НАШ ЦИТАТНИК: «Пузыря» на рынке ипотеки нет. Есть другой глобальный «пузырь»: мы стимулировали спрос и не развивали предложение. Самое плохое, что резко снижается его объём. Квартира дорожает на 20%, а её всё равно покупают...» Ильдар Хусаинов

27 ноября, 04:52

Пик насыщения рынка жильем еще не достигнут

8 августа 2011 в 06:00
3 676

Пик насыщения рынка жильем еще не достигнут

Разделение труда на строительном рынке в целом произошло: финансисты занимаются деньгами, строители — квадратными метрами. Кризис наглядно продемонстрировал, что разделять эти две компетенции недальновидно: и строители без финансирования тут же встали, и банкиры призадумались: а кого кредитовать-то? В компании «БФА-Девелопмент» эти проблемы решают комплексно. Об особенностях развития рынка, о платежеспособности граждан и их предпочтениях мы беседуем с генеральным директором компании Людмилой Коган.

Коган Людмила Валентиновна
Коган Людмила Валентиновна
генеральный директор
СК "БФА-Девелопмент"

Разделение труда на строительном рынке в целом произошло: финансисты занимаются деньгами, строители — квадратными метрами. Кризис наглядно продемонстрировал, что разделять эти две компетенции недальновидно: и строители без финансирования тут же встали, и банкиры призадумались: а кого кредитовать-то? В компании «БФА-Девелопмент» эти проблемы решают комплексно. Об особенностях развития рынка, о платежеспособности граждан и их предпочтениях мы беседуем с генеральным директором компании Людмилой Коган.

– Насколько спрос на жилье зависит от общего состояния экономики?

– Бытует мнение, что экономика — это психология. Положение дел в стране сильно влияет на мировосприятие людей и соответственно — на их решение о покупке недвижимости. Ведь жилье — это дорогостоящее приобретение, требующее долгосрочных инвестиций. Потенциальный покупатель должен быть уверен в своей постоянной платежеспособности.

Кризис 2008 года наглядно продемонстрировал эту тесную спайку: негативные ожидания людей в связи с проблемами на уровне государственных финансов повлияли на решение потенциальных покупателей отложить покупку. В итоге спрос на жилье упал. Все логично: в период экономической неустойчивости стоимость рисков многократно увеличивается.

В настоящее время наблюдается рост промышленного производства, власти заявляют о восстановлении рынка, о возвращении экономики к докризисным показателям. И соответственно мы видим оживление спроса на жилье и его рост.

– Как повлияли макроэкономические проблемы на объекты «БФА-Девелопмент»?

– Надо разделять влияние экономических показателей на жилищный спрос в целом и его проекцию на конкретный объект. В последнем случае тоже существует многофакторная зависимость. На спрос сильно влияют такие параметры, как готовность объекта, соотношение цены и качества. Например, поскольку жилой комплекс «Токио» находится в предсдаточной готовности, то и спрос на него высок. Даже период летних отпусков с традиционным падением деловой активности на продажах не сказывается.

– Как вы полагаете, граждане сейчас в большей степени нацелены на траты (в том числе — в кредит) или на сбережение (депозиты)?

– Тут уместнее всего говорить о текущем состоянии дел. Как показала полугодовая банковская статистика, рынок ипотеки в секторе строящегося жилья практически вернулся к докризисным объемам. Сейчас такая динамичная жизнь, что людей, настроенных на долгосрочные сбережения, остается все меньше. К накоплениям в основном тяготеет консервативно ориентированная, более возрастная группа населения. Молодежь старается решать свои проблемы максимально быстро, не откладывая жизнь на потом. Эту же схему пропагандирует государство в отличие от накопительной политики, которая направлена на сохранение, приумножение.

– Изменилась ли в последнее время политика банков (снижение ставок по ипотеке, смягчение требований, предъявляемых застройщикам)?

– Безусловно, по сравнению с периодом экономической нестабильности банки стали относиться к застройщикам более лояльно, что и понятно. Строители прошли через кризис и показали свою состоятельность; те, кто выжил, — это уже отобранные устойчивые компании.

В целом ситуация стабилизировалась: снизились ставки по кредитам, подешевели деньги, замедлилась инфляция. В кризис российский рынок ипотечных обязательств продемонстрировал большую устойчивость. В процентном отношении в России было намного меньше дефолтных кредитов, чем в развитых странах Запада, где выше обеспеченность квадратными метрами, где люди не бились насмерть, чтобы сохранить за собой право на приобретаемую квартиру.

В России пик насыщения рынка жильем еще не достигнут, сохраняется дефицит, отсюда — дополнительная ценность квартиры.

– Где будут востребованы новые комплексы? Не слишком ли много строится на юге? Как зависит рынок жилья от решения инфраструктурно-транспортных проблем?

– Конечно, рынок жилья демонстрирует прямую зависимость от инфраструктурно-транспортных проблем. Предпочтения покупателей связаны с развитием жизненно необходимой среды — социальной (школы, садики, магазины, больницы) и дорожно-транспортной. Новые жилые комплексы могут быть востребованы в любом районе, если они соответствуют ожиданиям современного покупателя.

Действительно, в настоящее время активное строительство ведется на юге города, в большинстве это проекты комплексной застройки территории. В свое время более динамично развивался север, высокими темпами шло строительство в инженерно подготовленном Приморском районе. Юг, напротив, несколько отставал, там были проблемы с очистными сооружениями, которые были запущены относительно недавно. Это открыло возможность строительства крупных жилых комплексов, что сейчас и происходит.

В сентябре «БФА-Девелопмент» открывает продажи в комплексе «Академ-парк» на ул. Бутлерова; у компании есть серьезные планы и в южной части города.

«НП» досье Людмила Коган имеет два высших образования: в1988 году окончила Ленинградский инженерно-строительный институт, в 1996‑м — Санкт-Петербургский государственный университет по специальности «юриспруденция». В 1988 году поступила на работу в ЛГПТИ «Проектсервис» на должность инженера. С 1994‑го по 1996‑й работала юрисконсультом сначала в ОАО «Промышленно-строительный банк», потом в ILIM PULP ENTERPRISE. В 2001 году была приглашена в качестве директора проекта в ЗАО «Банкирский дом «Санкт-Петербург». Спустя четыре года возглавила инвестиционно-строительный департамент в ЗАО «Петровский трейд хаус», ныне «БФА-Девелопмент». С 2007‑го генеральный директор «БФА-Девелопмент». Замужем, четверо детей.