19 июня 2019 время: 16:01
курс $63.98 €71.64
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


22 марта 2019

Как отдать всю власть советам

    

Совет многоквартирного дома хоть и предусмотрен Жилищным кодексом и во многих случаях является даже обязательным, на практике существует далеко не везде. Хотя всё, что для этого нужно, – наличие нескольких инициативных людей среди новосёлов. Пользы они могут принести очень много.

Покричали и пропали

Как известно, людей, активно участвующих в общественной жизни, бывает два типа. Одни – экстраверты, громко шумящие по любому поводу и критикующие всё подряд, – в целом бесполезны. В мирное русло их кипучую энергию повернуть почти невозможно. Тут вполне уместно вспомнить подобный типаж – слесаря Полесова из «Двенадцати стульев».
К счастью, есть и совершенно иной тип небезразличных людей – не только инициативных, но эффективных и, самое главное, ответственных. Такие не пройдут мимо неправильно припаркованных на газоне автомобилей, а обязательно добьются не только их эвакуации, но и установки ограждения вокруг зелёных зон, даже если для этого придётся потратить много своего личного времени и сил. Общественная польза для таких граждан выше собственной выгоды – это тот типаж, который долгое время эксплуатировался в советском кинематографе, но в жизни встречался – и встречается сейчас – гораздо реже. 
Впрочем, гораздо полезнее таким инициативным людям объединять усилия – так больше шансов добиться успеха. Например в совет дома – структуре, предусмотренной статьёй 161 Жилищного кодекса РФ. В теории совет выступает неким посредником между жильцами дома и управляющей компанией (УК).
Однако, несмотря на обязанность – согласно букве закона – собственников избрать на общем собрании такой орган, на практике в большинстве случаев об этом «забывают». Или всё же избирают членов совета, но фактически он не работает. 
Довольно часто бывает, что изначально  войти в совет дома есть довольно много желающих. Как раз таких, которые любят пошуметь, привлечь к себе внимание, а ещё лучше по этому поводу получить для себя какой-нибудь громкий «титул». Довольно быстро им становится понятно, что просто покричать у них не получится – надо работать, при этом исключительно на общественных началах. И вот тут интерес мигом испаряется. Брать на себя ответственность и за деньги-то не все согласны – что уж говорить о бесплатном труде!

Полезный посредник

Впрочем, далеко не везде дела обстоят столь печальным образом. Советы домов вполне успешно функционируют в нашем городе, являясь не столько способом давления жильцов на УК, сколько полезным посредником, помогающим вырабатывать совместные решения. Но здесь очень многое зависит от позиции застройщика, тем более что в большинстве случаев управляет многоквартирным домом его «дочка».
Для начала представителю девелопера предстоит объяснить, что такое вообще совет дома, в чём его функции, права и обязанности. Уже на этой стадии вполне можно отсечь тех, кто считает, что за работу в совете получают зарплату или можно обрести право законным образом не платить за ЖКУ.
Затем начинается формирование самого совета (обычно это 3-5 человек, иногда – больше). Войти в него может и представитель застройщика, если тот владеет в доме помещениями. Такое участие, кстати, может быть очень полезно в решении сложных вопросов, особенно если у жилого комплекса есть своя концепция (экология к примеру), а подходы к её воплощению в жизнь у жильцов и УК поначалу разные. На этом этапе в составе совета может произойти определённая ротация: уйдут те, кто уверен, что лучший способ решения проблем – это ругань с управляющей компанией. 
Порой совет удаётся сформировать отнюдь не сразу. Но это может оказаться даже более предпочтительным вариантом, так как жители смогут получить первый опыт проживания, понять, с решением каких вопросов им придётся столкнуться, поучаствовать в работе инициативной группы и лишь после этого уже осознанно выдвигаться в члены совета. Если представителя застройщика нет в совете дома, а его содействие в решении вопросов необходимо, можно пригласить его в роли эксперта или советника – такая практика тоже имеет место быть, и жители, как правило, от такой помощи не отказываются.  

Личное общение

Иногда (но не всегда) совет дома имеет и свой небольшой бюджет. Обычно это процент от сэкономленной УК суммы на какие-то нужды. Деньги небольшие, но разные приятные мелочи сделать можно. Например, просто украсив придомовую территорию. 
Но самая трудная задача – воздействовать на жильцов, нарушающих принятые общим собранием договорённости. Например, в smart-комплексе «LEGENDA на Оптиков, 34» некоторые оставляли в колясочных свои велосипеды, хотя назначение помещения этого не предполагало. Участникам совета дома пришлось выявлять нарушителей с помощью видеонаблюдения и проводить с ними воспитательные беседы лично либо в соцсетях. В итоге проблему удалось решить мирным способом. Но иногда приходится прибегать и к более радикальным мерам. Скажем, просто вынося из мест общего пользования то, что там находиться не должно. 
Вообще, личное общение с соседями, наверное, важнейшая функция совета. Именно этого порой не хватает управляющей компании, остающейся как бы в стороне и соприкасающейся с жильцами от случая к случаю. А члены совета и поквартирный обход совершают регулярно, и в соцсетях пишут. Тем самым получая обратную связь от жителей и мотивируя их участвовать в общественной жизни хотя бы в форме посещения общего собрания. Уже немало, учитывая, как сложно собрать кворум на таких специфических мероприятиях.
С другой стороны, совет находится в постоянном контакте с УК, не столько контролируя её, сколько помогая. Это вовсе не означает, что совет должен быть полностью лояльным УК – его члены должны реалистично смотреть на вещи и предлагать разумные решения. Но мнение жильцов дома учитываться должно обязательно, и донести это до УК – функция совета.
Не является обязательным, но очень желательно, чтобы кандидаты в члены совета имели какие-то профессиональные компетенции, необходимые для столь непростого дела, как управление многоквартирным домом. Это базовые знания экономики, бухучёта, документооборота. А кроме того, личностные качества: умение работать с возражениями и коммуникабельность, эрудиция и разносторонний жизненный опыт, объективность и внимательность. И, разумеется, стрессоустойчивость. А вот популистам, напротив, в таком важном органе, как совет дома, явно не место.
Но, самое главное, активисту стоит понимать, что, став членом совета дома, он не получит каких-либо особых полномочий или преференций, а вот обязательств и ответственности возникнет полная кошёлка. С другой стороны, благодарное отношение и поддержка со стороны соседей в случае добросовестного отношения к новой работе он тоже получит в избытке. А ведь, к счастью, не всё в мире можно измерить деньгами…

взгляд изнутри

Антон ПАНОВ, член совета дома ЖК «LEGENDA на Оптиков, 34»:
— На каждом собрании советом дома ведётся протокол, также есть внутренняя группа в VK, в которой мы тоже ведём обсуждения.  Круг вопросов – самый широкий. Например, утверждаем совместно с УК список вопросов для общего собрания собственников,  даём поручения УК по наиболее важным проблемам дома, а также обратную связь от жителей.  Кроме того, советом разработан и принят на общем собрании  регламент въезда автотранспорта в закрытый двор (только для разгрузки с ограничением 15 минут), а также правила добрососедства (что можно делать, а что – нельзя).  Плюс мы контролируем УК, смотрим за корректностью начислений по общедомовым нуждам, проводим анализ ежегодного финансового и хозяйственного  отчёта. 
Жильцы в доме, конечно, разные.  Есть понимающие и поддерживающие, но  есть требующие от совета заведомо невыполнимого. На самом деле любой житель может потребовать от УК выполнения их обязанностей, получить консультацию на приёме у управляющего 
и  бухгалтера. Вместо этого некоторые предпочитают занимать позицию «вы – совет дома, значит, вы обязаны», искренне не желая понимать, что это добровольная работа на общественных началах, которая не оплачивается. 
Например, совет дома не может повлиять на смену подрядчика по охране, ведь право выбора подрядчика – за УК. Однажды между ними произошёл конфликт, договор был разорван. Это всё не могло не отразиться на доме, посыпались многочисленные жалобы, в том числе  и на членов 
совета. Нам пришлось разъяснять, почему так получилось. Но в ответ в свой адрес получили обвинения, что совет 
заодно с УК и должен заставить её поменять всё обратно. 
Совет дома встречается раз в месяц примерно на три часа. Остальное время сложно измерить, так как это и общение в Интернете и лично с жильцами, и проверка расчётов по квитанциям, Так что в среднем я бы оценил затраты как 1-2 часа в неделю помимо ежемесячных собраний совета. 
Для того, чтобы эффективно выполнять такую работу,  иметь специальные познания необязательно.  Важно быть инициативным человеком, а таких, к сожалению, всегда очень мало. Несомненно, руководящий опыт работы, знание экономики и знание механизмов работы 
с подрядчиками и инженерными системами помогают, 
но самое главное – желание. 
В повседневной жизни работа видна. Например, совет дома может использовать 10% средств из фонда капремонта на внешнее благоустройство. Это такие зримые моменты, как мебель в детской комнате, щётки для обуви у каждой парадной, замена стандартной качели на более удобную, столбики вдоль тротуара для ограничения въезда автотранспорта, контейнеры под лампы, батарейки и пластиковые бутылки, ограждение газонов заборчиком. 
Незримые – это регламент въезда, благодаря которому значительно уменьшилось количество машин, правила использования детской комнаты, благодаря которым теперь проводятся соседские мероприятия, правила добрососедства, благодаря которым в доме стало уютнее и спокойнее.