«У нас опять неизвестно, какие ограничения есть на участке»

Отмена расчётных санитарно-защитных зон, которые должны были прекратить своё существование с 1 января 2020 года, переносится в лучшем случае на два года. Законопроект, продливший им жизнь, вступил в силу 31 декабря и остался незаметным для широкой общественности. Об уже наступивших и будущих последствиях для участников рынка рассуждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов. 

– Поправки в Земельный кодекс и другие нормативно-правовые акты (342-ФЗ), существенно меняющие правила в отношении зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), вступили в силу ещё в 2018 году. К таковым, например, относятся зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия, санитарно-защитные, а также другие различные зоны. Изменения были направлены на унификацию режимов таких зон, а также придание публичности информации о них (путём внесения таких сведений в ЕГРН).
Например, с августа 2018-го установление ЗОУИТ должно происходить по новым единообразным правилам. Есть прямое требование, что такие новые зоны, а также ограничения использования участков в них считаются установленными со дня внесения сведений об этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Регламентировано и содержание решения об установлении ЗОУИТ. Например, в нём должны быть конкретные ограничения использования участков; прилагаться сведения о координированных границах соответствующей зоны и т.д.
Все ЗОУИТ, установленные до августа 2018-го, сведения о которых не внесены в реестр, должны были прекратить своё действие с 1 января 2022 года. А для некоторых видов зон, например, ориентировочных, расчётных (предварительных) санитарно-защитных, был установлен сокращённый срок. Они отменялись уже с 1 января 2020 года.

Возродившиеся из пепла

Однако всем этим планам если и суждено сбыться, то существенно позже. 
31 декабря 2019-го вступил в силу 455-ФЗ, рассмотрение и принятие которого прошло практически незаметно. Ведь документ регулирует в основном присоединение новых территорий к Москве. Но при этом в нём есть поправки и в общее градостроительное и земельное законодательство. В том числе значительно меняются переходные положения 342-ФЗ. Фактически начало действия нового регулирования ЗОУИТ переносится на несколько лет.
Среди главных последствий, с которыми участники рынка уже столкнулись, – отсрочка отмены ориентировочных, расчётных санитарно-защитных зон до 1 января 2022 года. На практике это означает, что все проекты, которые застройщики готовили, надеясь на отмену зон к моменту получения разрешения на строительство, придётся пересматривать.
Все собственники объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, должны были обратиться в уполномоченные органы за установлением санитарно-защитных зон по новым правилам до 1 января 2019-го. Теперь им дают ещё год – до 1 января 2021-го.

Отложенное будущее

На два года, до 2022-го, перенесён срок установления зон охраны объектов культурного наследия, в отношении которых сейчас действуют защитные зоны.
С августа 2018-го на начало 2022-го передвинуто начало действия иных норм, составляющих важную часть нового режима ЗОУИТ. Например, все ранее установленные ЗОУИТ считаются действительными, независимо от того, соответствуют ли решения об их установлении новым требованиям. Кроме того, создавшее много проблем застройщикам требование об установлении ЗОУИТ до обращения за разрешением на строительство тоже будет обязательным только с 1 января 2022 года. До этого срока новая норма о защите правообладателя участка, предполагающая расширенные основания для компенсации убытков в связи с применением ЗОУИТ, не действует. 
То есть изменения переносят начало действия нового режима для вновь устанавливаемых ЗОУИТ с 2018-го на 2022 год.
И, наконец, пункт о том, что если ЗОУИТ не включена в ЕГРН, она считается несуществующей, отодвинут с 2022-го на практически недостижимое 1 января 2025-го. Кроме того, до 2022 года внесение сведений даже о вновь устанавливаемых зонах в реестр необязательно (если иное не предусмотрено специальным законодательством по конкретному виду ЗОУИТ).
В целом все изменения существенно увеличивают девелоперские риски, возникающие при наличии зон с особыми условиями использования. Отдельно стоит отметить фактическую отмену задним числом уже вступивших в силу и применяемых на практике правил (например, требования о внесении границ новых зон в ЕГРН). Как птица Феникс, возрождаются из пепла старые нормы, которые, увы, ещё и существенно ухудшают ситуацию для правообладателей земли. И мы снова живём в мире, где нельзя достоверно сказать, какие именно ограничения существуют в отношении участка. А главное, росчерком пера неожиданно отложены на потом и возможности по защите своих прав в рамках новой формы расчёта и взыскания убытков ст. 57.1 ЗК РФ.