Дачный тупик

Дума приняла в третьем чтении закон о садоводах. Он не решает существующих в этой сфере проблем, зато создает новые.

Прежний закон, 66-ФЗ, действовавший с 1998 года, упраздняется. Новый, после одобрения сената и визы президента, вступит в силу с 1 января 2019 года. Он регламентирует деятельность садовых и огороднических хозяйств, а также – структуру управления ими.

Главная новация: понятия «дача», «дачный дом», «дачный участок» – упраздняются. В правовом поле их больше не будет. По умолчанию все дачные участки будут считаться садоводческими. Впрочем, старые документы исправлять не потребуется.

Подробный анализ этого обширного закона и последствий его применения – дело юристов.

Главный вопрос: что и в каких случаях можно строить в садоводствах и как построенное регистрировать?

Все дачные и садовые дома (кроме тех, которые в регистрационных документах указаны как «жилые») становятся «зданиями сезонного использования», предназначенными для «временного пребывания граждан».

Статья 23 указывает конкретно: параметры капитальных строений в садоводствах определяются градрегламентами. Однако 70% СНТ и ДНП Ленобласти размещаются на сельскохозяйственных землях – а для них градрегламенты и ПЗЗ не предусмотрены! Чтобы строительство было законным, для садоводства нужно разработать проект планировки территории (ППТ). В той же статье – приятный сюрприз: «Садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения». То есть создать садоводство на «сельхозке» можно, а вот строить – как?

Закон о садоводах вносит многочисленные изменения в действующие акты. В частности, Земельный кодекс будет дополнен таким пунктом: «Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек». К угодьям относятся луга и пашни, пустоши и территории, заросшие кустарником…

Земли сельхозназначения занимают на территории региона 1,7 млн га. В том числе угодья – 617,4 тысячи га (36,2%) и 848,5 га причислены к лесным землям (49,8%). Интерактивной карты угодий в открытом доступе нет. (Вроде бы в областном Комитете по сельскому хозяйству создали ГИС, но в каком состоянии эта разработка – неизвестно.) Зато есть волшебный документ: постановление областного правительства №257 от 2011 года с перечнем особо ценных территорий. В нем перечислены не все районы, и половина участков – без кадастровых номеров.

В общем, русская рулетка: девелоперы и граждане вольны гадать, попадают их участки под запрет или нет.

Если кто-то думает, что ограничения касаются только новых садоводств, которые будут появляться после вступления закона в силу, – это зря. Суды уже несколько лет штампуют решения, отказываясь регистрировать садоводства и дачные поселки. Не все подряд, выборочно. Например, в Лужском районе в 2012 году глава Мшинского СП разрешил изменить вид разрешенного использования 31 га с сельхозпроизводства – на дачное хозяйство. Однако Росреестр отказался внести эти сведения в ЕГРП. А в 2016-м суд подтвердил правомерность отказа. «В настоящее время нормативный правовой акт, определяющий порядок изменения разрешенного использования участков сельскохозяйственных угодий, отсутствует», – написано в решении апелляционной инстанции. Нам известны несколько случаев, когда суды отменяли решения местной администрации об изменении ВРИ.

Новый закон закрепляет эту судебную практику.

«Многое зависит от подзаконных актов и от того, как как сложится правоприменительная практика», – говорит генеральный директор «Русь: НТ» Дмитрий Майоров.

Юрист Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости компании «Качкин и Партнеры», отмечает невысокое качество документа: «Отдельные положения законопроекта противоречат друг другу и другим действующим законодательным актам».

Будем разбираться подробнее.

Пока в зоне риска: владельцы крупных сельхознаделов, купленных «под перевод»; девелоперы коттеджных поселков, в которых еще не выданы свидетельства Росреестра на участки и дома; те, кто купил такие участки; граждане, начавшие самостоятельное строительство в расчете на «дачную амнистию».