Время бессмысленных и бесполезных приобретений прошло

Компания «Росса Ракенне СПб» (официальный дистрибьютор концерна HONKA в России) строит загородные дома уже четырнадцатый год. Она возвела четыре коттеджных поселка в Ленобласти, а также несколько коммерческих объектов (отели, дома отдыха, рестораны). Сейчас застройщик приступает к строительству поселка «Медное озеро-2». О сложившейся конъюнктуре в элитном сегменте, стратегии развития в условиях кризиса и многом другом рассказал председатель совета директоров компании Александр Царев.

– Александр Леонидович, в кризис вы приступаете к новому проекту. Из каких источников собираетесь его финансировать, есть ли договоренности с банками или инвесторами?

– Финансировать будем за счет собственных и привлеченных средств соинвесторов, не прибегая к банковским кредитам. Уверены: продукт будет востребованным. Мы завершили аналогичный коттеджный комплекс по соседству, и проект оказался весьма успешным. В этом году также заканчиваем поселок в Юкках. Не стоит терять оптимизма: мы пережили не один кризис.

Не думаю, что нынешние потрясения смогут радикально изменить конъюнктуру на загородном рынке, в том числе и в элитном сегменте. Ситуация непростая, но не катастрофическая, есть положительные моменты и в нашем бизнесе: сохранилась традиционная весенняя активность, есть интересные проекты с корпоративными заказчиками, да и на мировых рынках стали появляться позитивные сигналы. Мы стараемся оптимизировать себестоимость, учитывая снижение цен на цемент, арматуру и другие материалы. Комплектующие из Финляндии тоже немного подешевели.

– Снижали ли вы цены на свои объекты за время кризиса?

– Специальных акций не было. Можно говорить об оптимизации. Стоимость дома напрямую зависит от цен завода-производителя в Финляндии, а также от того, какой объем услуг приобретает у нас клиент, где собирается строить. Есть общий бюджет возведения дома, в котором поставка финских материалов составляет 20-25%. Затраты на фундамент, сборку, внутреннюю отделку, дизайн, инженерные системы, наружные сети и пр. тоже уменьшились. Поэтому сегодня цены примерно на 15% ниже, чем в 2008 году.

– В какой стадии находится проект апарт-отеля в Репино, заявленный в конце 2007-го совместно с компанией «Стройкомплект»?

– Он завершается. Насколько мне известно, «Стройкомплект» начинает продажи. Мы выступаем поставщиками и подрядчиками по сборке деревянных конструкций. Для нас это очень интересный опыт, задача была сложная: в короткие сроки поставить и смонтировать много объектов различной архитектуры и больших площадей. До конца лета надеемся полностью закончить свою часть работы.

– Когда намерены сдать поселок Honka Family Club? Сколько из 22 объектов осталось в продаже и каковы цены?

– Осталось пять участков, остальные проданы, дома на них построены либо строятся. Их цена зависит от площади, материалов и объема строительно-монтажных работ. Инфраструктура: спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, автомойка, административное здание — сдана в эксплуатацию еще в прошлом году. Сейчас занимаемся внутренней отделкой общественных зданий и благоустройством территории. Первые клиенты, надеюсь, заселятся уже летом. К концу года поселок будет полностью готов для проживания.

– Почему отказались от застройки участка у озера Вероярви, хотя арбитражный суд встал на вашу сторону?

– Нормальные и интеллигентные люди не игнорируют мнения тех, с кем общаются. В бизнесе тоже нужно вести себя корректно. Вопрос еще не закрыт, мы понимаем, что определенный негатив, возникший вокруг проекта, нужно учесть.

– По какой схеме вы работаете в Подмосковье и Пермском крае?

– Это совместные проекты. В Пермском крае основным инвестором и заказчиком выступает Пермская финансово-промышленная корпорация. В Подмосковье, надеюсь, в этом году приступим к строительству поселка из 20-25 домовладений, где будем соинвестором.

– В каждом вашем поселении предусмотрена обширная инфраструктура. Насколько она востребована сегодня?

– Однозначного ответа нет, каждый проект имеет свои особенности по локации, рельефу, окружению, надо учитывать также пожелания, психологию и уровень доходов будущих жильцов.

В комплексе Honka Family Club, например, сложный рельеф не позволял каждому обзавестись своим бассейном, поэтому мы решили построить спортивно-оздоровительный комплекс, где он предусмотрен. В «Медном озере» делать этого не стали, потому что местность и большой размер участков позволяют клиентам самим решить этот вопрос. Уверен, нельзя строить поселки без инфраструктуры вообще, иначе они будут походить на садоводства.

В городках на 20-30 домов рано или поздно все жильцы перезнакомятся, потом появится желание вместе заниматься спортом, проводить досуг. Самое главное — «попасть» в востребованную инфраструктуру. Я сам живу в первом поселке нашей компании и понимаю, что тогда мы допустили некоторые ошибки. Со временем мы все-таки расширили территорию общественной зоны и построили там теннисный корт и детскую площадку, сейчас думаем еще об одной спортплощадке.

– Платежи за инфраструктуру в городском элитном доме колеблются от $2 до $4 за 1 кв.м в месяц. Какие расценки получаются у вас?

– Думаю, укладываемся примерно в тот же диапазон, может, даже ближе к $2 за метр.

– Как вы оцениваете нынешнее состояние элитного сегмента? Насколько изменились предпочтения покупателей?

– Год назад анонсировали огромное число поселков, реализация которых вызывала сомнения. Большинство новичков появилось на волне спроса на загородную недвижимость. Они решили попробовать свои силы, понять, насколько интересен этот сегмент. В загородном домостроении все значительно сложнее, чем на городском рынке. Поэтому я опасаюсь за проекты неопытных компаний, многие из которых стартовали на заемные средства.

Наиболее проблемными будут объекты, ориентированные на средний класс, потому что расчет был на возможности кредитования и ипотеки. Думаю, некоторые застройщики будут минимизировать заявленные параметры, в том числе по инфраструктуре.

– Участники рынка заговорили о рационализации роскоши. Действительно ли происходит переоценка ценностей и начинает преобладать функционал?

– Смотря что подразумевать под роскошью. В 1995 году, когда мы начинали, никто не мог предположить, что деревянный дом может быть элитным. Сегодня все изменилось, люди все чаще говорят об экологии. Наверное, время бессмысленных и бесполезных приобретений прошло, но это не связано с кризисом. Бизнес постепенно обретает цивилизованные черты и кардинально отличается от того, каким он был в середине 1990-х. Большинство клиентов стало зарабатывать деньги своим трудом и рачительнее планировать свои расходы.

– Что такое элитное жилье в вашем понимании? Какими характеристиками оно должно обладать?

– Во-первых, это современные инженерные системы и материалы. Другой важный, хотя и более размытый критерий — то, насколько уютно и свободно чувствует себя человек в доме. А ощущение комфорта возникает только тогда, когда дом правильно спроектирован, с учетом интересов хозяина и его домочадцев.

Например, если человек любит плавать — должен быть бассейн, если занимается спортом — тренажерный зал, если он музыкант — нужна студия (у нас был и такой заказ). Значение имеет и размер участка: на шести сотках не бывает элитного продукта. Важны вопросы экологии и социального окружения. Выезжая из мегаполиса, человек хочет отдыхать, поэтому должен быть и соответствующий уровень сервиса в поселке.

– А какое место в этой иерархии занимает местоположение объекта?

– Это один из приоритетных критериев. Дом должен располагаться в разумной удаленности от города. Наши поселки, например, находятся в 20-40 км.

– Нужна ли загородному рынку классификация?

– Безусловно, определенные правила нужны, особенно если учесть массовый выход на рынок новых игроков. Критерии должны вырабатываться, вопрос только в том, насколько они будут объективными.

– Сколько компаний в Петербурге и области строит по-настоящему элитные поселки и каково общее число проектов в этом сегменте?

– Игроков, наверное, 10-15. Но при этом я не могу вычеркивать из списка серьезных городских застройщиков, структуры которых стали осваивать субурбию. Поэтому общее число может быть и чуть больше. А проектов — до 20.

– Можете обрисовать портрет вашего покупателя: его положение, достаток, запросы, возраст, цель покупки?

– Чаще всего это владельцы бизнеса 35-45 лет, которые понимают, чего хотят. Порядка 90% из них строят, задумываясь в первую очередь о семье. Меня радует эта тенденция, когда люди заказывают проект дома, в котором может проживать сразу несколько поколений: дети, родители, бабушки. Покупают как для сезонного, так и для постоянного проживания. Инвестиционных приобретений немного.

– Как выбирали себе городскую квартиру? Какие критерии стали решающими?

– Главное — местоположение, близость к центру и до офиса рукой подать. Центр позволяет более активно участвовать в городской жизни: театры, концерты, музеи, рестораны и прочее. Если живешь не в центре, всегда можно найти повод не пойти куда-то, это особенно усугубляется с возрастом. А когда ежедневно проходишь мимо архитектурных шедевров, красота воздействует на тебя: город — живой, он тебя формирует, разгружает психологически. Это важно для меня и моей семьи.