Не надо останавливать стройку

В Петербурге из иностранных строителей более всего заметны финские и китайские компании. Причем финны порой выглядят даже больше китайцами, чем сами представители Срединной империи: долгосрочные планы, стратегии, рассчитанные на десятилетия. Они, конечно, знают про кризис. Но по ним это как-то незаметно. Об особенностях текущего момента мы беседуем с генеральным директором компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаилом Возияновым.

– В других регионах ЮИТ строит жилье (в том числе) эконом-класса. Может быть, и в Петербурге компании пора менять стратегию и расширять «линейку» в сторону эконом-сегмента?

– Резкие шаги — не наш стиль, каждый значимый шаг занимает годы. Например, эконом-класс предполагает соответствующие недорогие площадки. А Петербург — город с высокой конкуренцией, и рынок развился до такой степени, что возникла конкуренция уже не за землю, а за продукт. Примерно 15 лет понадобилось, чтобы началась конкуренция за потребителя, а не за административный ресурс, хорошую площадку. В этой борьбе работают нормальные маркетинговые принципы, как и во всем мире. Необходимо позиционирование, отличное от конкурентов. И мне кажется, что компании «ЮИТ», которая довольно много принесла в Петербург с точки зрения технологий и качества, не имеет смысла делать шаг назад, в эконом-сегмент, где конкуренция гораздо выше.

– Статистики отмечают падение уровня реальных доходов. Насколько сильно это скажется на той аудитории, для которой работаете вы?

– У нас производственный цикл — 10 кварталов, только чтобы построить. Это не считая затрат времени на покупку, проектирование. Два с половиной года возводится дом. И мы должны думать о том, что будет в 2017‑м. Мы или привержены этому рынку и считаем, что он восстановится и будет развиваться, либо думаем, что эта тенденция ухудшения будет продолжаться.

– Самым уязвимым оказался средний класс, а это как раз ваша аудитория…

– Журналисты много лет призывали меня аккуратно относиться к термину «средний класс», и я окончательно перестал понимать, что это. Возможна ли ситуация, в которой те, кто был бедным, станет еще беднее? Наверное, в каком-то смысле да. Но прослойка тех людей, которые покупают жилье… Это явно не пенсионеры, не бюджетники с небольшой зарплатой. Мы говорим о сложном по социальному составу «верхнем среднем классе», который имеет устойчивый доход и прогнозирует свое будущее.

– По крайней мере на 10 кварталов…

– Дольше, потому что многие из них берут ипотеку. В среднем берут на 15 лет, а гасят за восемь. И средний объем кредита — 2,5–3 млн рублей. Это наш клиент. Петербург меньше завязан на экспорт, чем на импорт. У нас нет нефти и газа. Хотя, если посмотреть отраслевую структуру доходов, то в городе отрасль номер один — как раз нефтегазовая промышленность. Еще — оборонное производство. И там сейчас деньги есть, большие суммы заложены на ближайшие несколько лет. Часть триллионов, отведенных на «оборонку», осядет в Петербурге. Пищевая промышленность тоже, думаю, будет развиваться. С автомобильной немножко сложнее, но начнут работать меры по поддержке спроса. Транспортная составляющая… Я думаю, наша целевая аудитория — вот эта группа покупателей, про которую мы сейчас говорим. Конечно, кто-то из этих людей может брать паузу, откладывать решение, предполагая снижение цен или улучшение условий по ипотеке. Но я не вижу каких-то серьезных угроз их доходам.

– Те 400 000 специалистов, которые, по оценкам ФМС, выехали за прошлый год в Европу и Штаты, это ведь тоже ваш покупатель?

– Возможно. Но, с другой стороны, Петербург притягивает, и достаточно много людей приезжают сюда. Закончив карьеру на Севере, по каким-то еще причинам…

– Глава ЛСР Александр Вахмистров предположил на этот год 50%-е падение спроса. У вас другая оценка?

– Я думаю, Александр Иванович погорячился. В прошлом году уже присутствовали многие негативные процессы: курс рубля, цены на нефть, Украина… Была очень большая волатильность. Мы имели пик продаж в январе-феврале, когда началась девальвация рубля, определенную просадку летом, еще один пик в декабре: объем продаж в 2–2,5 раза больше нормального. Но в целом по показателям вышли на средний год.

Полагаю, в 2015‑м сохранится значительная нестабильность спроса внутри кварталов, но в среднем я не ожидаю существенного спада. Более того, во втором полугодии спрос может заметно активизироваться в связи со стабилизацией ситуации и началом роста себестоимости. Большинство экспертов оценивает его в 15–20%, наши прогнозы примерно такие же. И если не в конце этого года, то в начале следующего квартиры в рублях неизбежно подорожают из-за фактора себестоимости — иначе мы просто не способны будем производить жилье. Думаю, спрос начнет расти: люди увидят, что сужается ассортимент, сокращается количество старт-апов, снижается объем предложения. У нас, к сожалению, планомерных, ровных покупок не получается. Жилье — какая-то очень биржевая тема, высокий психологизм.

– ЮИТ был одной из первых компаний, которая привлекла инжиниринговые фирмы для просчета разных вариантов оптимизации себестоимости, с учетом импортозамещения и так далее. Что-то уже придумали? Как балансировать, чтобы и выглядело прилично, и по цене не проиграть?

– Мы планируем предлагать больше разных пакетов отделки. Можно будет купить российский вариант или недорогой европейский, а можно Villeroy & Boch. Диапазон цен будет довольно широким.

Наиболее чувствительные позиции — отделка и инженерная составляющая. Не все производится в России. Здесь много вопросов, это длинная история. Многие решения будут найдены не сейчас, а через год-два. Но если у нас по уже начатым объектам какая-то опция, связанная с импортом, задекларирована, мы ее в любом случае обеспечим.

Есть моменты, важные с потребительской точки зрения, например марка лифта, как отделан подъезд, благоустройство, в общем, внешние вещи. А вот производителя вентиляционного оборудования можно сменить. Многое зависит от того, какие гарантии дает застройщик и насколько он способен их выполнять. Мы формируем гарантийные резервы по каждому объекту. И тратим их, если возникают проблемы. Не знаю, насколько это распространенная практика.

– Банковское кредитование используется в ваших проектах?

– При необходимости мы можем использовать средства, предоставляемые головной компанией.

– Запускается программа господдержки ипотеки. Насколько это для вас важно?

– В декабре у нас была ипотека под 13%. Затем Сбербанк давал ее под 15%, а теперь по программе государственного субсидирования будет 12%.

В начале года мы запускали собственную маркетинговую программу, спонсируя ставку до 9% годовых. Но это была акция на определенный срок.

Мы полагаем, что к апрелю рыночная стоимость ипотеки составит в среднем 13–14%. То есть фактически во втором квартале мы вернемся к условиям четвертого. Важно, что речь, во‑первых, о первичной недвижимости, во‑вторых, ограничение по Петербургу, Москве и Московской области — 8 млн рублей. Это нормально.

Но проблема будет на стороне клиента, а не на стороне банков. То есть готовы ли люди брать кредит? Даже под 12–13%? Это будет основное ограничение. Цены на первичном рынке не растут, зарплаты пока не падают. Ситуация ровная, но есть неуверенность. Если говорить об ипотеке, то основной момент — это восстановление уверенности клиентов. Хотя мне кажется, что для тех, кто не инвестирует, а хочет купить для себя, сейчас время неплохое. Потому что никто не толкается локтями, нет очередей по пять — семь человек на одну квартиру.

– Вы отменили беспроцентную рассрочку для клиентов?

– Да. Рассрочка — альтернатива ипотеке, ее клиенты так и рассматривают. Многие застройщики дают рассрочку, в том числе беспроцентную, даже сейчас, конкурируя и за счет финансовых условий в том числе. Этот фактор будет присутствовать даже при большой волатильности валюты.

У нас рассрочка теперь стоит порядка 1% в месяц.

– И на какой срок?

– До окончания строительства. Для различных объектов — это примерно от года до 2–2,5 лет.

– Вы сейчас рассматриваете какие-то участки для пополнения земельного банка?

– Мы все время рассматриваем. Просто сейчас ситуация такая, что нет цены на землю. Нет рынка.

– Даже по бартеру?

– Такая схема возможна, хотя, скорее, речь будет идти не о бартере, а о доле в проекте. Но даже для того, чтобы оценить долю, надо понять, сколько стоит земля. Если анализировать прошлый кризис, рынок участков стоял год. Я думаю, это нормально, если и сейчас рынок год простоит, пока не выйдет на какой-то уровень понимания себестоимости, цен, доходности проектов.

– Смольный планирует продать 35 га за этот год. Вы будете участвовать в торгах?

– Городские власти были не очень активны последние несколько лет на рынке земли. Мы изучали условия: власти закладывают требования по социальной инфраструктуре, нагрузка получается довольно большая. Для нас это было не очень привлекательное предложение.

– Насколько ваш план по вводу жилья в 2015 году скромнее, чем в 2014‑м?

– Он больше. В прошлом году мы ввели в эксплуатацию три жилых комплекса, 58 000 кв.м. В этом планируем сдать четыре, 74 100 кв.м.

– Ваши коллеги из группы SATO считают, что альтернатива ипотеке — это не столько рассрочка, сколько аренда. С этой стороны вы не ожидаете подвоха? Возможно ли перераспределение рынка в пользу квалифицированной, качественной, цивилизованной аренды с развитым сервисом?

– SATO — наш клиент, поэтому для нас хорошо, что они так считают. Если будут компании, которые станут покупать у нас жилье для аренды, я в этом проблем не вижу. В Финляндии основной компенсатор падения розничного спроса — именно инвесторы, сдающие квартиры в аренду. Конечно, это не частники, а инвестиционные или пенсионные фонды.

– Доля частных инвесторов в конце прошлого и начале этого года как-то у вас изменилась?

– Сложно сказать. Порядка 40% покупателей считают себя инвесторами. Потом, когда начинаешь разбираться, что это означает… Просто человек заедет не сразу после того, как дом введен. Он купил квадратные метры в качестве сбережения, скорее. Доля клиентов, которые целенаправленно ориентируются на сдачу в аренду, невелика — 3–5%. А вот сберегательных покупок довольно много. Весьма пестрая картина получается.

– Какой проект из тех, что реализуется, вы для себя считаете наиболее интересным, наиболее перспективным?

– Ключевых проектов, наверное, два. Это в первую очередь «Смольный проспект», флагманский в маркетинговом и политическом смысле этого слова в силу его локации, уровня. Он идет хорошо, мы строим в соответствии с планом. Практически там закончена подземная часть. А второй — это ЖК «Новоорловский» на севере города, около Новоорловского лесопарка. Он важен в силу масштаба, комплексности подхода, нового опыта для рынка. Он весьма серьезный по инженерным и дорожным вопросам, по соцкультбыту и тоже движется в соответствии с планом.

– Времена наступают непростые. Не будете дробить «Новоорловский» на более мелкие очереди?

– Нет. У нас фазирование изначально сделано грамотно. Вопрос просто ускорения или замедления. В этом плюс проектов комплексного освоения, если они спроектированы разумно, их можно немножко растягивать или сужать. Не надо останавливать стройку.