Дольщики под угрозой исчезновения?

Совет Федерации одобрил масштабные поправки в 214-ФЗ. Застройщики не сомневаются, что вскоре их подпишет и Президент РФ. Реализация крупных  жилых проектов осложнится, дольщики могут исчезнуть как класс. 

Напомним, что законопроект по ходу рассмотрения в Госдуме кардинально изменился, что стало для всех неожиданностью. Участникам рынка потребовалось время, чтобы осмыслить очевидные и скрытые новшества. Сегодня их обсудили в СРО «Объединение строителей СПб». Например, выяснилось, что экспертиза проектной документации станет обязательной даже при малоэтажном строительстве, если привлекаются средства дольщиков.

Шла речь и о новых требованиях к застройщикам, которые теперь должны иметь опыт, а также возводить дома лишь в рамках одного разрешения на строительство. В СРО уверены, что у крупных холдингов не будет особых сложностей с созданием нескольких «дочек» для масштабных строек. «Серьезных проблем с переходом на работу по новым правилам не возникнет, хотя есть организационные сложности. Однако необходимость «дробить» компании на более мелкие структуры полностью перечеркивает все предложения и разговоры о квалификации застройщиков», – считает координатор НОСТРОЙ по Петербургу Александр Вахмистров. По его словам, сложнее всего будет выполнить требование о наличии у каждого застройщика на специальном счете 10% от стоимости строительства на всех этапах реализации проекта. Ведь еще до начала продаж компании делают серьезные инвестиции: надо купить землю, оплатить изыскания и проектную документацию, вложиться в сети и т.д.

Г-н Вахмистров также предупреждает, что каждому застройщику, если он будет выполнять функции технического заказчика (а так, скорее всего, и случится), придется вступать в СРО, а для этого – иметь в штате двух специалистов, включенных в специальный реестр.

«Для крупных компаний эти поправки только к лучшему. Они ограничат выход на рынок новых игроков, да и число нынешних неизбежно сократится. Но соблюсти все условия в регионах, где спрос на жилье меньше, чем, например, в Петербурге, и где маржа близка к нулю, будет очень проблематично. Да и вообще рынок сейчас не в лучшей форме для таких нововведений. Кроме того, придется «заморозить» на счете 10% от стоимости объекта. Это большие деньги, достаточные, чтобы некоторые компании начали мухлевать и выдумывать новые квазисхемы привлечения средств дольщиков», – полагает президент «ЛенОблСоюзСтроя» Георгий Богачев.

Но основной вопрос: как строить социальные объекты, дороги и сети в крупных проектах? Ведь в квартале будут работать несколько «дочек», и они не смогут финансировать, например, строительство одной школы на всех, а уж тем более сетей за пределами участка. Новый закон это запрещает. Сейчас затраты берет на себя единый застройщик, реализующий весь проект. Образовать отдельное юрлицо для создания сетей и соцобъектов тоже не выйдет, ведь оно окажется заведомо убыточным.

В целом застройщики уверены, что в поправках есть явный перекос в сторону банков. Они теперь будут контролировать строителей и выдавать им кредиты (без которых практически не обойтись). Похоже, законодатель делает все, чтобы работать с дольщиками стало невозможно. Рынок плавно подводят к схеме проектного финансирования, когда компании строят на свои или заемные средства, а продажи начинают уже в готовых домах.