Мы против того, чтобы дольщики доплачивали

Ленинградская область переживает строительный бум. Численность населения в некоторых местах рядом с городской чертой должна увеличиться в разы. Параллельно становится больше и нарушений в сфере строительства и долевого участия. О том, как решать эти проблемы, рассказывает председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Михаил Москвин.

– Ваш комитет курирует вопросы долевого участия. Какие задачи вы считаете приоритетными?

– Мы должны помочь обманутым дольщикам. И неважно, заключали они договоры долевого участия по 214‑ФЗ или нет. Вторая задача — скорректировать законодательство и выстроить работу так, чтобы избежать появления проблемных объектов в будущем. Так, мы подготовили проект областного закона о защите прав обманутых дольщиков.

Предлагаем действенные меры, не предусматривающие дополнительных расходов бюджета. Например, дать возможность районным администрациям объявлять торги на право аренды или покупки участков с обременением — достроить проблемные объекты. Областной закон позволит устанавливать такие условия. Аналогичная схема используется в других регионах, например в Тверской и Владимирской областях. И уже есть завершенные проекты.

Мы понимаем, что отчисления в бюджет уменьшатся: часть денег, которые инвестор заплатил бы за землю, уйдут на завершение недостроя. Но других источников финансирования просто нет. Нам такая схема очень пригодилась бы. Например, есть проблемный объект в Гатчине, на улице Генерала Кныша. Застройщик — УМ-276. Дом готов на 95%, но ввести в эксплуатацию его не могут, поскольку компания проходит процедуру банкротства. В итоге обманутыми остаются 164 дольщика.

– Какие еще законодательные инициативы готовите?

– По закону полномочиями по контролю в сфере долевого строительства сегодня наделены районные власти. Они делегировали их нам. Мы хотим официально вернуть эти функции на региональный уровень. Предложения по корректировке областных законов уже готовы.

Планируем увеличить штат сотрудников, чтобы лучше контролировать отрасль. Предусмотрен даже специальный сектор для участия в судебных производствах. Например, банкротство — очень непростая процедура. Чтобы ее контролировать, нужно находиться внутри процесса. Надо, чтобы кто-то из дольщиков выдал нам доверенность или передал права требования.

У нас должны быть специалисты, которые смогут участвовать в процедуре как непосредственные участники. Законопроект готов, надеюсь, в первом квартале он будет внесен в ЗС ЛО. Также предлагаем дать определенным категориям обманутых дольщиков право на получение бесплатного участка под ИЖС. Возможно, стоит создать госучреждение, которое занималось бы проблемами дольщиков. Оно могло бы принимать права требования от дольщика (например, предоставив ему другую квартиру), участвовать в торгах как застройщик со 100%-м областным капиталом.

– Кого называете обманутыми дольщиками?

– Мы дали довольно широкое определение. Это те, кто вовремя (спустя три — шесть месяцев после установленного срока) не получили акт приема-передачи жилого помещения.

– Много нареканий по отчетности застройщиков?

– Да. Часто штрафуем за несвоевременное предоставление отчетности или за отсутствие отдельных документов, но это небольшие штрафы — до 50 000 рублей.

– В Петербурге компании нередко привлекают деньги граждан до регистрации договоров. А как у вас?

– Пока за этим должны следить администрации районов. Мы проверить застройщиков не можем. Только по жалобам граждан или обращению властей. Поэтому и решили забрать себе эти полномочия.

Всего в Ленобласти 93 компании привлекают средства граждан по договорам долевого участия. Это 199 объектов. За 2012 год мы составили 113 протоколов об административных правонарушениях в области долевого строительства и наложили штрафов на 2,015 млн рублей.

– Какие проблемные объекты обсуждались в последнее время?

– Недавно проводили совещание у вице-губернатора Георгия Богачева по двум домам «КитежСтроя» в Девяткино. Первый корпус планируем сдать за три месяца. Администрация района помогает получить ТУ и оформить участки под подстанцию и кабельную линию.

С «Ленэнерго» договорились, что эти объекты передадут энергетикам в качестве платы за присоединение. Получив акт присоединения, застройщик (он находится в процедуре банкротства) сможет выполнить пуско-наладку лифтов. Тогда мы готовы выдать акт соответствия объекта проекту и решим проблему для 176 дольщиков.

Со вторым корпусом сложнее. Там есть крупный кредитор, которому застройщик должен около 40 млн рублей, на достройку надо еще 50–60 млн. Зато есть непроданные квартиры. По информации застройщика, от продажи можно выручить около 60 млн. Для достройки этого достаточно, но чтобы рассчитаться с долгами и по текущим платежам — нет. Мы предлагаем заключить мировое соглашение со всеми кредиторами, снять арест с квартир и с активов компании.

У нее есть офисное здание на Васильевском острове, которое — теоретически — можно использовать для обеспечения кредита, а на заемные средства достроить объект. Квартиры передать дольщикам, а с остальными кредиторами пусть разбираются в рамках банкротного законодательства. Однако это довольно сложная схема.

Губернатор Александр Дрозденко уделяет много внимания этой теме: принимал граждан, купивших квартиры в доме на ул. Генерала Кныша, по всем проблемным объектам держит вопросы под личным контролем.

– На вашем сайте есть список проблемных адресов. Как он менялся в последнее время?

– Уменьшился почти на 40%: введены в эксплуатацию три дома фирмы «Гарант девелопмент» во Всеволожском районе, в микрорайоне «Южный».

Сейчас у нас в перечне 16 объектов и 1573 дольщика. А на начало 2011 года было 24 и 2413. Но такие дома еще есть в Шлиссельбурге, Выборге, Гатчине, Никольском, Тосно, Отрадном, Кировске. Так что работы много.

– Что у них общего?

– Застройщики-банкроты. Допустим, есть инвестор, который готов достроить проблемный объект. Вопрос в том, на каком основании он будет вкладывать в него средства. Деньги должны перечисляться по договорам с существующими застройщиками, а они, как правило, в процедуре банкротства. Нужна политическая воля и порядочность конкурсного управляющего, чтобы не раздувались текущие платежи, иначе на дольщиков все равно ляжет дополнительная финансовая нагрузка. Мы категорически против того, чтобы дольщики доплачивали. Одна из мер — создать ЖСК из числа граждан и передать объект ему. Так сделали с домом «ЖилСоцСтроя» в Гатчине.

– В Петербурге более 200 спорных адресов, где многоквартирные дома строятся на участках под ИЖС. А в Ленобласти?

– В нашем списке их нет. За этим пристально следят администрации муниципальных образований. Так что если такие объекты и строятся, то без разрешений. В этом случае сложно причислять граждан, купивших там квартиры, к обманутым дольщикам. Они приобретают заведомо нелегитимный продукт. Продавать квартиру в многоквартирном доме, построенном на участке под ИЖС, — то же самое, что предлагать угнанную машину.

– Какова позиция властей по отношению к таким проектам?

– Незаконные постройки надо сносить. Но в Ленобласти такие случаи единичны. Мы даем предписания местным администрациям, которые обращаются в суд. Например, есть два таких иска по объекту в Юкках. Там на двух участках один застройщик начал возводить сблокированные дома. Выявили в начальной стадии, пока дольщики еще не появились.

– Разрешения на строительство в Ленобласти выдают муниципальные власти. Много ли нарушений в этой сфере?

– Много. За 2012 год мы выдали более 300 предписаний об отмене разрешений на строительство. Причины разные. Например, когда администрация выдает разрешение на срок, не предусмотренный законом. Или застройщики начинают подготовительные работы, не дожидаясь окончания экспертизы. Отследить, начинают ли они и продажи, мы пока не можем. Таких случаев особенно много в приграничных с Петербургом районах. За первые 10 месяцев 2012‑го мы выдали предписания о взыскании штрафов на 4 млн, а в последние два провели более тщательную проверку ближних пригородов и выписали штрафы на сумму около 9 млн рублей.

Иногда разрешение выдается на основании заключения негосударственной экспертизы, которая не имела на это права. Или назначение объекта не соответствует градостроительной документации. Например, в частном секторе нельзя строить многоэтажные дома. А во Всеволожске среди малоэтажной застройки есть надел под торговый объект. Собственник решил построить там восьмиэтажный дом, получил разрешение, возвел первый этаж. Это было возможно из-за отсутствия Генплана и ПЗЗ.

– Какими санкциями это грозит чиновникам?

– Отменяется разрешение на строительство, а лицо, его выдавшее, платит штраф. Или вплоть до «несоответствия занимаемой должности».

– Всегда ваши предписания выполняются?

– Иногда и до суда доходит, но это редкость. Мы проверяем соответствие выданных разрешений Градостроительному кодексу. Если расхождения нашлись, то оппонировать сложно.