и дохода — теперь это 30% от стоимости жилья. Это предложение действует при покупке готового и строящегося жилья до 7 декабря 2019 года. Для остальных заёмщиков минимальный взнос составляет 15%. 

- Но ведь малый первоначальный взнос может привести к росту просрочки по кредитам…
- Я таких рисков не вижу. Статистика показывает, что по ипотечным кредитам просрочка минимальна — менее 1%. И объём просроченных кредитов не растёт. Ипотека это последнее, за что люди не платят. У нас накоплен большой опыт — мы хорошо знаем, что будет с кредитным портфелем, когда первоначальный взнос низкий, и не видим здесь ничего критичного. Размер этого 
взноса — неосновной фактор при принятии решения о выдаче кредита. Мы снизили первый взнос для зарплатных клиентов до 10%, потому что при принятии решения о выдаче кредита видим их финансовые возможности. У нас мощная система оценки рисков и платёжеспособности клиента.

- Снижение ставок сказалось на объёмах ипотечного рынка?
- Сказалось, как и рост спроса на рынке недвижимости. В Петербурге, если сравнивать объём портфеля за девять месяцев 2018 года и за тот же период 2019-го, ипотечный кредитный портфель вырос почти на 20% и сейчас превышает 274 млрд рублей.

- Строительная отрасль переходит на расчёты с гражданами через эскроу-счета. Что надо сделать, чтобы его открыть?
- Прийти в любое отделение Сбербанка с паспортом. Когда схема только начала работать, эту услугу оказывал определённый перечень офисов. Но сейчас можно обратиться в любое отделение. В среднем дольщик проводит в банке 10-15 минут. Причём не имеет значения, будет ли клиент брать ипотечный кредит и в каком банке. Сейчас по Северо-Западному региону в Сбербанке открыто 550 эскроу-счетов на общую сумму 1,4 млрд рублей. А в целом по стране на долю Сбербанка приходится примерно две трети всех открытых счетов эскроу. Их число кратно увеличится через полтора-два года, когда застройщики завершат уже начатые проекты. Например, в Петербурге 73% запущенных проектов девелоперы вправе достроить по старым правилам — без 
открытия эскроу-счетов.

- А что если квартира приобретается с использованием ипотеки?
- Мы даём застройщикам выбор, чтобы они могли более гибко встраивать открытие счёта в процесс продажи. Они могут открывать счета до регистрации договора долевого участия, но пополнять их дольщики будут только после его государственной регистрации, как того требует 214-ФЗ. Сделать это можно любым способом, в том числе через удалённые каналы. А можно открыть счёт после регистрации договора. Тогда одновременно с его открытием дольщик перечисляет на него первый взнос.
Поэтому при покупке с помощью ипотеки тоже есть два варианта. Дольщик получает одобрение банка, подписывает договор с застройщиком, а после его регистрации открывает счёт, и на него тут же переводятся кредитные средства. Или же дольщик может после одобрения кредита и подписания договора с застройщиком открыть счёт сразу. Но тогда ипотечный кредит будет выдан только после государственной регистрации ДДУ.

- Схема изменится, если гражданину одобрили ипотеку в другом банке, а счёт эскроу он открывает в Сбербанке?
- В целом принцип такой же. Отличие в том, что дольщик после подписания или регистрации долевого договора открывает счёт в Сбербанке, а далее идёт в банк, одобривший 
ипотеку, и предъявляет реквизиты счёта, куда банк-кредитор перечисляет деньги.

- А если дольщик решит переуступить права на строящуюся квартиру — продать её по договору цессии?
- С переуступкой права требования на строящийся объект к новому дольщику переходят все права и обязанности по счёту эскроу. Уступка прав происходит на основании зарегистрированного в Росреестре договора, который новому дольщику вместе с паспортом нужно иметь с собой при обращении в отделение Сбербанка. 
Сотруднику банка также надо передать заявление о переходе прав и поручение на перечисление денег застройщику после завершения строительства дома.

- Можно ли как-то упростить или ускорить операции с эскроу-счетами?
- Сейчас мы работаем над автоматическим формированием договора счёта эскроу после заполнения договора долевого участия. Для этого надо интегрировать программное обеспечение застройщика и банка. Также будет доступно удалённое (без визита в банк) открытие счетов через сервис «Сбербанк Онлайн». С его помощью, в том числе через мобильное приложение, дольщики смогут получить выписку по счёту.
Представим и сервис «Витрина счетов эскроу» в «Сбербанк Бизнес Онлайн», который позволит застройщикам самостоятельно в любое удобное время отслеживать открытые в их пользу счета эскроу и остатки на них, формировать отчёты по продажам.
Чтобы ускорить эти процессы, от застройщиков потребуется настроить программное обеспечение. Но девелоперы с точки зрения IT-технологий очень подкованы. Со многими уже налажено электронное взаимодействие. Какой-то проблемы с обменом данными или синхронизацией учётных систем нет.

- Сервис ДомКлик здесь задействован?
- Конечно, и мы продолжаем активно развивать эту электронную площадку — теперь к ней можно перейти прямо из Сбербанк Онлайн. Она позволяет сэкономить время и сделать покупку безопаснее. Два года назад, чтобы взять ипотеку, клиенту приходилось приезжать в банк в среднем семь раз и ещё пару раз посетить МФЦ. Теперь достаточно одного визита в банк, а в МФЦ можно вообще не ездить, если воспользоваться электронной регистрацией собственности на жильё. И пользователи это оценили — с помощью ДомКлик сейчас проводится около трети всех ипотечных сделок на Северо-Западе.
Покупатели могут подобрать объект как в готовом, так и в строящемся доме, проанализировать рыночные цены, подать заявку и получить одобрение кредита, воспользоваться сервисами банка по оценке, страхованию и т.д. Например, в разделе «Правовая экспертиза» анализируются документы по объекту, прослеживается вся история перехода права собственности, проверяется надёжность продавца на предмет банкротства, судебных споров, задолженностей, ограничений и обременений. 
Я, когда сам покупал недвижимость на вторичном рынке, этим сервисом пользовался, чтобы получить альтернативное мнение при проверке правовой истории. И то, что Сбербанк подтверждает, что рисков нет, добавляет уверенности.

- Неискушённый покупатель сможет в этой информации сориентироваться?
- Это полноценное юридическое заключение на нескольких страницах. Если покупателю сложно в нём разобраться, лучше проконсультироваться с нашими сотрудниками, которые расскажут о выявленных рисках.
А чтобы помочь при купле-продаже недвижимости без ипотеки, доступен «Конструктор сделки», он позволяет подготовиться к заключению договора в онлайн-режиме. Например, определить, кто будет участвовать в сделке, скоординировать их планы, записаться и приехать в офис Сбербанка только для подписания документов. Это крайне удобно, а если покупатель из другого региона, то просто незаменимо.