За городом банки осторожничают вдвойне

Ипотечные брокеры и девелоперы уверены: пока банки будут успешно «снимать сливки» на городском рынке - загородные территории их по-настоящему не заинтересуют. Сами банкиры нередко кивают на заморский ипотечный кризис и дороговизну «длинных» денег и не спешат делать ссуды на загородную недвижимость доступнее. О ближайших перспективах загородной ипотеки рассказывает Светлана Денисова, директор центра ипотечного кредитования и долевого строительства агентства недвижимости «Экотон».

С января мы наблюдаем традиционный сезонный подъем спроса на загородную недвижимость. В том числе покупателей интересует и приобретение объектов по ипотеке. Однако пока возможностей взять такую ссуду немного.

Кредиторы сегодня действуют осторожно и на городском рынке, а за городом они осторожничают вдвойне. К примеру, АИЖК готово предоставлять займы лишь на дома не старше 15 лет, а таких на рынке немного.

В оценке загородных объектов как не было единых правил и критериев, так и нет: одни оценщики ставят во главу угла удаленность от города, другие делают акцент на ландшафт и прочие красоты, третьи - на качество постройки. Есть примеры, когда банки, чтобы составить более-менее объективное представление о предмете залога, заказывали несколько оценок одного объекта в разных компаниях (повышенные расходы, естественно, отражаются на ставках и других платежах заемщика).

Сложности могут возникнуть и на этапе страхования объекта. Не редкость, когда страховщики отказываются иметь дело с домом, получившим благоприятное заключение оценщиков. Как правило, сегодня клиенты запрашивают у банков ссуды по 3-4 млн рублей (при стоимости объекта до 8 млн).

Очень много запросов и на суммы до 2 млн рублей (на объекты попроще). Однако получить деньги под залог недорогой (то есть фактически - низкокачественной) недвижимости непросто. Закладывать же для покупки дачи городскую квартиру большинство заемщиков не согласно.

Наши клиенты спрашивают о кредитах на участки, но на практике эти программы выходят чересчур дорогими. Создается впечатление, что кредиторы специально установили высокие «заградительные» ставки - чтобы обозначить свое присутствие в этом сегменте, но на деле такие займы не выдавать.

Ни мы, брокеры, ни наши коллеги-девелоперы сегодня не видим серьезных проблем, которые могли бы тормозить загородное кредитование. Однако для банков работать с городским жильем пока проще и доходнее.

Думаю, продвижению загородной ипотеки недостает и желания государства развивать кредитные отношения. Например, если Центробанк уменьшит необходимый размер депозитов, который зависит от объема и качества кредитного портфеля банка, финансисты поняли бы намек.

Сегодня мы видим, что платежеспособный спрос в городе почти выбран, а вот за городом покупательский потенциал куда больше.

Мы открытым текстом говорим нашим партнерам-кредиторам: «Делайте загородные программы внятными и доступными». Сезон вот-вот начнется, через полгода увидим, насколько они вняли нашим советам.

Мнения экспертов

Вячеслав Михайлов,
директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала Альфа-банка:

– По нашим наблюдениям, спрос на загородную ипотеку развивается пропорционально спросу на загородную недвижимость. Однако предложение объектов эконом-класса, которые в основном интересуют клиентов, невелико.

Думаю, чтобы сделать «загородные» кредиты более доступными, банкам следовало бы активнее работать с девелоперами, которые уже доказали свою состоятельность (имеют несколько реализованных проектов).

Впрочем, если год назад поселки, где можно было купить коттедж при помощи кредита, были единичны, сейчас таких - десятки.

С нашей точки зрения, основным тормозом кредитования строящихся домов в поселках остается «непрозрачность» рынка земли: трудность перевода в ИЖС, чрезмерная бюрократия при оформлении участков под строительство.

На вторичном рынке кредиторы хотят видеть в качестве залога дом, пригодный для круглогодичного проживания, с электро-, водоснабжением, отоплением и нормальной транспортной доступностью на землях ИЖС. В этом случае организация, ссужающая средства, должна быть уверена в ликвидности залога. Но объектов, соответствующих этим требованиям, пока мало.

Тамара Богданова,
генеральный директор ООО «Флагман»:

– По нашим наблюдениям, за последние полгода сильно выросло число желающих взять кредит на загородную недвижимость, а вот количество выданных ссуд почти не изменилось.

Главная проблема - невозможно оформить залог на загородный объект на этапе строительства (особенно если земля находится не в собственности у застройщика, а в аренде на инвестусловиях).

Однако, как мне кажется, «длинные» деньги у кредиторов есть - и немало.

Надо только «развернуть» банкиров в сторону рынка и заставить их работать по принципу «банк для рынка», а не наоборот. Даже небольшое снижение процентных ставок вызвало бы большой интерес у покупателей.

Однако, думаю, все будет как раз наоборот. Ставки вырастут под предлогом американского ипотечного кризиса.