ЖСК приравняли к строителям

Госдума приняла закон, серьезно меняющий правила игры на первичном рынке. Документ подразумевает введение государственного контроля за деятельностью ЖСК, обязывает кооперативы публиковать проектную декларацию, ужесточает правила страхования ответственности застройщиков перед дольщиками и даже корректирует законодательство о банкротстве.

Изначально документ, предложенный депутатом Александром Хинштейном весной 2014‑го, касался исключительно страхования ответственности застройщиков. Например, ужесточались требования к страховым компаниям (минимальный размер собственных средств повышался с 400 млн до 1 млрд рублей). Текст законопроекта уместился на пяти страницах. Однако ко второму чтению Александр Хинштейн подал поправки — и объем документа вырос в пять раз.

Деятельность ЖСК, привлекающих средства граждан в строительство жилья, фактически приравнивают к работе компаний-застройщиков. Изменения вносятся в Жилищный кодекс, Кодекс об административных нарушениях, 214‑ФЗ и т. д.

Кооператив сможет строить только один многоквартирный дом. Он должен размещать в государственной информационной системе устав, информацию о числе членов, разрешении на строительство, правах на участок, местоположении строящегося объекта. Придется публиковать также описание будущего дома, подготовленное в соответствии с проектной документацией, — в общем, почти проектную декларацию.

Установлен обширный список документов, который ЖСК должен предоставлять по требованию своих членов.

Кооперативы обяжут вести реестр, и не просто перечень пайщиков, а с указанием, какое именно помещение приобретает член ЖСК, размер вступительных и паевых взносов. За ненадлежащее ведение реестра — штраф от 5000 до 15 000 рублей для должностных и от 20 000 до 100 000 рублей для юридических лиц.

Решения об изменениях проектной документации должны одобрить минимум три четверти пайщиков, присутствующих на общем собрании.

Пожалуй, одна из важнейших новелл — за деятельностью ЖСК (связанной с привлечением денег граждан на строительство дома) будет вестись государственный надзор и контроль. Осуществлять его должен тот же орган, что наблюдает за сферой долевого участия (в Петербурге это отдел Комитета по строительству, в Ленобласти — Комитет по госстройнадзору). Правила контроля в принципе те же, что и для застройщиков, вплоть до возможности приостановить деятельность ЖСК, если тот не устраняет нарушения. Первая проверка — через год после выдачи разрешения на строительство, последующие — с интервалом в один год. Плюс внеплановые по обращениям и жалобам.

Еще одна новелла посвящена банкротству застройщиков (если обязательства не были застрахованы). Теперь граждане вправе требовать от разорившейся компании не только фактически вложенные суммы, но и убытки в виде разницы между старой ценой квартиры (по договору) и ее актуальной стоимостью, которую должны определить оценщики на момент начала банкротства. Депутаты разрешили применять этот пункт даже в текущих банкротных делах, если еще не завершены расчеты с кредиторами-дольщиками. Идея понятная. Потребовать можно. Вот только гражданам обычно и вложенные-то деньги не удается вернуть.

Депутат Хинштейн уверен, что новый закон необходим: «ЖСК — это одна из схем, позволяющих обходить 214‑ФЗ. Все мы знаем о сложной ситуации с объектами СУ‑155, а это 36 000 человек по всей стране, которые де-юре считаются пайщиками, хотя по факту — дольщики. Когда ЖСК, призванный решать жилищные вопросы своих членов, строит 20 высотных домов, это не кооператив, а строительный бизнес. Этот законопроект позволит поставить точку на коррупционном и недопустимом способе привлечения денег граждан без какого-либо контроля».

Документ должен вступить в силу через 10 дней после его публикации, кооперативам дают год, чтобы они приспособились к новым правилам.

Вице-президент СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов говорит, что выравнивание условий ведения бизнеса всегда позитивно: «В схеме с ЖСК компания несет меньше затрат: ей не надо оплачивать регистрацию ДДУ, не надо страховать свою ответственность и т. д. Но эта схема изначально ущербна, в Петербурге мало кто по ней работает, от нее постепенно отказываются». А вот ужесточение требований к страхованию, по его мнению, ни к чему хорошему не приведет: «Всех застройщиков хотят загнать в общество взаимного страхования, причем единственное в стране. Получается, что петербургские компании будут отвечать рублем за своих коллег с Дальнего Востока».

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов полагает, что новый закон сохраняет основные преимущества ЖСК: возможность получения денег от пайщика до разрешения на строительство, отсутствие обязательной регистрации договоров, возможность изменения сроков строительства. «Но с учетом остальных ограничений схема работы с ЖСК становится значительно менее интересной и точно потребует корректировки стратегии многих застройщиков. Не очень понятно, зачем в кризис создавать дополнительную нагрузку на компании».

Вице-губернатор Ленинградской области Михаил Москвин считает, что для ограничений есть основания: «В строительной сфере чаще поступают жалобы именно на кооперативы. Есть нарекания к ЖСК, организованным компаниями «Ваш Дом», «О2 Девелопмент», и к другим. Главное, чтобы применение закона на практике отвечало интересам граждан, а не создавало новые барьеры».

Некрасов Андрей Синочкин Дмитрий Юрьевич Денисов Роман