Андрей Кугий
управляющий партнёр, маркетплейс недвижимости М2Маркет

Застройщики не против создать парк – просто дайте им под него землю...

В Смольном уверяют, что новый Генплан не предусматривает вовлечения в оборот новых крупных территорий для жилищного строительства. Это значит, что можно ожидать активизации редевелопмента. Однако чиновники недовольны, как реализуются такие проекты сейчас, и собираются предъявить к ним новые требования. О перспективах бывших промзон рассуждает управляющий партнёр маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Андрей Кугий.

– Каковы сегодня объёмы редевелопмента в Петербурге?
– В городе всего 60 крупных (более 50 га каждая) промзон общей площадью 18 900 га. Из них 34 зоны (12 800 га) расположены на городских окраинах и пока сохраняют промышленные функции. Ещё 26 зон (по совокупности – 6100 га) расположены ближе к центру. Это так называемый серый пояс, сформировавшийся в XIX веке и, по Генплану, подлежащий редевелопменту.
Освоение бывших промзон под жильё началось в середине 2000-х, а причиной стал дефицит участков рядом с центром. Первые такие проекты относились к классам «бизнес» и «элит» и были небольшими – до 100 000 кв.м. А с 2010 года на рынке стали появляться комплексы комфорт-класса на месте бывших заводов. Сегодня уже около половины проектов редевелопмента связаны с жильём массового сегмента. Началось и освоение промзон на приличном удалении от центра. А прорыв случился в 2012-2013 годах, когда отрасль восстановилась после кризиса. Например, в 2014-м в рамках редевелопмента застройщики ввели около 600 000 кв.м жилья. Это почти в 3,5 раза больше, чем суммарно за период до 2014 года.
Всего в «сером поясе» 125 проектов, которые занимают почти 560 га. Есть как уже сданные, так и строящиеся комплексы (51 проект на участках общей площадью 235 га). Общий объём жилья составляет 9,1 млн кв.м. А на конец 2018-го на бывших промышленных площадках уже введено более 4,1 млн кв.м жилья.

– Есть ли какая-то системность в этом процессе? Появились ли в городе полностью перепрофилированные промзоны?
– Некоторые зоны к этому идут. Но об их системном развитии говорить не приходится. Я не представляю себе застройщика, который пришёл бы на крупную территорию, где могут быть десятки или сотни участков разных собственников, и заявил, что комплексно её освоит. Договориться со всеми владельцами – задача малореализуемая. Можно достичь соглашения с десятком и получить место для «стартовых» домов. Например, компании Glorax очень повезло с проектом Ligovsky City, поскольку там был один крупный землевладелец – РЖД. Это 27 га, и можно говорить о комплексном освоении. А обычно девелопер договорился об участке под один дом, потом под второй, а со следующим собственником – не вышло. Ведь землевладельцы видят, что проект развивается и ценность земли растёт. Их аппетиты тоже растут, но непропорционально. И проект глохнет. Сейчас много таких.

– Разом выкупить землю нереально?
– У всех собственников свои убеждения о стоимости наделов. Почти каждый уверен, что именно его участок – это пуп земли, и цена его в несколько раз выше рыночной стоимости. До сих пор все варианты комплексного освоения, которые предлагал город, например, на Обводном канале, не очень хорошо работали. Нет процедуры, позволяющей собрать эту чересполосицу воедино. А без этого не будет ни единого пространства, ни нормального озеленения, ни объектов инфраструктуры. Вообще отдельная история, кто их должен строить.
По строительным нормам, все объекты благоустройства должны быть расположены на моём участке: детские и спортивные площадки, площадка для выгула собак, детский сад со своей территорией и ещё много чего. Если я заявлю, что построю «спортивное ядро» на соседнем гектаре, мне откажут.

– То есть пожелания чиновников о том, чтобы в проектах редевелопмента появлялись общественные пространства, парки, рабочие места, неисполнимы из-за их же требований?
– Именно так. Опять-таки что, кроме жилья, можно там строить? Наверное, гостиницы, хотя для застройщиков это совсем непрофильный бизнес. Офисные центры? При нынешних условиях и дорогих кредитах это слабо окупаемые вещи. Как и торговля – много качественных комплексов стоят незаполненными. Покупательская способность падает, люди меньше тратят, экономят, меньше ходят в магазины и рестораны. А офисы и торговля – это строительство на дорогие кредитные деньги, причём срок окупаемости где-то там – ближе к пенсии.

– Ну так и жильё будут строить только за счёт кредитов?
– Да, но даже с учётом эскроу-счетов я понимаю, что за два-три года дом построю и получу деньги граждан.

– Уверены, что к этому моменту все квартиры продадите?
– Уверен. Если не брать «элитку», любой хороший проект к моменту ввода в эксплуатацию, плюс-минус пара месяцев, должен быть продан на 95%.

– И спрос сохранится, несмотря на мировую экономику, коронавирус и внутреннюю политику?
– Да, уйма всего случилась, как говорится – хорошо отдохнули. Но, думаю, спрос сохранится, хоть и в меньших масштабах. Все два года готовились к эскроу-счетам, бегали, как ошпаренные, согласовывали проекты, получали разрешения. Потом государство посмотрело, сказало: «Вы хорошие бегуны, но вот вам новые правила игры». Сейчас процентов на 40% снизилось число выведенных на рынок проектов, да и сделок с землёй. Думаю, что успешные проекты – качественный продукт в любом сегменте и с реальной ценой – будут продаваться в период строительства. Но их будет меньше, и поэтому возможен рост цен, которому в то же время препятствуют низкие доходы населения. Даже снижение ипотечных ставок не особо стимулирует продажи. Да и не факт, что они сохранятся. Центробанк вообще может вернуть ключевую ставку сразу к 12%, чтоб скучно не было. 

– Аналитики отмечают, что спрос из Ленобласти смещается в Петербург. Это повлияет на увеличение числа проектов редевелопмента?
– Пока их количество снижается, как и вообще число новых проектов, по обозначенным выше причинам. Проекты редевелопмента в принципе, за некоторыми исключениями, более дорогие. Если говорить о смещении спроса, это связано с ценовым перераспределением. В прошлый кризис в городе стали появляться проекты чуть дороже или даже сопоставимые по ценам с комплексами в Ленобласти. Это, например, некоторые ЖК в Каменке, Красносельском районе и т.д. Это не только в Питере произошло, но и, например, в Московской области и Москве.
Редевелопмент же – это более качественное жильё («комфорт», «бизнес»).

– Но теперь «комфорт» стал низшим классом. Ведь «эконом» или «стандарт» уже никто не рекламирует.
– Ну, это всё же разный «комфорт». Жильё на Лиговке заметно дороже, чем в Каменке или на Парнасе. По качеству наполнения и благоустройства – это класс «бизнес».

– То есть всё же не только место определяет цену?
– Продукт, безусловно, должен месту соответствовать. Мы должны оправдать ожидания покупателей.

– Так застройщики сами эти ожидания и формируют. Везде рекламируют бесшумные лифты не потому, что это первоочередное требование большинства покупателей…
– Конечно. Но человек, как правило, покупает квартиру один-два раза в жизни. Он не варится в этом рынке постоянно. Когда он видит место, у него есть к нему какие-то привязанности – жил рядом, родился в этом районе или работа недалеко. Я вот, например, родился и вырос в Приморском районе, на Комендантском проспекте. И мне до сих пор там очень нравится. Я не перееду на юг или даже на Васильевский остров, ну за исключением намыва.

– Но привязанность к промзоне сомнительна…
– А это особенность работы с такими проектами, и на неё уходит много времени. Необходимо создать пул людей, которые в принципе рассматривают это место для проживания. Например, вокруг ЖК Ligovsky City не так много жилых домов. В «спальном» районе новостройку на порядок проще продать. То есть расположение ближе к центру города – это только потенциал, а задача девелопера его развить: сформировать продукт, представить покупателям, донести до них ценность места. Далеко не каждое место само себя продаёт.

– А как объяснить это банку, который должен выдать проектное финансирование?
– Банк всё же не оценивает весь проект – он оценивает документы на участок, разрешения, технико-экономические показатели и многое другое, а с заявленной девелопером суммы всегда делает дисконт. Но обосновать свои расчёты банку можно, конечно, если не писать, что будешь продавать квартиры в Красном Селе по 200 000 рублей за «квадрат».
Так что при редевелопменте всё же главное – договориться с городом. Чудес не бывает – есть границы Петербурга, есть понятная площадь свободных земель, и она не увеличится. Хотя один такой пример есть, но это исключение… Земельные ресурсы ограничены, и промзоны, безусловно, перспективны для освоения. Одни раньше, другие позже.

– А что будет, если Смольный обяжет застройщиков ещё и клубы строить, и рабочие места создавать, помимо зелёных насаждений общего пользования и «социалки»?
– Девелоперы, кстати, особо не возражают – эти объекты сделают их новостройки интереснее. Но подо всё нужна земля. Если город уверен, что ему нужен парк, пусть выдаст по понятному механизму участок, а застройщик этот парк разобьёт. Ведь девелоперы вынужденно работают в границах своей территории. Например, в Ligovsky City будет сквер на соседнем участке: земля городская, а сквер создаст девелопер. Но он на входе в проект должен понимать, где и сколько построят жилья, а где сделают парк или рабочие места.
Для решения вопросов с землёй город должен использовать административный рычаг, чтобы договариваться с собственниками участков в промышленных зонах. Ну, и уверенность девелопера в том, что за время реализации проекта участок не поменяет назначение, не появятся новые ограничения по высоте и т.д., дорогого стоит. 
Пока чёткого регламента нет, все разговоры о комплексном редевелопменте не имеют смысла. А если заложить в проекты дополнительные требования, не решив перечисленных вопросов, это фактически остановит редевелопмент в среднесрочной перспективе. То, что уже начали, достроят, но новых проектов не появится. Пока они рентабельны, но сверхприбыли нет, и дополнительные затраты будут неподъёмны.

– Жильё в проектах редевелопмента ощутимо дороже, чем на спальных окраинах. Сколько таких новостроек осилит рынок?
– Все нынешние проекты редевелопмента достаточно успешны. То есть спрос на них есть. Примерно в таком объёме он и останется. Ведь потребность в жилье, даже в масштабах одной семьи, формируется с течением жизни. Плюс есть довольно большой миграционный поток.

Некрасов Андрей