Апартаменты должны быть дешевле обычного жилья примерно на 20%

В декабре компания «СоюзИнвестДевелопмент» сдает в эксплуатацию первые два корпуса в комплексе апартаментов «Салют!» на Пулковском шоссе. Об особенностях этого формата, о плюсах и минусах жизни в арендованном помещении мы беседуем с руководителем проекта «Салют!» Сергеем Ногаем.

– На днях открылся апарт-отель YE’S. Вы присутствовали?

– Нет, я как раз был в отъезде. Но, конечно, знаю об этом комплексе.

– Как вы оцениваете конкурентную борьбу в сегменте апартаментов? Насколько острая?

– Пока серьезной конкуренции нет, этот сегмент находится в начальной стадии развития.

– То есть вы спорите за покупателя не между собой, а с застройщиками жилья?

– Мы пока еще боремся за право официально присутствовать на рынке, за то, чтобы этот формат закрепился в сознании официальных лиц и потенциальных покупателей.

В Москве планируют в этом году ввести 300 000–350 000 кв.м апартаментов, у нас пока и близко таких объемов нет. Они на порядок меньше. Кстати, столичная администрация начала менять отношение к апартаментам с нейтрального на негативное. Вышло постановление, в котором зафиксировано стремление нагрузить апартаменты социальной инфраструктурой, вводятся ограничения по назначению участков под такую застройку. Наши чиновники более лояльны.

– В Москве приняли постановление о том, что апартаменты можно строить на землях, предназначенных для возведения гостиниц, хостелов и т. д.

– Да, это понятный шаг, и мы в Петербурге строим как раз на таком участке. Какие-то ограничения постепенно будут вводиться и у нас, но реальная конкуренция начнется через полтора — два года. Пока это незаметно.

– Могут ли апартаменты — с ре­гистрацией договоров, с набором сервисов и пр. — повлиять на рынок аренды? Поднять планку требований к качеству?

– Когда мы выйдем на объемы ввода, хотя бы сопоставимые с московскими, это влияние может стать заметным. «Точечные» объекты, даже с хорошим сервисом, вряд ли изменят предпочтения и требования арендаторов.

В перспективе апартаменты создадут очень серьезную конкуренцию традиционному съемному жилью. Мы сейчас прорабатываем набор сервисов для комплекса «Салют!». В него будут входить и уборка, и смена белья — то есть гостиничные услуги. Более того, арендатор сможет получить у управляющей компании (в прокат) необходимую бытовую технику и даже посуду. Если человек приехал на месяц — зачем ее покупать?

Ниша этого формата — где-то между «серой» арендой и долгосрочным проживанием в гостиницах. У нас все-таки будет дешевле, чем в отелях, за счет масштаба: в первой и второй очередях — порядка 1100 помещений, доля затрат на обслуживание ниже.

– Аналитики отмечают стагнацию арендных ставок и рост предложе­­ния при сохранении объемов спроса. А еще ожидается выход на рынок инвестиционных квартир…

– Рынок аренды все-таки поделен на определенные локальные зоны: по районам, по мере удаления от метро. Пока, на мой взгляд, апартаменты размещаются в более выгодной локации, чем большинство вариантов на «первичке».

– Конечно, жилье в Мурино или в Девяткино уступает по потребительским характеристикам. Но ведь, например, и часть квартир в комплексе Viva, почти напротив вашей стройки, тоже приобретают в инвестиционных целях, чтобы потом сдавать…

– Если комплексы расположены по соседству, начинает работать фактор сервиса: в обычном жилом доме никогда не будет такого набора услуг — от прачечной до ресторана, куда можно спуститься на лифте. У нас на каждом этаже предусмотрены специальные комнаты — чтобы хранить инвентарь для уборки, постельное белье, посуду и так далее. Мы обыгрываем обычное жилье по уровню сервиса, но постараемся сделать его недорогим.

– Оставите какую-то часть помещений за собой, чтобы сдавать их самостоятельно?

– Этот вопрос будем решать по мере развития проекта.

– Управляющую компанию найдете на рынке или создадите свою?

– Мы уже практически определились с УК, к моменту ввода первых двух корпусов (в декабре) подпишем договор. Но пока соглашение не заключено, называть фирму было бы некорректно. Могу лишь сказать, что это компания, хорошо известная в сфере управления и эксплуатации.

– Некоторые девелоперы, работающие с апартами, устанавливают для владельцев гарантированный уровень доходности. Например, в комплексе YE’S — 10% годовых. У вас будет что-либо подобное?

– Это не наш бизнес. Но УК, которую мы привлекаем, конечно, подготовила свои программы. Она готова удивлять рынок.

– Налоговую составляющую в затратах на эксплуатацию пока не считали?

– У нас есть юристы, они постоянно отслеживают изменения в законодательстве. Пока радикальных новаций нет. Затраты выше, чем у владельцев жилья, но не в разы.

– Как распределяются ваши клиенты по интересам? Сколько из них покупают, чтобы жить, сколько — для бизнеса?

– Очень примерно — 50 на 50. Там более сложные мотивы. Например, на два-три года — чтобы дети жили, пока учатся, а потом сдавать. Или, наоборот, пока сдавать, а потом здесь жить. Четкое разграничение: покупать именно чтобы жить постоянно или чтобы зарабатывать, — встречается редко.

– Как менялась цена от начала к завершающей стадии проекта?

– Существенно — почти на 30%. Мы для себя установили: апартаменты должны быть дешевле жилья на 20%. И этой установки придерживались. Начали продажи в июле 2013‑го, на старте цена была 70 000–75 000 за метр, 1,85 млн за минимальную студию. Сейчас в первых двух корпусах планка не ниже 100 000 за «квадрат». И в них осталось примерно 15% помещений. К сдаче все или почти все продадим.

– По вашей оценке — проект успешный?

– Продажи шли несколько быстрее и по более высокой цене, чем мы рассчитывали на старте.

– Доллар помог?

– Разве что в последние месяц-полтора. Сейчас, безусловно, присутствует некоторый ажиотажный спрос. Но это не надолго. И нам это не по душе: мы предпочитаем стабильный рынок.