Эксплуатация человеческого страха — дело сомнительное

За последние 10–12 лет риски, которые несет добросовестный приобретатель при покупке квартиры, существенно не снизились. Сейчас в очередной раз обсуждаются законопроекты, призванные их снять. Однако это вряд ли получится, если государство не возьмет на себя ответственность за пострадавших. О том, на какие институты должна опереться системная защита потребителя, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Итака» Сергей Галалу.

– Вынужден констатировать: для любого добросовестного покупателя на рынке недвижимости по-прежнему есть риски, неустранимые в существующей ситуации. Их не в силах вычислить со 100%-й гарантией ни риэлтор, ни нотариус, ни юрист. И они могут привести к потере денег и купленной квартиры; для тех, кто собирал средства по крохам, это трагедия. Вариантов, не защищенных законодательно, — множество. В регионах и городах с большим рыночным оборотом риски еще выше. Иногда невозможно ни доказать мошенничество, ни найти виновного, ни даже заставить суд признать себя добросовестным покупателем.

– Какие инструменты для защиты добросовестного приобретателя сейчас имеются?

– Как известно, в европейских странах действуют прямые государственные гарантии, государство берет на себя ответственность, поскольку регистрирует сделку. В Соединенных Штатах — страхование. По словам коллег из Национальной ассоциации риэлторов США, в Америке страхуется 99% сделок, хотя по закону это необязательно.

Для России страхование титула — совершенно экзотический продукт, страхуется одна из нескольких сотен транзакций. И поскольку этот вид страхования не приносит объема, достаточного для ведения бизнеса, компании берутся страховать только квартиры без «истории», наименее проблемные сделки. Даже у самых солидных игроков договор составлен так, что выплата зависит от позиции компании. Объективно они могут, не нарушая ни одной буквы закона, переквалифицировать предмет страхования в более рисковый, предложить клиенту доплатить, потом еще раз доплатить… Простому человеку с этим не справиться.

– Если в Гражданский кодекс внесут поправку об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, это улучшит положение дел?

– Она уже стала притчей во языцех. Особенно живо обсуждается положенный нотариусу 1% от стоимости сделки. Деньги огромные. Плохо, что при этом массовый потребитель впадает в заблуждение: отдал процент — снял все риски. Это не так.

Нотариусы делают важную работу, за которую отвечают в том числе личным имуществом. Но на вопрос (он был задан на профессиональном мероприятии), как часто они выплачивают компенсацию за потерю титула, прозвучал ответ: за этот год — одна выплата (3 млн или 4 млн рублей). На всю Россию! Причем вина нотариуса была доказана через суд, а причина ущерба не была связана с историей квартиры, ее предыдущими собственниками и т. д. Потому что в таких случаях вину нотариуса признать невозможно: за предысторию квартиры он не отвечает. А значит, обязательное нотариальное удостоверение — вещь, безусловно, нужная, но она не может стоить так дорого. На мой взгляд, адекватный тариф должен быть в три-четыре раза меньше. Правда, большинство коллег-риэлторов считают, что нотариальное удостоверение сделки не нужно в принципе.

– Разумная ответственность за меньший процент? Но при этом нотариальное удостоверение придется дополнять другими инструментами защиты.

– Государство сейчас хочет эту сферу отрегулировать. Обсуждается фундаментальный вопрос, связанный с тем, чтобы отнести сделки с недвижимостью стоимостью выше 600 000 рублей к крупным, подлежащим обязательному проведению через банки. В принципе — правильно. Огромное количество денег попадет в финансовую систему, операции выводятся из тени, снимаются проблемы с налогообложением недвижимости — колоссальные плюсы для государства. Но чтобы сделки «светились» в банковской системе по реальной стоимости, а не по 600 000 руб., надо рассмотреть ситуацию и в интересах общества, обеспечить защиту титула. А государственная защита должна базироваться на цене, указанной в договоре купли-продажи.

Сейчас государство защищает вкладчиков банков, аккредитованных по системе страхования вкладов, на сумму до 700 000 руб. Если оно серьезно настаивает на банковском оформлении сделок с недвижимостью, то должно дать гарантию на всю сумму, проходящую по специальным счетам. Этот инструмент надежен для покупателя и выгоден для государства. Сделок, в которых фактически утрачиваются деньги и имущество, — одна на несколько тысяч. Фискальных сборов, которые придется ввести, безусловно, хватит для компенсации пострадавшим.

Правда, современное состояние банковских инструментов (счетов, аккредитивов) пока не позволяет работать с «цепочками», которые составляют колоссальную долю сделок. Но и это решаемая проблема, если, разумеется, есть желание ее решить.

– То есть системы в отдельных инициативах вы не видите?

– Обсуждаются отдельные законопроекты. В контексте этих дискуссий нет основного элемента — защиты прав добросовестного приобретателя. Если мы посмотрим на проблему с такого ракурса, диалог станет более дельным. В последнее время профессионалы чаще затрагивают эту тему, но она не оказалась в эпицентре внимания даже в этом году, когда появились законопроекты. Вопрос должен волновать каждого, но, видимо, не волнует никого.

– Парадокс?

– Только на первый взгляд. Посмотрим на ситуацию с точки зрения групп влияния, их сиюминутных интересов.

Строителей это напрямую не касается. Более того, они даже заинтересованы в том, чтобы подчеркнуть отсутствие этих рисков на первичном рынке.

Возьмем банки. Их интерес по ипотечным сделкам учтен через договор комплексного страхования, где страховщики отвечают непосредственно перед ними, а не перед покупателями-гражданами.

Страховые компании, очевидно, не видят своего интереса в случае с государственной защитой. И не верят в то, что обязательное страхование войдет в практику. Так же как и массовый спрос на эту услугу при отсутствии государственного регулирования.

Далее — государство. Для него это хлопотно и затратно.

Но посмотрим на нотариусов, риэлторов и юристов. Все активно убеждают людей работать с ними во избежание проблем. Спору нет, хороший нотариус и толковый риэлтор действительно уменьшают уровень рисков по сделкам. Но не снимают их полностью. Риэлтор — прежде всего, брокер. Нотариус ничего не знает о прошлом недвижимости. При этом и риэлтор, и нотариус не без оснований считают, что, если последовать примеру более цивилизованных государств и снять риски, фактор страха исчезнет. И тогда они потеряют часть клиентов.

– То есть долю собственного рынка?

– Точно. Получается, бизнесу защита добросовестного покупателя или безразлична, или невыгодна. Я слышал такую точку зрения: если вы попали в эти жернова и не проскочили, значит, судьба. Ну просто не повезло. О том, что не повезти может каждому, никто не думает, пока не испытал на собственном опыте.

– А позиция государства?

– В массовом сознании, причем и в сознании многих профессионалов, сидит цифра — 1 млн руб., который гарантирует пострадавшим государство. При этом все вздыхают, что сумма невелика для Москвы, Петербурга и многих других городов России. На самом деле даже она — фикция. Постановление правительства, которое упоминается в законе о регистрации и раскрывает порядок выплат, должно было появиться еще в 2004 году. Восемь лет прошло, а оно так и не опубликовано.

И это лишь верхушка айсберга. В большинстве случаев пострадавшие не могут даже теоретически рассчитывать на компенсацию. Например, когда не установлен виновник случившегося.

Все это относится лишь к жилью. Потому что вопрос о защите прав приобретателя коммерческой недвижимости никогда даже не поднимался.

– Может ли государство создать правовое поле, на котором все игроки разделят риски, разумно соотнося их с выгодой?

– Пока оно не очень эффективно и не очень деятельно в отношении своих граждан. Если власть примет и опубликует постановление, поднимет пресловутый миллион хотя бы до пяти, увяжет законопроекты воедино — тогда есть шанс, что это будет работать как система.

Если государство не берет на себя выплаты, но вводит обязательное страхование титула, это не так рационально, но все же появляется определенность. Никто никому не морочит голову. Возможно, для потребителя это будет даже дешевле, чем платить регистрационный сбор и 1% в нотариат. Страховой бизнес получит огромный фронт работ, а в перспективе — и солидный профит. Страховщики получат доступ к полной информации, к регистрационным историям, которые находятся в руках государства.

Но если государство возьмет основную защиту потребителя на себя, но побоится поднять планку выше какой-то определенной суммы (при условии, что в ней заложена более-менее реальная стоимость экономичного жилья), страховщики тоже не останутся внакладе. Покупатели дорогих объектов будут страховать сделки, если система войдет в цивилизованное русло. Важно в принципе изменить существующую ситуацию с защитой добросовестного приобретателя.

– Выходит, в проигрыше останутся лишь агентства? Зачем тогда вы поднимаете эту тему в печати и продолжаете ее на конференции Российской Гильдии риэлторов?

– Эксплуатация человеческого страха — дело сомнительное. Я думаю, во‑первых, мы должны заявить о существующей проблеме. Настаивать на том, чтобы государство наконец-то занялось ее решением. Сделать это для покупателя — обязанность людей, которые работают с недвижимостью.

Во‑вторых, это важно с точки зрения чистоты профессии. Многие готовы убеждать клиента, что риэлтор способен снять все проблемы по сделке. По сути, они подписываются под невыполнимыми обязательствами. Риэлтор действительно делает важную и очень нужную работу, но он не может взять на себя защиту покупателя.

Суть этой профессии не предполагает защиты титула нигде в мире. И лучше смириться с уходом клиентов, чем оставлять их в заблуждении, что «риэлтор ответит за все». Эта потеря, я уверен, будет небольшой и временной.