Апартаменты за углом

Усилиями девелоперов и их маркетологов апарт-отели всё увереннее перетягивают на себя внимание тех, кто покупает недвижимость не для того, чтобы там жить, а для извлечения дохода. Попробуем «приобрести» апартаменты и поизучать подводные камни.

Апарт-отель Studio Moskovsky

Адрес: Заозёрная ул., 1, ст. м. «Фрунзенская»
Застройщик: Группа RBI
Апарт-отель состоит из двух 10-13-этажных корпусов, рассчитанных в общей сложности на 357 номеров площадью от 19,8 до 55 кв.м. Подземный паркинг вместит всего 13 автомобилей. Все номера передадут дольщикам с полной отделкой, можно заказать ещё и меблировку. Застройщик обещает доходность до 10% годовых. Сдача обоих корпусов намечена на конец 2021 года.

Итак, отправляемся на разведку, тем более что строящийся апарт-отель находится совсем рядом с нашей редакцией. Расположение признаём чрезвычайно удачным, разумеется, не поэтому. Здесь отлично совмещаются тихая улица со спокойным автотрафиком и близость к метро. Вроде бы выходишь из вестибюля «Фрунзенской», в уши лезет грохот Московского проспекта, но стоит в буквальном смысле завернуть за угол – и уже ничего не слышно. Именно тут и находится стройплощадка.

Подобраться поближе не составило труда: рядом построенный тем же девелопером ЖК «Тайм», а в нём распахнутая дверь в парадную, через которую легко попасть во двор. Там первое, на что падает взгляд, огромный газгольдер – памятник архитектуры, который Группа RBI совсем недавно превратила в паркинг. Похвальная инициатива.
Как раз рядом с газгольдером-паркингом и будет находиться апарт-отель Studio Moskovsky. Сейчас монолитные работы идут на уровне четвёртого этажа, рабочих на стройке было не слишком много, но трудились они активно. Впрочем, и времени у них ещё вагон – целых два года с хвостиком. 
А вот обещанный на сайте RBI шоу-рум обнаружить на месте так и не удалось. Куда его умудрился запрятать девелопер, большая загадка – места не особенно много. Звонок в отдел продаж ситуацию не прояснил: менеджер на объекте упорно не брал трубку. Подъехать в центральный офис тоже не представилось возможным, поскольку в пятницу накануне длинных выходных он работал только до двух часов дня.
Вообще у меня сложилось впечатление, что отдел продаж RBI специально выбрал режим деятельности, максимально неудобный для клиента. По выходным он не работает (только в субботу по предварительной записи), а в будни закрывается в семь вечера. То есть тратить своё рабочее время в любом случае придётся. Но, возможно, у других застройщиков такая же политика? Наугад открыл официальные сайты четырёх крупнейших городских девелоперов: все как один работают по выходным, причём и по субботам, и по воскресеньям.  
В итоге попасть в офис удалось только через четыре дня. Меня посадили за стол в помещении, отделанном так, чтобы оно выглядело, как жилой юнит, и… оставили одного. В общем, будь я капризным клиентом, наверное, просто встал бы и ушёл. 
Но после 12 минут ожидания (да, чуть не забыл сказать, что в офисе, кроме меня, других клиентов не наблюдалось) ко мне подошла старший менеджер Екатерина. Надо отметить, ей всё же удалось исправить первое не самое выгодное впечатление о работе отдела продаж холдинга. На все вопросы она отвечала чётко, не давила и не агитировала за немедленную сделку, даже поведала о паре лайфхаков. К примеру, номера-студии площадью 23,3 и 25,3 кв.м в будущем принесут мне совершенно одинаковый доход, так что необходимости переплачивать 400 000 руб. нет ни малейшей. Этаж тоже неважен – уровень дохода от этого не зависит, да и потрясающих видовых характеристик в Studio Moskovsky нет (для апарт-отеля, рискну предположить, это совершенно необязательно). Но продать в будущем номер тем проще, чем выше он находится. 
Моя легенда гласила, что бюджет ограничен 5 млн рублей, вырученных от продажи участка, и к банкам я обращаться за кредитом совершенно не жажду. Оказалось, что в требуемую сумму я вполне уложусь: уже упомянутый выше 23-метровый номер с чистовой отделкой и мебелью обойдётся мне в 4 950 000 рублей. И ещё около 40 000 руб. будет стоить «пакет арендатора» (кстати, в других подобных апарт-отелях за него просят 200 000-300 000). Речь о текстиле, посуде, щётках и т.д. Ещё даже останутся деньги, чтобы отпраздновать покупку в ресторане. 
Можно, в принципе, не приобретать мебель сразу, а ограничиться только чистовой отделкой (это уже обязательная опция). Вряд ли это выгодно, если номер предполагается только сдавать. Но ведь есть ещё и двухкомнатные апартаменты (55 кв.м), в которых вполне можно и самому жить. В этом случае, вероятно, есть смысл подумать.
Подробно рассказала Екатерина и о программах доходности. Можно получать гарантированный доход в размере 30 000 руб. ежемесячно. 
Договор подписывают на три года. Но если клиент уверен в успехе и захочет рискнуть, к его услугам программа «всё включено»: он будет получать 80% арендной платы, но, разумеется, только тогда, когда в номере кто-то живёт. В результате доход может достигать 44 000 руб. в месяц. Впрочем, и простоев вряд ли удастся избежать. 
Срок окупаемости, таким образом, составит от 8 до 13 лет. В RBI уверяют, что апартаменты в Московском районе – рядом с историческим центром, с удобным и быстрым доступом к аэропорту и вокзалам, да ещё и в двух шагах от метро – идеальны для бизнес-аудитории. А эта категория, в отличие от обычных туристов, приезжает не только в высокий сезон, но и в низкий, обеспечивая максимальную заполняемость весь год. 
Отметим, что количество уже реализованных и оставшихся в продаже номеров в Studio Moskovsky отображается прямо на сайте, что довольно удобно. Смотрим: продана ровно половина – результат явно неплохой. Для тех, у кого средств не хватает, есть вариант беспроцентной рассрочки с 30-процентным первым взносом. Оставшиеся 60% надо внести тремя платежами; так что предложение явно не для широких масс. Более популярным инструментом наверняка будет ипотека, объект аккредитован четырьмя банками. 
Больше, в принципе, и добавить нечего. Всё же выбор апартаментов для инвестиций заметно отличается от выбора квартиры для собственного проживания: тебя особенно не интересует наличие рядом социальной инфраструктуры или то, сколько квартир расположено на этаже. Здесь всё гораздо проще: есть упакованный продукт – либо берёшь, либо нет. 

 

ВЗГЛЯД СО СТОРОНЫ

Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис» (УК комплекса апарт-отелей VALO):
– Комплекс строится в так называемом сером поясе Петербурга, на границе Московского и Фрунзенского районов. Это довольно перспективная территория для реализации проектов апартаментов. Она относительно равноудалена и от центра, и от ближайших ж/д вокзалов, а также от аэропорта Пулково. По нашему опыту (мы реализуем проект VALO во Фрунзенском районе, напротив ст. м. «Бухарестская»), подобные локации обладают хорошим потенциалом. В целом Studio Moskovsky – достойный проект от компании, которая успела зарекомендовать себя как надёжный девелопер в сфере жилой недвижимости. Мы будем с интересом наблюдать за тем, как они будут работать с апартаментами.



 

В сухом остатке

Плюсы:
+ удачная локация
+ удобные и понятные программы доходности
+ номера быстро раскупаются

Минусы:
– Странные методы работы отдела продаж
– Относительно высокие цены (200 000 руб./кв.м)

 

Гинёв Павел