Изобретательная давность

Правительство рассмотрит пакет законопроектов, которые упрощают оформление прав на участки по «приобретательной давности».

Поправки будут внесены в Гражданский кодекс, Земельный кодекс и закон о кадастровой деятельности.

Это поможет многим владельцам с неполным пакетом документов или вовсе без них. Где-то архивы были уничтожены ещё в Великую Отечественную; кому-то землю передали совхозы  или колхозы, а справки не выправили; тысячи граждан возвели капитальные строения, не оформив толком землеотвод…

Теоретически и так уже действует норма, согласно которой гражданин, «открыто и добросовестно» владеющий участком более 15 лет, может быть официально признан законным собственником. На практике – только через суд и с неясным результатом. Потому что «добросовестное владение» по закону подразумевает регистрацию права – а её-то и нет. Неясно, как отсчитывать срок начала такого владения, как его доказывать. Кроме того, статья 214 ГК РФ предусматривает, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью. И суды в массовом порядке штампуют отказы.

Другая сложность: чтобы оформить право, сначала надо признать надел «бесхозяйным». Это невозможно без доброй воли муниципалитета. А у муниципалов нет ни денег на межевание, ни (нередко) желания; понудить их к этому невозможно.

Разработанные МЭР поправки в ГК были направлены в правительство ещё летом 2019-го, в другие законы – в марте 2020-го.

В Гражданском кодексе из статьи о приобретательной давности юристы МЭР предлагают убрать слова о «добросовестном» владении. Остаётся только «открытое». Убирается и норма о «бесхозяйности».

Срок определяется так: «Течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, начинается со дня начала владения ими». То есть, видимо, сгодятся и свидетельские показания соседей. В поправках в ЗК есть указание: в качестве аргумента можно использовать документы о расходах на благоустройство, охрану, выращивание сельхозпродукции и пр.

Признание права в силу давности не распространяется на участки, ограниченные в обороте (особо охраняемые территории, охранные зоны памятников, общественные земли СНТ), а также на объекты, в отношении которых есть решения суда о самозахвате или самовольном строительстве. Или выписывались штрафы за использование не по назначению. (Новелла странная: как можно выписать штраф гражданину, если его права не оформлены? Впрочем, чего у нас не бывает.)

Зато и заявления о самозахвате земли не будут рассматриваться, если фактический владелец подал заявление о регистрации в силу приобретательной давности. По крайней мере, пока ему не откажут.

Возрастает роль кадастровых инженеров (вместе с коррупционными возможностями). Если участка нет в кадастре, границы ему можно нарисовать. «Признаются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закреплённые с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение участков»… В общем, от столба до пруда.

Если на участке есть постройка, внесённая в ЕГРН без указания владельца, то права на неё также оформляет кадастровый инженер, по заявлению фактического владельца участка.

Интересные новеллы связаны с коммуникациями. Как указано в пояснительной записке, сейчас в России 720 000 километров линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия на них правоустанавливающих документов. Для дорог и сетей законопроект устанавливает другой срок владения – 7 лет. Причём собственник участка, через который они проходят, не вправе отказать «фактическому владельцу коммуникаций» в установлении сервитута. (Много лет тянется конфликт из-за неоформленных прав на муниципальную дорогу в Ново-Токсово.)

В данном случае интересы множества граждан и юрлиц оформить права совпадают со стремлением государства собирать побольше налогов. Но и количество конфликтных ситуаций («межевых споров») возрастёт.

NSP будет следить за развитием ситуации и прохождением законопроектов.

Мнение эксперта

Анна ПРОНИНА, юрист практики разрешения споров Rightmark Group:


- Необходимость подобных изменений возникла уже давно, на протяжении долгих лет норма о «приобретательной давности» была неэффективной. Однако даже в новой редакции статьи 234 ГК РФ, эта норма не даст должного результата без нововведений, которые предполагается внести в Земельный кодекс. Сегодня любые участки, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, признаются государственными, и их владение третьими лицами невозможно признать добросовестным, пока это имущество не будет поставлено на учет в качестве безхозяйного. Изменения, которые предлагается внести в действующее законодательство предусматривают не только исключение критерия «добросовестности» из нормы ГК о «приобретательной давности», но и внесение изменений в Земельный кодекс. Благодаря этому появляется возможность приобретения в порядке «приобретательной давности» права собственности на участки, находящиеся в государственной собственности.

 

Фото: По факту здесь дорога. А по документам – частные сельхозземли...

Синочкин Дмитрий Юрьевич