Юридическое сопровождение покупки вторичного жилья: зачем оно нужно – на конкретном примере

Приобретение квартиры на «вторичке» кажется безопасной и рутинной историей. Вот договор купли-продажи. Вот продавец. Нотариус всё заверил. Ключи, новоселье и счастливая жизнь…

Приобретение квартиры на «вторичке» кажется безопасной и рутинной историей. Вот договор купли-продажи. Вот продавец. Нотариус всё заверил. Ключи, новоселье и счастливая жизнь…

Всё не совсем так просто. Закон, а именно статья 302 Гражданского кодекса РФ, требует от покупателя соблюсти стандарт должной осмотрительности и осторожности при приобретении квартиры. Говоря человеческим языком, проверить юридическую историю жилья и её продавцов.

 

Если её не провести, то заинтересованное лицо (ваш непосредственный продавец, предыдущий собственник квартиры, органы власти) может оспорить вашу сделку в суде и признать её недействительной с вытекающими из этого последствиями в виде перерегистрации права собственности на «интересанта» и туманными перспективами возврата денег от вашего продавца.

 

О примере одной из таких проверок и всплывших скелетов в шкафу я расскажу. Итак, дано: квартира на Петроградской стороне, сделка совершается в конце 2018 года. Собственник/продавец – физическое лицо – весьма милая и привлекательная женщина. Состояние квартиры умеренно убитое, но цена ниже рынка, и покупатель очень хочет совершить «выгодное вложение как можно скорее». Продавец, конечно, его торопит, ведь «вы не одни у меня такие хотите купить».

 

Проверка юридической чистоты документов

Первый уровень проверки – выписка из ЕГРН. Она показала много интересного. Так, квартира приобретена продавцом в июне 2018 года. Криминала в этом нет, но основание приобретения – соглашение об отступном – прямо скажем, нетипичное.

 

Второй уровень – соглашение об отступном. Изучаем подробности. Оказалось, что предыдущий собственник владел квартирой недолго – один год. Этот предыдущий собственник получил от нынешнего займ в размере 3 млн рублей в марте 2018-го. Погашение займа предполагалось ежемесячное в размере… 6000 рублей до 2025 года.

 

Договор займа содержал условие о передаче квартиры в залог (ипотеку) кредитору. Странное дело – жильё в ипотеку было передано, но её текущий собственник официально так и не зарегистрировал, то есть в юридическом смысле она не возникла. Логично ли такое поведение займодавца? Очевидно, что не очень. Договор займа содержал и другое любопытное условие о возможности погашения займа путём «заключения соглашения об отступном».  

 

Вывод: текущий собственник возврата займа и не предполагал. Сделка займ+отступное просто прикрывала сделку купли-продажи квартиры.

 

Третий уровень проверки – «а был ли мальчик?» (то есть займ). Дополнительно к договору займа продавцом была предоставлена расписка, датированная октябрём 2018 года, что он от предыдущего собственника получил 300 000 рублей и тот не возражает против продажи квартиры.

 

Почему предыдущий собственник не возражает против продажи квартиры, которая ему не принадлежит? От чего так страхуется текущий собственник? На удивление, текущий собственник отказался выдать контакты предыдущего. Подозрительный момент, ведь займ и отступное имели место несколько месяцев назад. А контакты уже все пропали…

 

Мы нашли предыдущего собственника. И он… отрицал получение 3 млн руб. С его слов, текущий собственник – профессиональный займодавец. Выдал микрокредит в 300 000 рублей, но потребовал подписать ряд дополнительных документов, в числе которых и был злополучный займ на 3 млн рублей и отступное. В момент общения предыдущий собственник находился за границей на лечении. Договор займа он подписал задним числом в результате обманных действий и собирался по возвращении в Россию оспорить сделки.

 

Итог: терпение доверителя окупилось. Он отказался от покупки «токсичной» квартиры. А новоселье своё всё-таки справил. Но это совсем другая история...

 

С уважением, Иван Васюков, адвокат, управляющий партнёр юрбюро Artilex