Сегодня трудно судить, ждет нас спад или обвал

Проблемы, с которыми в ближайшее время столкнется рынок жилья, имеют не только внешние, недавние и понятные причины (санкции, скачки валютного курса и пр.). Это весьма инерционный рынок, и на нем работают долгосрочные факторы. О спадах и подъемах, о том, чем нынешний кризис похож на предыдущие и чем отличается, рассуждает советник генерального директора Института независимой оценки Сергей Дмитриев.

Аналитики пишут, что на рынке жилищного строительства ожидается кризис. Такие оценки можно найти на Irn.ru, на портале РБК, да и в «НП» тоже (см., например, обзор в № 43 «Рынок новостроек: расти некуда»).

Я полагаю, он уже начался и активно развивается. И будет более ярким, чем предыдущий (2008–2009 годов). Хотя вряд ли падение цен в долларовом исчислении достигнет такой же глубины. В 2000‑м (после памятного обвала в 1998‑м) снижение средних цен на жилье массового спроса составило 61% от предыдущего максимума. В 2009‑м — 62% (по данным архивов «НП»).

Фактически падение цен (2000 год к 1998‑му) в этом сегменте жилищного рынка слегка превысило 50%. Это я наблюдал сам — и по результатам собственного мониторинга, и как человек, именно тогда купивший квартиру.

Цикличность рынков недвижимости известна всем специалистам в этой области. «Собственная» ее природа — в инерционности проектирования и строительства и несогласованности (независимости) действий девелоперов. Пока идут проектирование и строительство, соотношение предложения и спроса меняется, и изменения обычно отличаются от прогнозов. Увы, к этой органически присущей рынку причине (инерционности предложения) часто добавляются и иные факторы, существенно влияющие на платежеспособный спрос.

Я считаю, что нынешний кризис будет жестче и продолжительнее предыдущего, так как в нем проявятся сразу два негативных и сильно выраженных фактора.

Первое. Существенный прирост жилой площади, уже введенной и планируемой к вводу в ближайшем будущем (по проектам, которые нецелесообразно замораживать). Напомню: сейчас, по данным аналитиков, общий объем рынка (общая площадь проектов, в которых продают квартиры) составляет почти 10 млн кв.м, а предложения — 4,4 млн кв. м. Это рекордные показатели: в начале 2013‑го объем предложения был почти в полтора раза меньше (3,09 млн кв.м).

Анализ причин такой активности (приведшей в том числе к появлению на рынке большого количества проектов, не обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой) — отдельная тема.

Второе. Снизившийся реальный уровень затрат населения на улучшение жилищных условий и негативные ожидания по реальным доходам домохозяйств в ближайшем будущем. По данным ВШЭ, в третьем квартале средняя зарплата в России в реальном выражении сократилась на 0,3% (год к году). Именно это мы наблюдали и в период кризиса 2008–2009 годов.

Будет меняться (уже меняется) и структура расходов домохозяйств. Увеличится доля трат на текущее потребление (в первую очередь на продукты питания), возможно — доля накоплений. (Вероятно, не в рублях, а в валюте, и если в банках, то, скорее, в стеклянных: доверие к финансовым институтам подорвано.) Снизятся объемы кредитования: и потребительского, и ипотечного. Как результат — объем средств, направляемых на приобретение жилья, также будет заметно снижаться.

Как будут развиваться события на рынке нового жилья и какими будут наиболее ощутимые последствия нынешнего кризиса? Прогнозы — дело неблагодарное, но попробуем. Проявится относительное снижение цен (если даже рост, то отстающий от уровня инфляции). Впрочем, по данным АН «Итака», средняя цена квадратного метра в новостройках массового спроса к четвертому кварталу упала на 7% по сравнению с началом года… Станет заметным такое явление, как полузаселенные дома — следствие инвестиционного бума. В таких объектах неизбежны рост эксплуатационных затрат для жильцов и падение качества управления домом. Крупные банки и «оборонку» поддержит государство, производителям продуктов питания не дадут пропасть граждане. А вот уменьшение оборотов в строительной отрасли, сокращение количества компаний и высвобождение рабочей силы — это вполне вероятно. Главное — размеры тех или иных последствий. Количество часто перерастает в качество, сегодня трудно судить, ждет нас спад или обвал.

Дело аналитиков — наблюдать и делать выводы. Сейчас особенно понятно, как не хватает рынку отлаженной системы продолжительного мониторинга, достоверных данных о доходах граждан (с распределением по группам), об их материальном положении (у кого сколько собственности), о числе обслуживаемых кредитов и о долгосрочных планах.

Полагаю, городским властям следовало бы срочно заняться анализом возможных сценариев развития кризисной ситуации и поиском путей смягчения вероятных негативных последствий. Но хватит ли для этого политической воли и умения?

Происходящие на наших глазах события — это (кроме причин «оперативного» порядка) следствие продолжающейся урбанизации, отсутствия стратегического осмысления и планирования на уровне и Федерации, и Петербурга и Ленинградской области. Одной из существенных ошибок, на мой взгляд, было стимулирование массовой приватизации квартир гражданами вместо развития «дружественного» наемного жилья.

Возможно, одним из способов управления текущей ситуацией могло бы стать «изъятие» (выкуп) части новостроек из рынка продаж и превращения таких домов в арендное жилье. Это привело бы к росту мобильности, снизило нагрузки на транспортные системы крупных городов, сократило потери времени горожан на регулярные трудовые перемещения. С развитием аренды меньше были бы долги по розничным кредитам (включая ипотечные): в начале 2011 года на каждого петербуржца приходилось 44 208 рублей задолженности перед банками, в сентябре 2014‑го — 93 185 рублей!

Подчеркиваю: смещение акцента от собственности к аренде — это долгий процесс, требующий упорной системной работы. И это, конечно, не панацея, но лишь один из рычагов, позволяющих городской власти управлять ситуацией. А не просто наблюдать со стороны.