Девелоперы в регионах относятся к проектам как к любимым детям

Формирование качественной торговой недвижимости в российских регионах — одна из тем деловой программы международного инвестиционного форума PROEstate. О том, кто и как сейчас инвестирует средства в развитие ритейла в малых городах, рассказывает Людмила Рева, директор консалтинговой компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

– Экспансия инвесторов в города с населением меньше миллиона действительно состоялась? Каков ее масштаб?

– Да. Если иностранных инвесторов интересуют качественные торговые комплексы либо бизнес-центры высокого класса в Москве и отчасти в Петербурге, то российские игроки, реализовав себя в «миллионниках», начинают перемещаться в города с численностью населения 500 000–700 000 и даже 300 000–500 000 жителей. В частности, группа компаний «Ташир» развивает проекты в Ярославле, Вологде, Петрозаводске, Смоленске. ГК «Регионы» уже около пяти лет благополучно работает на разных региональных площадках.

Обратным примером может служить компания «Макси Девелопмент». Это вологодский девелопер, который вырос из оптово-розничной торговли. Их ТРЦ в Череповце получил «Золотой кирпич» в 2013 году, есть проект в Сыктывкаре, родственная компания «НордСити» выходит в Великий Новгород. То есть девелоперский бизнес, рожденный не в столице, тоже ищет новые, удобные для себя площадки в других регионах.

В настоящий момент в регионах мы реализуем порядка 100 000 кв.м арендопригодных площадей в торговых комплексах городского формата. При этом большинство объектов сосредоточено в городах с населением от 270 000 до 350 000 человек: в Петрозаводске, Смоленске, Иванове, Тобольске, Тольятти, Саратове, Калининграде. Это небольшие ТК площадью 5000–20 000 кв.м. Думаю, у наших конкурентов объем работы на региональных проектах не меньше.

– На какую доходность и какой срок окупаемости рассчитывают девелоперы в регионах?

– Всем хочется видеть ставку капитализации не меньше 10%. Для небольших ТК девелоперы чаще всего анонсируют срок окупаемости от пяти лет (ставка капитализации примерно 15%). Но эти цифры очень редко бывают обоснованными. Региональный девелопер может снизить затратную часть при реализации проекта, если земля была приобретена раньше. Но есть и другая особенность. Местные собственники нередко относятся к ТК как к любимому детищу. И, например, выполняют дорогую отделку, даже если это подрывает экономику проекта.

– Федеральные сетевики охотно арендуют площади в городах, где нет и полумиллиона жителей?

– Во втором квартале 2013-го несколько федеральных сетей открыли магазины в компактных поселениях (менее 300 000 жителей). «Перекресток» появился в Новомосковске (Тульская обл.), «Глория Джинс» — в Елабуге (Татарстан) и Белорецке (Башкортостан), «Детский мир» — в Ангарске (Иркутская обл.), New Yorker — в Нягани (Тюменская обл.). Бренд Collezione вообще решил начать экспансию на российский рынок с Краснодара. Редкий случай для оператора. Не говоря уже о продуктовых сетях «Дикси», «Магнит», Kesko, «Азбука вкуса», которые заинтересованы в развитии в глубь регионов.

Показателен пример «Спортмастера». Представители этой сети утверждают, что в небольшом городке нефтяников оборот магазина может быть выше, чем у торговых точек в городах-«миллионниках». Это логично. В таких регионах деньги у людей есть, а потратить их негде. С другой стороны, известна ситуация, когда компании «Макдоналдс» предлагали бесплатную аренду на определенный период, так как небольшой город был заинтересован в привлечении этого оператора. В малых городах все сливки снимает тот, кто пришел первым. Это касается и сетевиков, и девелоперов.

Конечно, местный бизнес не слишком рад приходу федеральных сетей: они забирают лучшие торговые площади, умеют грамотно и качественно организовать бизнес, вытесняя аборигенов. Но появление федералов организует местный рынок, приводит туда новые технологии. Выходом для предпринимателей может стать покупка франшизы и совместная работа с федеральной сетью. Кроме того, полностью заселить ТК такими сетевиками невозможно. В идеальном, на мой взгляд, торговом комплексе 10–15% должны занимать местные операторы. На практике бывает и до 40%.

– Какова типичная структура рынка торговой недвижимости в небольшом российском городе?

– Для городов с численностью 350 000–500 000 жителей свойственно наличие 10–15 непрофессиональных объектов. Кроме них есть три-четыре бывших производственных комплекса или рынка, прошедших реконструкцию, площадью до 7000 кв.м. Их, как правило, арендуют федеральные операторы. Обычно присутствует также центральный универмаг и, наконец, один-два, максимум три современных ТК площадью 20 000 – 60 000 кв.м с определенной концепцией, «якорными» арендаторами, иногда с развлекательной зоной.

Многое зависит от градостроительного плана, от архитектуры города. Там, где существует исторический центр, есть торговые коридоры с многочисленными встроенными помещениями. Хорошо развитый формат стрит-ритейла замещает торговые комплексы, и современные ТК присутствуют только в спальных районах.

Есть города, где стрит-ритейл этой задачи не выполняет и встройки менее ликвидны. Основная причина — очень широкие улицы, вдоль которых — полосы зеленых насаждений, и уже за ними — дома. Витрины не видны даже с противоположного тротуара.

В регионах постепенно растет доля девелоперов, которые четко понимают, зачем нужна концепция, рассчитывают свои финансовые возможности, прогнозируют размер и изменение арендной ставки, оценивают состояние конкурентной среды, обеспеченность города торговыми площадями и т. д.

– Бывает, что они выходят за формат стандартного ТК?

– В небольших городах рынок торговой недвижимости на семь-восемь лет моложе нашего. Сейчас их задача — развитие качественных площадей для сетевых операторов, потребитель готов приобретать их товары. Сейчас все торговые комплексы «МЕГА» в «миллионниках» работают как суперрегиональные с зоной охвата 300–500 км. Из близлежащих населенных пунктов едут в «МЕГУ» за брендами. Развлекательная составляющая сейчас стоит на предпоследнем месте.

Во всех провинциальных ТК имеется фуд-корт, как правило — кинотеатр. С остальным сложнее. Там, где есть маркетинговая стратегия, ТК притягивают население, устраивая праздники. Для этого не требуются дополнительные площади, достаточно входного лобби.

Но в региональных центрах можно встретить неожиданные проекты. Например, в Екатеринбурге в этом году представлена версия пассажа (торговой улочки как единого объекта недвижимости), где собраны исключительно магазины премиум-класса. Даже в Петербурге торговые улицы в сегменте luxury до сих пор не сформированы.

– У регионального рынка остался потенциал роста? Повредит ли ему наступающая рецессия?

– Потребительский спрос и платежеспособность населения остаются высокими. По федеральным сетям рецессии не наблюдается. Среднегодовой прирост торговых площадей по всей России, начиная с 2008 года, составляет 1,2–1,7 млн кв.м. Во второй половине 2013-го, по нашим данным, будет сдано 45 объектов с арендопригодной площадью порядка 1,5 млн кв.м.

При этом крупные города, такие как Казань, Екатеринбург, Самара, по насыщению торговыми площадями уже близки к некоторым европейским столицам (300–390 кв.м на тысячу горожан). А в Смоленске, к примеру, этот показатель — чуть более 200 кв.м. Думаю, ритейл в небольших городах будет активно развиваться еще лет 30.

«НП» досье VII Международный инвестиционный форум PROEstate состоится 9–11 сентября в Москве. PROEstate — ключевое мероприятие на отечественном рынке недвижимости. Деловая программа собирает более 3000 участников из 30 стран и 70 российских городов. Форум-2013 организует Всероссийская гильдия управляющих и девелоперов при поддержке Минрегиона и правительства Москвы. Проблемы развития торговой недвижимости будут обсуждаться в ходе конференций «Развитие ритейла в России: тенденция, география, перспективы», «Девелопмент ТЦ в регионах: лучший практический опыт», «Арендные отношения в ТЦ: кто определяет политику?» и пр.