Продать землю оптом невозможно

Кризис беспощадно перетряхнул рынок жилой загородной недвижимости. От эйфории 2006-2007 годов, когда девелоперам казалось, что растущий спрос сметет все, не осталось и следа. Застройщики коттеджных поселков работают в режиме выживания. У некоторых компаний это получается лучше, у других — хуже. Об особенностях рыночной конъюнктуры, о настроениях покупателей и роли государства мы беседуем с Андреем Бочковым, генеральным директором УК «ПулЭкспресс Групп».

– На первичном рынке аналитики и участники отмечают заметный подъем спроса. Что на загородном?

– Определить тренд я не готов. Год складывается нетипичный, даже если сравнивать с докризисными временами. Сезонность сдвинулась. У нас были сделки в январе — чуть ли не десяток. Очень активным был февраль — около 20 сделок. Такого никогда не было раньше! Обычно как?

В феврале пробуждается спрос, и основной объем операций приходится на март и апрель. В этом году март-апрель были очень вялыми. В апреле у нас прошло всего пять сделок. В предыдущие годы май всегда был более спокойным за счет высокой активности предшествующих месяцев, потом все уезжали на праздники и плавно начинали готовиться к отпускному сезону. В этом году май — гиперактивный. По нашим проектам — более 20 сделок.

– А сколько всего домовладений у вас в продаже?

– Около 50 — в поселке «Солнечный берег», примерно столько же в «Приветнинском», в «Охтинском парке» — приблизительно 70, плюс «Румболово»… Всего около 200 участков и домов.

Но я не могу сказать, что такое распределение активности, о котором я говорил, — это общая тенденция.

Если опираться на сведения от компаний, участвующих в информационном обмене (по программе Ассоциации риэлторов), можно увидеть определенный рост спроса на таун-хаузы.

Остальное — у кого как: то продается, то не продается… Активно приобретают «нарезку» без коммуникаций на южном направлении по 20 000 - 30 000 за сотку. Я не очень понимаю, что это за товар и кому он так нужен.

Общую тенденцию, еще раз подчеркну, определить крайне сложно.

О рынке можно судить только по отдельным сегментам и только в рамках короткого отрезка времени. Говорить о том, что мы наблюдаем некоторый устойчивый тренд, вообще не приходится.

– Как вы объясняете майский всплеск активности?

– Погода хорошая, лето начинается, настроение улучшилось — пошли сделки в дачном формате. У нас это «Приветнинское» и «Солнечный берег». Не сказать, чтобы активно, но пошли. Основные продажи нам дает «Охтинский парк»: две трети операций в общем объеме за май. Это уже альтернатива городу, основное жилье, его покупают с расчетом поменять или продать городскую квартиру, переехать за город, расширить площадь.

– На какой вид домовладений есть реальный спрос?

– В основном — на инженерно подготовленные участки. Интереса со стороны клиентов к готовым домам или наделам с подрядом мы не ощущаем, даже звонков таких очень немного. В дачном формате — участки в ценовом диапазоне от 1 млн до 2 млн рублей. Для постоянного проживания, в ближнем радиусе — 5-6 млн за участок с коммуникациями. Это бизнес-класс, и на такой продукт тоже есть спрос. К более дорогим дачным поселкам интерес есть, но слабый. По дорогим проектам для постоянного проживания звонки бывают, но гораздо меньше, чем хотелось бы.

– По данным аналитиков, предложение на загородном рынке растет быстрее, чем спрос успевает его поглощать…

– Абсолютно с этим согласен.

– И чем это может обернуться для рынка?

– Эта тенденция наблюдается уже с середины 2009 года. Она обусловлена тем, что много земли было набрано про запас, без ясной концепции. И теперь владельцы оказались перед неприятной альтернативой: либо просто сидеть на этой земле и нести издержки, либо пытаться как-то ее реализовать.

Продать землю оптом невозможно: нет интереса к таким покупкам. Если и есть — то с очень сильным давлением по цене. Собственники больших массивов пытаются хоть как-то реализовать их в розницу. С этим и связаны растущий объем предложения, появление все новых проектов, порой довольно несуразных.

Рынку это ничем особенным не грозит. Разве что несколько рассеивается внимание покупателей. Даже по нашим покупателям это чувствуется. Приехали к нам в «Охтинский парк», походили, посмотрели.

«А вот нам в другом проекте, — говорят, — предлагают почти то же самое, но вдвое дешевле». — «Ну съездите посмотрите». Съездили. Вернулись: «Нет, знаете, мы лучше к вам…» Есть проекты, которые будут продаваться. Есть такие, которые реализуются с большим трудом. И далеко не все зависит от цены.

– Складывающееся изобилие предложения скажется на индексе средних цен на загородном рынке?

– Если мы говорим о средней цене предложения — вероятно, да. Если о средней цене покупки — вряд ли.

– То есть в востребованных проектах цены снижаться не будут?

– Полагаю, нет. Если проект интересен, если в нем идут продажи — собственники не будут уменьшать ценники. Снижение возможно в тех массивах, от которых владельцы спешат избавиться. А это уже сопряжено с проблемами по инфраструктуре и инженерии, и покупатели это понимают.

– Как вы относитесь к инициативам государства по развитию малоэтажного домостроения? Будут ли они иметь практический эффект? Не опасаетесь ли конкуренции со стороны проектов с государственным участием?

– Я думаю, эта тема будет развиваться. Есть те, кто готов этим заниматься, кто заинтересован в том, чтобы строить и производить. Пока еще не отработаны механизмы, но на это просто нужно время. И еще: кроме политической воли должен быть предъявлен конкретный спрос. Именно он породит новое предложение. Если технологии и решения, под которые строится Сколково, будут востребованы рынком — проект состоится. Если нет — получится очередная игрушка государства. С малоэтажкой то же самое.

По программе «Свой дом» участок в 10 соток и дом до 150 кв.м по «минрегионовской» цене (для Лен¬области — 33 400 рублей за 1 кв.м) государство готово выкупать. Так на такой продукт есть спрос в любом случае!

В качестве ориентира можно взять такое массовое предложение, как в «Золотых Ключах» от «Старт-Девелопмент»: на таун-хаузы в 56 кв.м от 2,1-2,2 млн есть реальный спрос.

Конечно, при условии, что жилье по госпрограмме будет сделано качественно. Разница в цене между «Мерседесом» и «Ладой» должна определяться набором опций, а не качеством деталей. Чем меньше опций, тем конечный продукт дешевле, но качество деталей должно быть одинаковым!

Сейчас рынок потихоньку идет к тому, чтобы повышать качественное разнообразие предложения, оставаясь в том же ценовом диапазоне.

– Настойчивые разговоры о предстоящем введении рыночного налога на объекты недвижимости как-то влияют на выбор потенциального покупателя?

– Пока еще нет. Это в первую очередь отразится на собственниках больших массивов. И они уже приходят: «Помогите реализовать!» Увеличиваются издержки, связанные с владением землей. У индивидуальных собственников пока ничего не поменялось. Даже такие вопросы задают крайне редко.

– Какими факторами будет определяться состояние рынка в летние месяцы — скажем, до начала осени?

– Трудно ответить с ходу… Важен эмоциональный фактор. Настроения людей сильно и быстро меняются. Сегодня (если говорить о наших потенциальных покупателях) преобладают усталость и отчасти раздражение, обусловленное особенностями экономической и политической ситуации.

Стало больше тех, кто выставляет на продажу объекты, приобретенные недавно. Другие отказываются от сделки здесь, чтобы приобрести что-нибудь за границей. Просто чтобы оно там было. Все понимают: здесь зарабатывать легче. Но нет внятного представления о завтрашнем дне. Люди начинают смотреть в сторону. Это естественная реакция.