Покупателей потянуло на юга

В советские времена между Пулковским и Московским шоссе южнее Дунайского проспекта располагались теплицы фирмы «Лето» и цеха мясокомбината «Самсон». Жильё, впрочем, тоже было, но совсем в небольшом количестве. Тогда юг Московского района считался глухой окраиной, и мало кто мог предположить, что именно здесь появится новый «спальник».

Котлеты отдельно – квартиры отдельно

В 2002 году «Самсон» обанкротился, а его территория перешла под контроль Московского индустриального банка. Тогда же акции «Лета» скупили несколько девелоперских компаний, а вместо теплиц вдоль Пулковского шоссе сначала стали появляться торговые комплексы (в народе – «кладбище гипермаркетов»), а затем и жилые новостройки. 
Одной из первых сюда пришла «Группа ЛСР», затем крупный проект заявила компания Mirland Development. В 2012-м территорию «Самсона» удалось перевести в категорию земель, пригодных для жилого строительства, а двумя годами позднее началось возведение первых домов. Наконец, год назад Группа ЦДС начала осваивать пятно недалеко от железнодорожной платформы Аэропорт. 
Так что на сегодня юг Московского района (вместе с территориями севернее Дунайского проспекта и южнее площади Победы этот микрорайон принято называть Средней Рогаткой) развивают семь застройщиков, реализующих восемь проектов. Это Mirland Development (ЖК «Триумф Парк» и Green Tower), «Пулковский мезонин» (ЖК «Оазис»), «Аквилон-Инвест» (ЖК 4YOU), Группа ЦДС (ЖК «Московский»), Seven Suns Development (ЖК «Светлый мир «Жизнь…»), КВС (ЖК «Крылья») и «ИнтерГрупп» (ЖК «Две столицы»). Ещё недавно в их числе был и «Лидер групп», но этот девелопер в конце прошлого года сдал вторую очередь ЖК «Сириус» и больше ничего в этой локации не строит.
В прошлом году у всех работающих здесь компаний увеличились темпы продаж. Так, в пресс-службе «Лидер групп» сообщили, что в целом по городу реализовать удалось на 30% жилья больше, чем в 2017-м, и эта тенденция затронула ЖК «Сириус В». Сейчас там осталось менее десятка квартир. Учитывая, что всего в доме их 442, хороший показатель по нынешним временам.
Дело не только в общих тенденциях на первичном рынке (повышении спроса на фоне изменений в законодательстве, регулирующем долевое строительство), но и в том, что застройщикам сообща удалось раскрутить локацию.
«Когда в одном месте есть предложения от нескольких компаний, мы наблюдаем эффект синергии. Проекты разные, отличаются друг от друга по квартирографии, цене и сроку ввода, и есть примеры, когда родственники покупают квартиры в разных комплексах, но по соседству. Хотя чаще мы, конечно, сталкиваемся с повторными продажами в разных очередях нашего проекта», – подчёркивает директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева.

Всё под рукой

Рост популярности южной части Московского района специалисты объясняют ещё и довольно хорошей транспортной доступностью. До станции метро «Звёздная» можно дойти пешком. Совсем рядом – заезд на Кольцевую автодорогу, Пулковское шоссе, пропускная способность которого заметно увеличилась после ввода в эксплуатацию путепровода в створе Дунайского проспекта, недалеко и до ЗСД. Ну и бонусом – железнодорожная платформа Аэропорт, да и аэропорт Пулково всего в 5-10 минутах езды. Добавим, что неподалёку от него находится (и развивается) деловой кластер из нескольких бизнес-центров.
Понятно, что редкий покупатель выбирает квартиру исходя из близости к воздушной гавани, но для некоторых граждан это может стать дополнительным доводом в пользу южных районов. 
«Наши данные показывают, что среди покупателей жилого комплекса ЦДС «Московский» есть как люди, изначально ориентированные на юг города, и прежде всего Московский район, так и покупатели из других районов Петербурга и даже других регионов, которые выбирали объект по соотношению цена/качество. Если для первой категории важно проживание в знакомом и любимом ими месте, то для второй – транспортная доступность. И здесь близость  аэропорта, железнодорожной станции, удобный выезд на КАД, а также в центр города становятся весомыми преимуществами», –  отмечает руководитель группы маркетинга ЦДС Пётр Буслов.
Вышеупомянутые гипермаркеты и моллы напрямую на выбор потенциальных покупателей жилья тоже, по всей видимости, не влияют, но общий имидж локации улучшают. 
А вот наличие социальной инфраструктуры – это всегда вопрос первостепенной важности. С одной стороны, Мос-ковский район в этом смысле развит неплохо: 70 детсадов, 40 школ и т.д. С другой – в непосредственной близости от новостроек её было мало. Но в прошлом году Mirland Development построил первый детский сад с бассейном – на 16 групп. Открыть его должны ближайшей весной. Кроме того, Смольный начал искать проектировщика для начальной школы на 200 учеников. Её проект должен быть готов к ноябрю.

ДОСЬЕ NSP
Весной 2014-го территорию бывшего мясокомбината площадью 30 га разделили на 24 участка и выставили на аукцион. Общая стоимость земли составила 14,9 млрд  р
ублей. Комплексный план развития предполагал строительство 540 000 кв.м жилья, 230 000 кв.м недвижимости гостиничного типа (апарт-отелей и хостелов) и 140 000 «квадратов» офисных и торговых площадей.

В отдельные лоты выделили участки с расположенными на них памятниками архитектуры эпохи конструктивизма, не подлежащими сносу.  Это бывшее административное здание завода и ТЭЦ. В них были запланированы многофункциональные комплексы. 

Впрочем, аукцион, дату которого переносили не раз, так и не состоялся. В итоге компания «ИнтерГрупп», аффилированная с Московским индустриальным банком, стала осваивать один из участков самостоятельно, а ещё несколько продала другим девелоперам без торгов. В конце прошлого года стало известно, что ИнтерГрупп» намерена застроить оставшуюся территорию «Самсона» сама, не привлекая другие компании.

 

Рогатка с потенциалом

Высокая конкуренция среди застройщиков не даёт сильно подниматься ценам: квадратный метр в новостройке на юге Московского района стоит от 75 000 до 130 000 рублей в зависимости от готовности объекта. В готовых новостройках цены начинаются от 110 000 руб./кв.м. Здесь вполне можно найти студию за 2,5 млн, «единичку» за 3,6 млн и двухкомнатную квартиру менее чем за 5 млн. Причём в домах, которые сдаются в будущем году.
Разумеется, территория будет развиваться и дальше. «Аквилон-Инвест» пока сдал только одну очередь в своём ЖК 4YOU, а всего их запланировано семь. «ИнтерГрупп» (аффилирована с владельцем земли – Московским индустриальным банком) собирается в рамках ЖК «Две столицы» построить ещё 150 000 кв.м жилья. ЖК «Триумф Парк» тоже ещё далёк до завершения. 
У ЦДС в ЖК «Московский» строятся корпуса на 2000 квартир,  а всего проект рассчитан на 3600. Кстати, в компании довольно много усилий приложили для того, чтобы снизить влияние Кольцевой автодороги на повседневную жизнь будущих обитателей комплекса. По словам Петра Буслова, будут установлены особые стеклопакеты с индексом звукоизоляции более 35 дБ и специальные клапаны индивидуальной вентиляции квартир. Дополнительно со стороны магистрали возведут многоярусные наземные паркинги, которые защитят жилые дома от шума.
Есть свои особенности и у других объектов на юге Московского района. Так, в ЖК «Триумф Парк», который позиционируется застройщиком как «дружественный к природе», реализована функция раздельного сбора мусора. Жильцы могут делить отходы на семь фракций, затем все они (кроме бытовых) подлежат переработке. Кроме того, в комплексе есть специальная площадка для выгула собак.
А возле ЖК «Сириус» появилась новая дорога, вернее, пока только часть Среднерогатской улицы длиной 200 метров. Название ей присвоили в 2014 году, ну а полностью построить, дотянув до окружной железнодорожной ветки, планируют в 2019-2020 гг. Однако попасть за пару минут из новостроек «Лидер групп» на Дунайский проспект можно уже сейчас.
Так или иначе, в любом проекте в этой локации 90% квартир выкупают на стадии  строительства (в то время как в областных ЖК, расположенных на подступах  к Петербургу, нередки случаи, когда на момент сдачи не продана  и половина жилья). С появлением новых социальных объектов конъюнктура может даже улучшиться, поскольку потенциал территории далеко не исчерпан, а пригодной для жилого строительства земли здесь ещё предостаточно.

мнения экспертов

Ольга ТРОШЕВА руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
Объём предложения в локации «Средняя Рогатка» оценивается в 252 000 кв.м (6000 квартир). Подавляющее большинство жилых комплексов здесь позиционируется в классе «масс-маркет», где средняя цена предложения составляет 113 000 руб./кв.м. Это на 8% выше среднего показателя в этом классе по всему городу. За прошлый год здесь реализовано 299 000 кв.м жилья (7000 квартир). Тут сосредоточено 8% городского спроса. Это второй показатель по Петербургу (на первом месте – Каменка с долей 12%).

Николай ПАШКОВгенеральный директор Knight Frank St. Petersburg
В среднем по Петербургу комфорт-классе к моменту сдачи дома в эксплуатацию остаются нераспроданными примерно 25% квартир, а в объектах «Лидер групп» и Mirland Development их гораздо меньше. Но тут ещё дело может быть и в том, что первые строят свои комплексы по четыре-пять лет, так что за это время вполне можно распродать всё. Вторые же действительно в четвёртой очереди продали 90% квартир к моменту ввода в эксплуатацию, но вот в пятой за полгода до сдачи не реализовано 49% квартир.
Впрочем, эта локация, безусловно, весьма популярна. В первую очередь потому, что жить в Московском районе считается престижным, а доступных по стоимости объектов в его обжитых локациях нет. Покупатели считают эту территорию перспективной и уверены, что рано или поздно необходимые объекты инфраструктуры здесь появятся. 


Подсмотрено в соцсетях:

«По сравнению с тем, что было два года назад, небо и земля, конечно. 
Тогда это была большая грязная стройка, временная дорога из бетонных плит и кучи мусора. Сейчас стали проявляться черты настоящего квартала: проезды, целые улицы, дворы нормальные. Но пока, кроме жилья, тут нет ничего. Хотя 
и нельзя сказать, что вокруг совсем 
пустыня, чай не в полях строят…»


«Когда покупал тут квартиру (в новом доме, кстати), был чудесный вид из окна. Сейчас прямо напротив строят такую же 25-этажку. Прощайте, слепящие лучи солнца по утрам. Мне кажется, это всё-таки свинство!..»


«Пытались записаться в новый 
садик – уже нет мест. Теперь надеемся, что попадём во второй и его не придётся ждать больше трёх лет. Иначе 
он нам уже будет не нужен…»

Гинёв Павел