НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

13 апреля, 20:41

Главное в концепции высоток – это приватность

28 апреля 2014 в 06:00
5 047

Главное в концепции высоток – это приватность

В офисном небоскребе Leader Tower идут отделочные работы. Первые арендаторы заезжают в бизнес-центр в июне. О том, как с айфона управлять мультимедийным фасадом, кого заинтересовала смотровая площадка на 140-метровой высоте и почему в здании нет форточек, рассказывает управляющий партнер ЗАО «УК «Лидер» Денис Кириллов.

Кириллов Денис Борисович
Кириллов Денис Борисович
управляющий партнер
ГК "Лидер Групп"

В офисном небоскребе Leader Tower идут отделочные работы. Первые арендаторы заезжают в бизнес-центр в июне. О том, как с айфона управлять мультимедийным фасадом, кого заинтересовала смотровая площадка на 140-метровой высоте и почему в здании нет форточек, рассказывает управляющий партнер ЗАО «УК «Лидер» Денис Кириллов.

Проект Leader Tower рассчитан на любителей всевозможных «фишек». В лифтах Thyssen Krupp, которые развивают скорость до 4,5 метра в секунду, от перепада давления закладывает уши. Из офисов на верхних этажах в ясную погоду виден купол Исаакия, а зимой их обитатели могут ощутить себя героями триллера «Туман», снятого по роману Стивена Кинга: густая пелена за стеклянными стенами крадет город, создавая иллюзию полной изоляции.

Фасад с яркими картинками уже стал местной достопримечательностью, а турфирмы хотят арендовать смотровую площадку на крыше со стеклянными балконами над бездной. Эпатировать публику призван и панорамный ресторан на 41-м уровне. Название и концепцию, созданную для Leader Tower, пока держат в секрете. По слухам, там будут джунгли и специальный лифт в позолоте. «НП» постаралась разузнать, как весь этот экшн сочетается с офисной рутиной и не отпугнет ли он респектабельных клиентов, на которых делает ставку девелопер?

– Удобно ли будет работать в экспериментальном пространстве? Наверняка вам приходится решать много неожиданных проблем.

– Это точно. Например, оказалось, что выше 15-го этажа начинаются перебои с мобильной связью. Так устроены ретрансляторы наших сотовых операторов. Сейчас договариваемся о монтаже специального оборудования, которое усилит сигнал. Предвидеть этот нюанс было трудно. Мы часто повторяем, что здание уникально. На самом деле так и есть.

– Как вы используете мультимедийный фасад? Могут ли клиенты БЦ запускать на нем свои ролики? И как насчет обычных клерков: не помешают ли им яркие всполохи за окнами?

– Не помешают. Светодиодные трубки вставлены в алюминиевые профили, обрамляющие стеклопакеты. Угол рассеивания света таков, что он не попадет на стекла. Изнутри они, кстати, совершенно прозрачные, а снаружи тонированные. Стекло использовалось американское — от фирмы Guardian: специальная серия SunGuard® High Performance, обладающая солнцезащитными и теплосберегающими свойствами. Точно таким же облицована башня «Буржа Халифа» в Дубае.

Мы уже подписали первые контракты с «якорными» арендаторами, в которых предусмотрен рекламный трафик. Например, такое условие есть в договорах со спортивным центром Happy Fitness, который займет 1700 кв.м на третьем и четвертом уровнях, и компанией «Алгос-Фудс» — оператор кафе и ресторана на 2–3-м этажах (870 «квадратов»). Этой опцией могут воспользоваться и другие клиенты.

Пока, правда, никакой рекламы на фасаде еще нет. Сейчас мы получаем официальное разрешение на то, чтобы крутить ролики. Процедура оказалась непростой: аналогичных рекламных конструкций в городе просто не существует.

Кстати, сама технология, позволяющая выдавать на всей площади стен цветные изображения, не столь уж сложна. Ноу-хау заключается в программном обеспечении. Картинкой можно управлять с айфона или айпада, причем из любой точки земного шара, где есть Интернет. Отследить изображение в реальном времени и перепрограммировать его можно хоть из Австралии. Так что защите от хакеров мы уделяем особое внимание.

– Почему в Leader Tower нет форточек и как обеспечить климат-контроль без этой ключевой опции, которая спасает ситуацию во многих бизнес-центрах, претендующих в том числе и на класс А?

– В принципе, в высотках делают фрамуги. Правда, открываются они максимум на 15 см из соображений безопасности. Но мы от такого решения отказались. Дело в том, что уже на 70–80-метровой высоте воздушные потоки столь плотные, что малейший сквозняк может выбить стекло. Кстати, в «Лахта-центре» форточек тоже не предусмотрено.

Климат-контроль будет обеспечивать оборудование шведского концерна Swegon. Охлаждающие машины на каждом этаже уже смонтированы, однако так называемые оконечные устройства будут делаться для каждого конкретного арендатора — в зависимости от того, как он расставит мебель, разместит персонал и т. п. Задача специалистов — рассчитать, сколько охлажденного и свежего воздуха необходимо для того или иного помещения, и интегрировать потребности клиентов в общую систему. Соответствующий проект выполнен СК «СтиФ». Монтажом и отладкой оборудования ведает эта же компания. Уверен, проблем не возникнет.

В любом случае в роли подопытных кроликов выступим мы сами. На 40-м этаже разместится флагманский офис корпорации «Лидер», где уже завершаются отделочные работы.

– Вы предлагаете площади в аренду и в собственность в состоянии shall & core. При таком количестве офисных этажей очевидно, что отделка помещений и переезды растянутся минимум на год. Как столь сложное с инженерной точки зрения здание будет функционировать в переходный период? Как вы минимизируете неудобства его обитателей?

– Напомню, что башню «Федерация» в составе «Москва-Сити» вводили в эксплуатацию частями: на сороковых этажах работали офисы, а в районе шестидесятых еще вовсю шла стройка. Так что у нас ситуация намного спокойнее.

Здание спроектировано таким образом, что каждый уровень делится на четыре независимых 200-метровых блока, которые мы предлагаем в аренду или собственность. Поэтому, если этаж делят между собой несколько клиентов, они все равно довольно автономны, и соседский ремонт мешать не должен: все вентканалы выведены в коридоры, звукоизоляция хорошая. Шумные работы передвинем на вечернее время.

Как и во всех современных высотках, в ядре башни проходит шинопровод, который позволяет легко подключать к общему электроснабжению отдельные офисные блоки. По похожим принципам организованы и другие инженерные системы.

Концепция высотных зданий — это, прежде всего, изолированность и приватность. Из главного холла все разъезжаются по своим этажам и понятия не имеют о том, что происходит на других уровнях.

Такой подход, кстати, оценил Сбербанк, который арендовал под vip-офис половину этажа.

– Как будут компенсированы затраты арендаторов на ремонт?

– В зависимости от объема работ мы предоставляем арендные каникулы: в среднем на 2–3 месяца, а «якорям» — на полгода.

– Что сделано для обеспечения пожарной безопасности?

– При строительстве использовались негорючие материалы. В здании предусмотрены две незадымляемые лестницы. Кроме того, в центре башни на каждом этаже, начиная с пятого, есть изолированные помещения без окон площадью около 60 метров, в которых можно дождаться эвакуации. Комнаты оборудованы независимой системой подачи воздуха и воды. Стены выдерживают 2,5–3 часа горения. В обычной жизни эти помещения будут использовать как переговорные.

– Как решен вопрос с парковкой?

– За зданием, где пока стоят строительные вагончики, можно разместить около 500 машин. Сейчас этого вполне достаточно. Хотя когда здание заселится целиком, по нашим подсчетам, в нем будут одновременно находиться около 3000 человек. Проектом предусмотрено строительство многоуровневого подземного паркинга. Мы рассчитываем приступить к нему через пару лет.

– Некоторое время назад интерес к Leader Tower проявлял Газпром. Почему эта сделка не состоялась? Кого из ваших клиентов можете назвать?

– Действительно, мы вели переговоры с Газпромом по поводу аренды 25 этажей, однако площади требовались монополисту срочно, а здание к тому моменту еще не было готово. В итоге Газпром занял «Аэропорт-сити» в Пулково.

Наш самый крупный клиент купил в Leader Tower десять офисных этажей, но раскрыть его имя я пока не могу. Дочерние структуры корпорации «Ростехнологии» арендовали четверть этажа и забронировали еще 500 метров. Идут переговоры с Роснефтью, которая претендует примерно на 4000 кв.м.

Офисные площади у нас заняты на 45%. Все помещения, предназначенные под объекты сервиса, разобраны.

– Бизнес-центр выходит на рынок не в самое простое время: предложение новых офисов разнообразно как никогда, а экономическая ситуация не радует. Что предпримете?

– Будем снижать ставки. В здании есть площади, которые мы сдали по 4800 руб./кв.м в месяц. Но речь о компактных помещениях с хорошими видовыми характеристиками. Офисы на верхних уровнях, начиная с 25-го, предлагаются по 1500–1800 руб. Однако базовую ставку мы готовы уменьшить до 1200 руб./кв.м. Это необходимо, если при нынешней конъюнктуре мы хотим заполнить Leader Tower в обозримые сроки. Возможно, давать скидки надо было еще вчера.

«НП» досье Строительство высотки на площади Конституции, образованной при пересечении Ленинского проспекта и Краснопутиловской улицы (тогда площадь называлась Овальной), было предусмотрено еще в 1960-х. 
Проект создания небоскреба реализовали структуры, входящие в «Лидер Групп», с использованием кредитной линии Сбербанка. Застройщик и собственник участка — ООО «Фрегат» (фирма создана специально под этот проект). Заказчик — ЗАО «Медведь», генпроектировщик — ООО «Ремарк», генподрядчик — ООО «Лидер». 
Общая площадь бизнес-центра — 52 650 кв.м. 
Под офисы владельцы проекта отвели 37 этажей (по 1260 кв.м каждый).