Петербургский рынок все еще незрелый

Мы продолжаем дискуссию по поводу возможного перепроизводства офисов в Петербурге, начатую в №9 «НП» за этот год. Некоторые тревожные симптомы на рынке уже наличествуют: уровень вакантных площадей в бизнес-центрах высокого уровня несколько увеличился, очереди из арендаторов в новые здания не выстраиваются. Однако можно ли считать это признаками грядущего перенасыщения? Своей точкой зрения с читателями «НП» делится Андрей Косарев, директор отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle в Петербурге.

То, что Москва занимает второе место в Европе по размеру арендной платы за офисные помещения, — факт общеизвестный. Не сильно отстает и Северная столица: она на четвертом месте (третье удерживает Париж). Когда максимальная базовая ставка аренды достигает в городе $1010/кв.м в год, сам собой напрашивается вопрос: когда же наступит перенасыщение и цены начнут падать? Однако драматизировать ситуацию не стоит: говорить о перенасыщении рынка пока что рано.

С одной стороны, по данным наших аналитиков, доля свободных площадей в петербург-ских бизнес-центрах класса А составила 9,9% в первом квартале 2008-го, что несколько выше московского показателя. Соблазн задавать вопросы очевиден. Хотя «якорных» арендаторов постепенно становится больше, их все еще недостаточно для нашего рынка.

Сделки с помещениями по 3000-10 000 кв.м по-прежнему единичны. Как правило, новые комплексы начинают активно заполняться арендаторами, когда до ввода объекта в эксплуатацию остается немного времени или даже после этого события. Предварительных договоров на ранних стадиях строительства заключается немного.

С другой стороны, эти симптомы не стоит списывать на грядущее перепроизводство офисов. То, что на первый взгляд кажется его первой ласточкой, может нести совершенно иной смысл — с учетом особенностей питерского рынка. К примеру, высокую долю вакансий в бизнес-центрах класса А можно объяснить другими причинами. Потенциальные арендаторы не спешат занимать площади, прежде всего, из-за того, что их не устраивает соотношение цена — качество в некоторых проектах, которые сейчас выходят на рынок. Отнюдь не все комплексы, позиционированные как объекты категории А, соответствуют требованиям, предъявляемым к этому классу.

Если сравнивать средние цифры по рынку, итоговый процент вакантных офисных помещений в Москве и Петербурге сейчас примерно одинаков — около 5%. По нашим прогнозам, к концу года этот показатель может увеличиться до 8% в обеих столицах.

Небольшой объем нового предложения реализуется в Петербурге довольно медленно (поглощение современных офисов в Москве примерно в десять раз больше). И это при том, что качественных офисных площадей в Петербурге в восемь раз меньше, чем в столице. При таких условиях вялая активность арендаторов никак не похожа на перенасыщение.

Причин медленного поглощения несколько. Одна из них — завышенные арендные ставки, которые заявлены по некоторым проектам, близким к завершению. Девелоперы пытаются «снять сливки» с дефицитного рынка, закрепив в долгосрочных договорах премиальные ставки. Арендаторы в такой ситуации воздерживаются от переездов и расширений.

Еще одна причина — в децентрализации офисного сектора. Этот процесс уже стал органичным для Москвы, однако в Петербурге участники рынка еще не вполне готовы к тому, что высококлассные офисы могут располагаться далеко от Невского проспекта. Здесь периферийные зоны привыкли ценить именно за их «экономность».

Особенности спроса и предложения на качественные офисы в Петербурге указывают на незрелость местного рынка. Северная столица еще не раскрыла свой потенциал в этой сфере, и на это потребуется минимум два-три года.

Ключевым вопросом для развития офисного сектора является потенциальная привлекательность города не столько для локального бизнеса, сколько для компаний минимум национального масштаба. В реализации этого потенциала, несомненно, одним из ключевых моментов станет комплекс политических решений. Следующий важный аспект — развитие транспортной инфраструктуры, в которую в последнее время инвестируют колоссальные средства (КАД, ЗСД, аэропорт Пулково, Морской терминал, метрополитен и пр.). Без этого крупный бизнес до города просто не дойдет.

Мы не говорим о том, что перенасыщения на офисном рынке не наступит: в долгосрочной перспективе это возможно. Но делать какие-либо прогнозы сейчас преждевременно. Только через два-три года на рынок начнут выходить первые фазы по-настоящему крупных проектов, таких как «Невская Ратуша», «Электрик-Сити», «Кловер Плаза», квартал Шкапина — Розенштейна и мн. др.

Новый же потенциал спроса, связанный с общей модернизацией Петербурга (в том числе и транспортной), может отложить перенасыщение еще на долгие годы.

Чего же ждать в таком случае от арендных ставок? В классическом сценарии спада сначала увеличивается доля свободных помещений, и лишь затем это может повлиять на цены аренды. Однако учитывая нынешнюю ситуацию, ожидать снижения арендных платежей можно лишь в долгосрочной перспективе, да и то незначительного.

По нашему прогнозу, в ближайшие два-три года ставки на петербургские офисы падать не будут (если не ухудшится общеэкономическая ситуация в стране). Поэтому либо компании-арендаторы примут эти расценки, либо им придется откладывать расширение бизнеса и терять возможную прибыль на растущем рынке.