НАШ ЦИТАТНИК: «Желание снизить или свести к нулю первый взнос по ипотеке чревато риском наплодить дефолтных заемщиков, которые не нужны ни банкам, ни застройщикам, ни государству. Проблема кроется в снижении доходов граждан и уменьшении покупательского спроса...» Надежда Калашникова

21 октября, 23:11

Принцип «не платить по долгам» по-прежнему актуален

21 марта 2011 в 07:00
4 385

Принцип «не платить по долгам» по-прежнему актуален

Судебная практика все больше влияет на правила, по которым играют участники рынка недвижимости. Например, недавно Высший арбитражный суд РФ решил судьбу «целевки», разъяснил, как следует рассматривать дела, связанные с самостроем, указал, что нельзя перезаключать договоры с арендаторами госсобственности в обход торгов, и т.д. О типичных и знаковых конфликтах 2010-го мы беседуем с председателем Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти Светланой Изотовой.

Изотова Светлана Валерьевна
председатель
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти

Судебная практика все больше влияет на правила, по которым играют участники рынка недвижимости. Например, недавно Высший арбитражный суд РФ решил судьбу «целевки», разъяснил, как следует рассматривать дела, связанные с самостроем, указал, что нельзя перезаключать договоры с арендаторами госсобственности в обход торгов, и т.д. О типичных и знаковых конфликтах 2010-го мы беседуем с председателем Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти Светланой Изотовой.

– Светлана Валерьевна, судя по количеству поданных за год исков, нагрузка на Арбитражный суд снизилась…

– Да, на 23,7%. В прошлом году мы получили 74 401 исковое заявление, а в 2009-м — 97 519. Нагрузка на одного судью уменьшилась примерно на пять дел в месяц.

– Эта статистика свидетельствует о выходе из кризиса?

– Отчасти да. Хотя, например, во многих исковых заявлениях, поданных в 2009-м, фигурировали суммы от 5000 до 10 000 рублей. То есть число дел не говорит о суммарном объеме долгов. Видимо, сказываются и чисто психологические факторы.

– Меньше ли стало споров о банкротстве?

– Нет, число таких дел даже возросло, хотя и не намного. Зато качественно изменился состав лиц, в отношении которых поданы заявления о несостоятельности. В 2009-м в этом списке лидировали застройщики, финансовые компании, разместившие облигации. Теперь столь крупные фирмы фигурируют реже.

Существенно увеличилось количество исков, связанных с применением таможенного законодательства. И дел о взыскании задолженности по договорам меньше не стало, то есть принцип «не платить по долгам» по-прежнему актуален. В то же время уменьшилось количество исков о взыскании обязательных платежей.

– В прошлом году Высший арбитражный суд РФ (ВАС) дал разъяснения по некоторым типичным конфликтам, например связанным с самовольными постройками. Насколько прозрачны теперь правила их рассмотрения и стало ли таких дел больше?

– Я бы не сказала, что подобных конфликтов стало больше, но они вызывают сильный резонанс, особенно после событий в поселке «Речник».

Значительная часть исков связана с признанием прав на самострой. Прошлогоднее постановление пленумов ВАС и ВС РФ, а также информационное письмо Президиума ВАС №143 от 09.12.2010 серьезно повлияли на судебную практику. Если постройка не угрожает жизни и здоровью граждан, шансы владельца участка, что за ним признают право на самострой, велики. Но он должен доказать, что пытался получить разрешение на строительство и по объективным причинам не смог. В противном случае его действия могут быть квалифицированы как злоупотребление правом.

Важные разъяснения связаны с применением сроков исковой давности. Если объект представляет угрозу, срок давности на него не распространяется. Появилось положение о признании права собственности на самовольно возведенный объект в силу приобретательской давности (для добросовестных покупателей).

– По некоторым делам складывается противоречивая судебная практика. Например, КУГИ пытается отстоять в Арбитражном суде право добросовестных арендаторов городских встроек на продление договоров без процедуры торгов. Управление Росреестра отказалось регистрировать такие сделки, ссылаясь на позицию Антимонопольной службы. Разные инстанции по-разному трактовали спор…

– В Петербурге подобные споры возникли в прошлом году. Судебная практика к тому времени еще не сложилась. Первая инстанция удовлетворяла заявления КУГИ, апелляционный суд отменял ее решения.

Перед Новым годом ВАС четко выразил свою позицию по этому вопросу в постановлении Президиума №9143/10 (спор между Управлением ФАС Ростовской области и местным Департаментом имущественно-земельных отношений).

Он согласился с решением нижестоящего суда, признав недействительным допсоглашение к договору безвозмездного пользования, который был продлен без торгов. В то же время ВАС указал, что положения статей 17.1 и 53 ФЗ «О защите конкуренции» не влекут прекращения действия договора и не препятствуют его возобновлению на неопределенный срок исходя из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. (Если стороны не заявили о расторжении сделки и арендатор продолжает пользоваться имуществом, добросовестно исполняя обязательства, договор считается продленным на неопределенный срок. — «НП».)

– На какие еще постановления ВАС РФ следовало бы обратить внимание?

– Например, он указал на приоритет положений Земельного кодекса РФ над Лесным, когда речь идет об оформлении землепользования под объектами недвижимости на лесных участках.

Сформулирована позиция ВАС и в отношении предоставления наделов под строительство: если есть несколько претендентов, пятно надо выставлять на торги, а не передавать первому заявителю.

Зато открытым остается вопрос с выделением земли под изыскания. Здесь стоит обратить внимание на постановление Федерального арбитражного суда СЗФО по делу А56-85424/2009. Из решения следует, что никакие нормативные акты не требуют обязательного проведения торгов, если участок предоставляется под изыскания, независимо от количества заявок.

В числе конфликтов, вызывающих большой резонанс, — дела, связанные с признанием прав на мансарды. Служба строительного надзора не выдает разрешения на реконструкцию чердаков и мансард, полагая, что это не относится к ее компетенции. Управление Росреестра отказывается регистрировать такие объекты из-за отсутствия разрешений. Таких дел пока не очень много, но они есть.

При рассмотрении одного из них, когда оспаривался отказ в регистрации (дело №А56-75017/2010), суд пришел к выводу, что в результате строительных работ изменились внешние границы первичного объекта, а значит, требовалось разрешение, которое уполномочена была выдать Служба стройнадзора Петербурга. Суд указал, что эти функции не относятся к компетенции районной администрации.

– В центре внимания СМИ остается судьба гаражных кооперативов. Автовладельцы пытаются опротестовать решения Смольного о выселении и продаже участков на торгах…

– С точки зрения арбитражной практики здесь нет особых трудностей и противоречий. Как правило, гаражные кооперативы получали участки во временное пользование, и на них разрешалось возводить только временные постройки. Когда срок аренды истек, город, будучи собственником земли, вправе потребовать вернуть надел, причем в состоянии, в котором он был передан.

Другое дело, что случаются перегибы при исполнении судебных вердиктов. Есть четкая позиция арбитражных судов: решение о выселении гаражного кооператива может касаться только юридического лица, а не автовладельца, который хранит на спорной территории свое имущество.

– Насколько трудными оказываются споры, связанные с разделом имущества между городом и федеральным центром?

– Основная сложность заключается в том, что КУГИ долгое время распоряжался и управлял в Петербурге федеральным имуществом (до образования ТУ ФАУГИ). Соответственно при заявлении таких требований возникают вопросы о применении сроков исковой давности.

– Есть конкретный пример: неясной остается судьба «убежищ, предназначенных для укрытия населения». Прокуратура, действуя в интересах МЧС, пытается вернуть встройки в федеральную собственность. В отношении разных объектов выносятся противоположные вердикты.

– Подобные дела уже рассматривал Президиум ВАС, который решил, что такие объекты остаются в собственности РФ до их передачи субъектам в установленном порядке. Но многие убежища уже неоднократно перепроданы. Здесь мы сталкиваемся с виндикационными исками. Суд должен оценивать обстоятельства конкретного дела (например, выбыл ли объект по воле собственника, применим ли срок исковой давности и т.д.). Действовать по одному шаблону невозможно.

– Похоже, окончательно сложилась судебная практика по спорам, связанным с общим долевым имуществом. ТСЖ пытаются отсудить у города чердаки и подвалы, но, как правило, безрезультатно.

– Есть общие принципы рассмотрения таких исков, сформулированные в постановлениях Президиума ВАС. Прежде всего, суд должен определить, использовалось ли спорное помещение как самостоятельный объект недвижимости или для обслуживания других помещений на момент приватизации первой квартиры в доме. Суд вправе назначить строительную экспертизу, чтобы установить, является ли подвал техническим. Но важнее, как эксплуатировался спорный объект до создания ТСЖ.

– Год назад в интервью нашей газете вы сказали, что первые шаги к прецедентному праву сделаны. Есть прогресс?

– Мы продолжаем двигаться в этом направлении. Можно судить об этом даже по тем постановлениям, о которых мы говорили. Ведь практика считается установленной с момента публикации на сайте ВАС постановления по конкретному делу и обязательна для судьи, рассматривающего аналогичный спор.

– Вернемся к делам о банкротстве. Есть ли примеры привлечения руководителей петербургских фирм к субсидиарной ответственности?

– В 2010-м соответствующее ходатайство было удовлетворено в отношении бывшего руководителя ООО «Стройимпульс ДСК» (суд постановил взыскать с него 85,9 млн рублей, признав виновным в исчезновении бухгалтерской документации компании-банкрота. — «НП»). Всего за год было подано 42 ходатайства о привлечении к субсидиарной ответственности, но случаи взыскания пока единичны.

– Часто ли возникают разногласия с судами общей юрисдикции о том, кому подведомственно конкретное дело?

– Многие спорные моменты удается урегулировать на совместных совещаниях. Например, в прошлом году мы обсуждали с городским и областным судом, кто должен рассматривать дела, связанные с выделением участка в счет доли в праве общей собственности на землю. Решили, что это относится к компетенции судов общей юрисдикции.

Зато, например, открытым остается вопрос о подведомственности дел, когда Российская Федерация оспаривает акты органов местного самоуправления о предоставлении участков гражданам.

– К чьей компетенции относятся конфликты между ТСЖ, которые борются за власть на конкретном объекте?

– Такие дела рассматривают и Арбитражный суд, и суды общей юрисдикции в зависимости от характера спора. Арбитраж в основном разбирает споры, касающиеся передачи документов от предыдущей управляющей компании к вновь избранной.

– Как обстоят дела со сроками рассмотрения дел в арбитраже? Сказались ли изменения, внесенные в АПК?

– Общий срок рассмотрения (три месяца) не изменился. Председатель может продлить его до полугода по мотивированному ходатайству судьи. Укладываться в эти рамки не всегда удается. Наша задача — не допустить волокиты. Не все зависит от судьи. Дело зачастую откладывают, если суд не получил извещение, что сторона уведомлена о времени и месте судебного разбирательства. Нередко стороны злоупотребляют процессуальными правами.

Часто возникают основания для рассмотрения дел сначала. Например, в процессе разбора виндикационных исков оказывается, что спорное имущество передано третьим лицам. Суд обязан привлечь их к участию в споре и рассматривать его заново.

– Как изменился процент судебных решений, отмененных вышестоящими инстанциями?

– Он, к сожалению, вырос (правда, ненамного), как и число апелляционных жалоб. После внесения поправок в АПК участник процесса не может обжаловать судебный акт в кассационной инстанции, минуя апелляционный суд.

В прошлом году вторая инстанция оставила в силе примерно 75% судебных актов от числа обжалованных. Если же оценивать этот процент от общего количества дел, рассмотренных Арбитражным судом Петербурга и Ленобласти, то отменено только 4%.

– Изменилось ли количество судей в петербург¬ском арбитраже?

– По разным причинам прекращены полномочия четырех судей, назначено пять новых. Недавно был объявлен конкурс на замещение семи вакантных должностей, подано уже свыше 30 заявлений.