Жилье остается важнейшей ценностью

Петербургские застройщики отмечают, что дополнительный спрос, вызванный нестабильностью курсов валют и санкциями в отношении России, все еще велик. Но такие покупки граждане совершают, чтобы сохранить средства, то есть в инвестиционных целях. О том, почему такой спрос может негативно сказаться на рынке, а инвесторы могут составить серьезную конкуренцию застройщикам, мы расспросили начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлану Денисову.

– Какова сейчас доля инвестиционных покупок на первичном рынке?

– Думаю, точных данных нет ни у кого. Мы никогда наших дольщиков напрямую не спрашиваем, для чего они приобретают квартиру: для личного пользования или для перепродажи. Да и сценарии могут быть разными. Например, жилье покупают для подрастающих детей — это можно рассматривать как инвестиционную сделку, ведь пользоваться жильем начнут через несколько лет либо вообще продадут, подбирая более подходящий вариант. Есть и чисто инвестиционные сценарии. Например, переуступка на близких к окончанию строительства сроках, или перепродажа уже после ввода дома в эксплуатацию, или последующая сдача в аренду.

Застройщик может достоверно говорить только о схемах, реализуемых в процессе строительства, пока мы с дольщиком не расстались. Это переуступка прав требования. Но и среди таких сделок могут быть исключения. Например, человек покупал жилье для себя, но по каким-то причинам решил отказаться от сделки или даже умер, а наследники надумали квартиру продать.

У нас есть инвестор, который в первой очереди купил пять квартир, во второй — семь, в третьей еще сколько-то. Ясно, что он их приобретает не для личных нужд, но от него ни одной переуступки не было. Так что достоверной информации о числе инвестиционных сделок нет ни у кого. По нашим оценкам, эта доля остается стабильной независимо от роста или уменьшения числа продаж на рынке и составляет около 15%. Но это касается комфорт-класса. В «экономе», где колебания рынка более ощутимы, такая статистика еще не накоплена. Там ситуация может быть более динамичной. По мере того как внешние риски возрастают, число инвестиционных покупок увеличивается. Эта поведенческая стратегия накопления денег в недвижимости явно работала в начале 2014 года, когда стремительно падал рубль. Люди спасали деньги в понятной им «тихой гавани» — в недвижимости.

– Эти факторы все еще работают? Когда кончатся деньги у граждан?

– Для меня эта ситуация выглядит ненормальной. Но в процессе приватизации подавляющее число людей получили только жилье. Вся ваучерная приватизация закончилась пшиком. Только совсем небольшая прослойка имеет приносящие реальный доход акции, то есть иные активы помимо жилой недвижимости. Рано или поздно это станет проблемой для нашей экономики, мы все это понимаем.

– Чем это грозит — перегретым рынком?

– Когда-нибудь это обязательно произойдет. Не может рынок нормально функционировать в режиме моноукладности. Какие-то вялые попытки создать альтернативу собственному жилью предпринимаются: озаботились повышением мобильности населения, созданием арендного жилья. Но эти действия носят спорадический характер, серьезного системного подхода мы не видим. Все люди обладают жизненным опытом и реализуют единственный сценарий — вкладываются в жилье. Спасает то, что рынок очень инертен. Да и аварийного и ветхого жилья еще много — чтобы заменить его, новостроек все еще недостаточно. В отдельных точках роста, в городах-«миллионниках» в последние годы жилья вводилось, может быть, даже больше, чем необходимо для обеспечения потребностей этого региона. Но все оно было востребовано: недвижимость в сознании людей остается важнейшей, а зачастую единственной ценностью, поскольку альтернатив они просто не видят.

Эту ситуацию может изменить только последовательная системная работа по развитию рынка ценных бумаг внутри страны. Чтобы наши граждане могли становиться собственниками тех предприятий, на которых работают. Чтобы этот рынок был прозрачен, акционеры должны знать, что их акции не обесценятся из-за каких-то дополнительных эмиссий или других действий за их спиной.

Все другие варианты, например покупка предметов искусства или драгоценных металлов, остаются в области ненаучных фантазий. Так как к предметам искусства имеют доступ только жители столиц, очень узок круг экспертов на этом рынке, да и рынок дискредитирован скандалами.

– Так нам ожидать коллапса?

– Нет, надеюсь на рыночные механизмы. Как, например, было с рынком аренды, который менее инерционен и живее реагирует. Здесь предложение уже очень разнообразное, и покупка квартир для последующей сдачи в аренду становится все более проблематичной. Доходность снижается, ориентироваться на окупаемость в течение небольшого срока не приходится.

– Застройщики действительно не видят реального спроса из-за большого числа ипотечных сделок?

– Это могло бы быть проблемой. Посмотрите на колоссальные объемы строительства за КАД. Когда все эти дома завершат, будет нарастать недовольство населения, например, из-за отсутствия должного числа социальных объектов. Как в свое время таксисты не хотели ехать на Ржевку, так люди не захотят снимать квартиру за Кольцевой, потому что оттуда не выбраться. Но средства для компенсации этих недостатков будут выделять из бюджета. В преддверии очередных выборов администрация подсуетится и найдет деньги, чтобы снять недовольство граждан, и коллапса не будет. Проблема медленно, но будет решаться. Это позволит избежать ярких последствий: граждане совсем покупать не перестанут. По-прежнему найдутся те, кто поведется на низкую цену, и те, кто приобретает «на потом». Одно дело живой потребительский спрос — покупка для себя. Эти клиенты очень внимательно смотрят на проект и на окружение. А те, кто расценивает квартиру как спасение для накопленных средств, не обращает особого внимания на проблемы проекта.

– Иногородних покупателей сейчас много?

– Структура спроса остается стабильной уже несколько лет. По нашим объектам количество региональных сделок колеблется от 10 до 12%. Большинство иногородних клиентов из нефтедобывающих регионов — 8–10%. Значительную долю спроса обеспечивает также Мурманск, Якутия, Магадан и Дальний Восток.

– Какие квартиры пользуются наибольшим спросом у инвесторов?

– Профессиональные инвесторы покупают разные объекты недвижимости, у разных застройщиков и в разных классах. Так они минимизируют риски. Существует стереотип, что для инвестиций больше всего подходят студии и «единички». С точки зрения вложения средств это так. Вместе с тем у профессиональных инвесторов большим спросом пользуются маленькие двухкомнатные квартиры. Предпочтение отдается вариантам с отделкой: это избавляет от хлопот по приведению квартиры в товарный вид и дает инвестору большую свободу для маневра. Если он счел, что в процессе строительства ему не выгодно уступать квартиру, он продаст ее на вторичном рынке с большей выгодой для себя, если квартира отделана и готова к проживанию.

– Инвесторы действительно могут составить конкуренцию застройщику?

– Были времена, когда компании такой сценарий увидели в реальности. Теперь они ведут себя более осмотрительно. Некоторые выставляют квартиры на реализацию небольшими партиями, чтобы не проторговаться, аккуратно и последовательно поднимать цену, отслеживать, какие варианты нуждаются в дополнительных, стимулирующих продажи акциях. Это не в традициях свободного питерского рынка, где обычно покупателям предлагают все свободные квартиры. Если застройщик не получил доступа к кредитным ресурсам (например, молодая компания без хорошей кредитной истории), ему придется на начальном этапе строительства вывести в продажу задешево студии и «единички». В этом случае риск конкуренции с собственными дольщиками абсолютно реален. Эти квартиры охотно раскупят, чтобы перепродать, когда цена подрастет.

– Грядущий кризис будет отличаться от кризиса 2008 года?

– Тогда застройщики получили большой опыт, стратегия отработана, да и санация рынка произошла: многие слабые компании ушли. Но и в глобальных масштабах разница существенная. США удалось преодолеть многолетнюю рецессию, и они остаются драйвером мировой экономики. И тотального кризиса, каким он был в 2008‑м, не наступит. А значит, и у нас в стране ситуация будет попроще. Мировая экономика продолжит потреблять ресурсы, а мы все же крупный ресурсный источник.

– Как будут меняться основные показатели рынка?

– Мы уже находимся на рынке покупателя, когда предложение превышает спрос. «Первичка» предлагает множество акций и скидочных программ. Это и есть борьба за покупателя: он выбирает, он диктует условия. Не вижу никаких предпосылок для роста цен, но и обвала не предвидится. Мы просто входим в фазу замедления рынка, возможно, некоторой стагнации, по крайней мере, по уровню цен. Отчасти это отклик на внешние экономические вызовы (санкции, курс национальной валюты), отчасти следствие бурного роста, который мы пережили в последние два-три года. Рынок достиг невиданного доселе объема предложения — в этом качестве ему еще предстоит себя осознать. Так что до конца первого квартала 2015‑го мы вряд ли увидим заметные колебания, серьезное изменение соотношения спроса и предложения. Инертность большая.

– Но не реагировать рынок не может.

– Самое вероятное — удлинение сроков реализации проектов. Это произойдет наверняка. Будет более мелкое дробление очередей в новых проектах. Это то, что может сделать застройщик. Возможно, будут откаты и по цене. Например, если валютный рынок стабилизируется и спрос, подстегнутый его нестабильностью, исчерпается. А новый спрос будет нарастать гораздо медленнее. Многим придется пересмотреть планы. Но конец года, по закону жанра, все равно будет сопровождаться повышением активности покупателей. Даже в конце ужасного 2008‑го было зафиксировано увеличение числа сделок. А теперь уж ситуация точно не выглядит столь удручающей.