Главное в концепции высоток – это приватность

В офисном небоскребе Leader Tower идут отделочные работы. Первые арендаторы заезжают в бизнес-центр в июне. О том, как с айфона управлять мультимедийным фасадом, кого заинтересовала смотровая площадка на 140-метровой высоте и почему в здании нет форточек, рассказывает управляющий партнер ЗАО «УК «Лидер» Денис Кириллов.

Проект Leader Tower рассчитан на любителей всевозможных «фишек». В лифтах Thyssen Krupp, которые развивают скорость до 4,5 метра в секунду, от перепада давления закладывает уши. Из офисов на верхних этажах в ясную погоду виден купол Исаакия, а зимой их обитатели могут ощутить себя героями триллера «Туман», снятого по роману Стивена Кинга: густая пелена за стеклянными стенами крадет город, создавая иллюзию полной изоляции.

Фасад с яркими картинками уже стал местной достопримечательностью, а турфирмы хотят арендовать смотровую площадку на крыше со стеклянными балконами над бездной. Эпатировать публику призван и панорамный ресторан на 41-м уровне. Название и концепцию, созданную для Leader Tower, пока держат в секрете. По слухам, там будут джунгли и специальный лифт в позолоте. «НП» постаралась разузнать, как весь этот экшн сочетается с офисной рутиной и не отпугнет ли он респектабельных клиентов, на которых делает ставку девелопер?

– Удобно ли будет работать в экспериментальном пространстве? Наверняка вам приходится решать много неожиданных проблем.

– Это точно. Например, оказалось, что выше 15-го этажа начинаются перебои с мобильной связью. Так устроены ретрансляторы наших сотовых операторов. Сейчас договариваемся о монтаже специального оборудования, которое усилит сигнал. Предвидеть этот нюанс было трудно. Мы часто повторяем, что здание уникально. На самом деле так и есть.

– Как вы используете мультимедийный фасад? Могут ли клиенты БЦ запускать на нем свои ролики? И как насчет обычных клерков: не помешают ли им яркие всполохи за окнами?

– Не помешают. Светодиодные трубки вставлены в алюминиевые профили, обрамляющие стеклопакеты. Угол рассеивания света таков, что он не попадет на стекла. Изнутри они, кстати, совершенно прозрачные, а снаружи тонированные. Стекло использовалось американское — от фирмы Guardian: специальная серия SunGuard® High Performance, обладающая солнцезащитными и теплосберегающими свойствами. Точно таким же облицована башня «Буржа Халифа» в Дубае.

Мы уже подписали первые контракты с «якорными» арендаторами, в которых предусмотрен рекламный трафик. Например, такое условие есть в договорах со спортивным центром Happy Fitness, который займет 1700 кв.м на третьем и четвертом уровнях, и компанией «Алгос-Фудс» — оператор кафе и ресторана на 2–3-м этажах (870 «квадратов»). Этой опцией могут воспользоваться и другие клиенты.

Пока, правда, никакой рекламы на фасаде еще нет. Сейчас мы получаем официальное разрешение на то, чтобы крутить ролики. Процедура оказалась непростой: аналогичных рекламных конструкций в городе просто не существует.

Кстати, сама технология, позволяющая выдавать на всей площади стен цветные изображения, не столь уж сложна. Ноу-хау заключается в программном обеспечении. Картинкой можно управлять с айфона или айпада, причем из любой точки земного шара, где есть Интернет. Отследить изображение в реальном времени и перепрограммировать его можно хоть из Австралии. Так что защите от хакеров мы уделяем особое внимание.

– Почему в Leader Tower нет форточек и как обеспечить климат-контроль без этой ключевой опции, которая спасает ситуацию во многих бизнес-центрах, претендующих в том числе и на класс А?

– В принципе, в высотках делают фрамуги. Правда, открываются они максимум на 15 см из соображений безопасности. Но мы от такого решения отказались. Дело в том, что уже на 70–80-метровой высоте воздушные потоки столь плотные, что малейший сквозняк может выбить стекло. Кстати, в «Лахта-центре» форточек тоже не предусмотрено.

Климат-контроль будет обеспечивать оборудование шведского концерна Swegon. Охлаждающие машины на каждом этаже уже смонтированы, однако так называемые оконечные устройства будут делаться для каждого конкретного арендатора — в зависимости от того, как он расставит мебель, разместит персонал и т. п. Задача специалистов — рассчитать, сколько охлажденного и свежего воздуха необходимо для того или иного помещения, и интегрировать потребности клиентов в общую систему. Соответствующий проект выполнен СК «СтиФ». Монтажом и отладкой оборудования ведает эта же компания. Уверен, проблем не возникнет.

В любом случае в роли подопытных кроликов выступим мы сами. На 40-м этаже разместится флагманский офис корпорации «Лидер», где уже завершаются отделочные работы.

– Вы предлагаете площади в аренду и в собственность в состоянии shall & core. При таком количестве офисных этажей очевидно, что отделка помещений и переезды растянутся минимум на год. Как столь сложное с инженерной точки зрения здание будет функционировать в переходный период? Как вы минимизируете неудобства его обитателей?

– Напомню, что башню «Федерация» в составе «Москва-Сити» вводили в эксплуатацию частями: на сороковых этажах работали офисы, а в районе шестидесятых еще вовсю шла стройка. Так что у нас ситуация намного спокойнее.

Здание спроектировано таким образом, что каждый уровень делится на четыре независимых 200-метровых блока, которые мы предлагаем в аренду или собственность. Поэтому, если этаж делят между собой несколько клиентов, они все равно довольно автономны, и соседский ремонт мешать не должен: все вентканалы выведены в коридоры, звукоизоляция хорошая. Шумные работы передвинем на вечернее время.

Как и во всех современных высотках, в ядре башни проходит шинопровод, который позволяет легко подключать к общему электроснабжению отдельные офисные блоки. По похожим принципам организованы и другие инженерные системы.

Концепция высотных зданий — это, прежде всего, изолированность и приватность. Из главного холла все разъезжаются по своим этажам и понятия не имеют о том, что происходит на других уровнях.

Такой подход, кстати, оценил Сбербанк, который арендовал под vip-офис половину этажа.

– Как будут компенсированы затраты арендаторов на ремонт?

– В зависимости от объема работ мы предоставляем арендные каникулы: в среднем на 2–3 месяца, а «якорям» — на полгода.

– Что сделано для обеспечения пожарной безопасности?

– При строительстве использовались негорючие материалы. В здании предусмотрены две незадымляемые лестницы. Кроме того, в центре башни на каждом этаже, начиная с пятого, есть изолированные помещения без окон площадью около 60 метров, в которых можно дождаться эвакуации. Комнаты оборудованы независимой системой подачи воздуха и воды. Стены выдерживают 2,5–3 часа горения. В обычной жизни эти помещения будут использовать как переговорные.

– Как решен вопрос с парковкой?

– За зданием, где пока стоят строительные вагончики, можно разместить около 500 машин. Сейчас этого вполне достаточно. Хотя когда здание заселится целиком, по нашим подсчетам, в нем будут одновременно находиться около 3000 человек. Проектом предусмотрено строительство многоуровневого подземного паркинга. Мы рассчитываем приступить к нему через пару лет.

– Некоторое время назад интерес к Leader Tower проявлял Газпром. Почему эта сделка не состоялась? Кого из ваших клиентов можете назвать?

– Действительно, мы вели переговоры с Газпромом по поводу аренды 25 этажей, однако площади требовались монополисту срочно, а здание к тому моменту еще не было готово. В итоге Газпром занял «Аэропорт-сити» в Пулково.

Наш самый крупный клиент купил в Leader Tower десять офисных этажей, но раскрыть его имя я пока не могу. Дочерние структуры корпорации «Ростехнологии» арендовали четверть этажа и забронировали еще 500 метров. Идут переговоры с Роснефтью, которая претендует примерно на 4000 кв.м.

Офисные площади у нас заняты на 45%. Все помещения, предназначенные под объекты сервиса, разобраны.

– Бизнес-центр выходит на рынок не в самое простое время: предложение новых офисов разнообразно как никогда, а экономическая ситуация не радует. Что предпримете?

– Будем снижать ставки. В здании есть площади, которые мы сдали по 4800 руб./кв.м в месяц. Но речь о компактных помещениях с хорошими видовыми характеристиками. Офисы на верхних уровнях, начиная с 25-го, предлагаются по 1500–1800 руб. Однако базовую ставку мы готовы уменьшить до 1200 руб./кв.м. Это необходимо, если при нынешней конъюнктуре мы хотим заполнить Leader Tower в обозримые сроки. Возможно, давать скидки надо было еще вчера.

«НП» досье Строительство высотки на площади Конституции, образованной при пересечении Ленинского проспекта и Краснопутиловской улицы (тогда площадь называлась Овальной), было предусмотрено еще в 1960-х. 
Проект создания небоскреба реализовали структуры, входящие в «Лидер Групп», с использованием кредитной линии Сбербанка. Застройщик и собственник участка — ООО «Фрегат» (фирма создана специально под этот проект). Заказчик — ЗАО «Медведь», генпроектировщик — ООО «Ремарк», генподрядчик — ООО «Лидер». 
Общая площадь бизнес-центра — 52 650 кв.м. 
Под офисы владельцы проекта отвели 37 этажей (по 1260 кв.м каждый).