Апарты генерируют рецепты рентабельности
Несмотря на то что турпоток в Петербург увеличивается, загрузка сервисных апартаментов в 2025 году снизилась на 2,4%: сказывается рост конкуренции в сегменте. Этот тренд будет нарастать, так как перечень апарт-отелей в городе постоянно пополняется. На фоне ужесточения конкуренции, роста издержек и закручивания законодательных гаек участники рынка ищут способы, как сохранить и повысить рентабельность.
Это был удачный год
Прошлый год для первичного рынка петербургских сервисных апарт-отелей завершился неплохо: объем продаж вырос на 3,3%, до 2,2 тыс. юнитов, цена предложения увеличилась на 15%. Для действующих апарт-отелей ситуация тоже была благоприятной: рост турпотока на 7%, делового туризма — на 12%. Об этих результатах рассказала Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», выступая 29 января на конференции «ГУД-Экспертиза: Отель. Вызовы 2026», организованной Российской гильдией управляющих и девелоперов в отеле «25/7 Заневский».
В перспективе года-двух ожидается охлаждение спроса на покупку апартаментов, а также увеличение расходов управляющих компаний в связи с целым рядом изменений, которые затронут отрасль. Об этом говорили и спикеры на конференции, и опрошенные НСП участники рынка.
Часть из этих изменений уже произошли. Так, с 1 января 2025 года была введена обязательная классификация апарт-отелей, как и других средств размещения, с включением объектов в государственный реестр. А с 1 сентября того же года апартаментам, не прошедшим такую классификацию, запретили рекламировать свои услуги в агрегаторах.
С начала прошлого года действует также туристический налог, который должны платить и апарты. В Петербурге он сначала составлял 1% от стоимости номера, а с 2026 года дифференцирован: в низкий сезон (с 1 января по 31 марта и с 1 октября по 31 декабря) — 1%, в высокий сезон (с 1 апреля по 30 сентября) — 2%. В 2027 году будет очередное повышение: до 1,5% в низкий сезон и до 3% — в высокий.
С 2025 года организации и предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), обязаны платить НДС, от которого раньше были освобождены. Исключение сделано для «упрощенцев», доход которых в 2024-м не превышал 60 млн рублей в год. В 2026 году эту планку опустили до 20 млн рублей, в 2028-м снизят до 15 млн, в 2028-м — до 10 млн в год.
Кроме того, в самой отрасли апарт-отелей происходят изменения, которые влияют на рынок в целом.
«Одним из ключевых и, скорее, негативных факторов послужит обильное насыщение рынка. Уже в 2026 году в Петербурге ожидается открытие 16 новых гостиничных объектов в общей сложности на 6,8 тыс. юнитов — это максимальное значение по вводу номерного фонда за последние десять лет», — говорит Кирилл Кудинов, основатель ИСК Inreit, сети апарт-отелей Port Comfort и УК Port PM.
«К 2027 году доля апарт-отелей среди коллективных средств размещения может увеличиться вдвое, достигнув 18-20%», — добавляет Антон Агапов, заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES.
«На первый взгляд кажется, что рост регуляторной и налоговой нагрузки, удорожание эксплуатации и кадровые ограничения в 2026 году станут критичными для апарт-отелей. Я полагаю, что они не приведут к кризису, но зато резко повысят требования к качеству управления», — комментирует Раиль Муфазданов, управляющий директор Vertical Hotels.
В этом году рынок «неизбежно столкнется с усилением налоговой нагрузки, замедлением темпов прироста ADR и повышением издержек, и все это на фоне кадрового голода», согласен Антон Агапов.
«Гонка зарплат», запущенная в 2022-2023 годах в промышленной отрасли и подтолкнувшая остальные сферы, привела к существенному росту издержек по этой статье расходов управляющих компаний. На зарплату приходится 60-70% затрат УК, привел данные Константин Сторожев, председатель Экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам НП РГУД, генеральный директор VALO Hospitality,. Значительную сумму составляет и туристический налог.
«Наши апартаменты VALO заплатили 10% от всего объема турналога, собранного в Петербурге в 2025 году: 90 млн рублей против 900 млн», — сообщил на конференции РГУД Константин Сторожев.
Апарты готовятся к снижению загрузки
В перспективе к этим факторам добавятся новые. Например, в 2029 году предполагается запуск скоростного железнодорожного движения между Москвой и Петербургом, что вызовет отток постояльцев из гостиниц Северной столицы, считает Алексей Мусакин, совладелец «Кронвелл Групп». Он объясняет это тем, что для посещения Петербурга не нужно будет оставаться здесь на ночь: проще снять номер подешевле в одном из городов по пути из Москвы, чтобы можно было быстро доехать на «Сапсане» до обеих столиц.
Уже в 2025 году, по словам Алексея Мусакина, половина гостей, посетивших Петербург, не ночевала в городе, а «где-то растворилась». Это означает, что они жили в близких городах с более доступной ценой. Затраты петербургских отельеров «росли быстрее, чем цены и загрузка», и этот тренд будет набирать обороты, снижая рентабельность, считает эксперт.
В целом за 2025 год загрузка петербургских апартаментов снизилась на 2,4%, такие данные приводили специалисты компании RBI PM (входит в Группу RBI).
«Прошлый год связан с запуском важных изменений в структуре бизнеса инвестиционной недвижимости, в результате рынок апарт-отелей с точки зрения доходности начинает немного проседать. Это объясняется и снижением покупательской способности, и огромным ростом операционных расходов: увеличился фонд оплаты труда, повышаются цены на расходные материалы, комиссии агрегаторам, введен турналог, изменились условия уплаты НДС и т.д.», — перечисляют эксперты ГК «БестЪ».
Апарт-отели группы «БестЪ» продемонстрировали рост в турбулентном 2025 году, но указанные факторы заставили компанию «задуматься об изменении стратегии на 2026 год».
«Управление расходами — наше все»
Все опрошенные НСП спикеры заявили о подобных планах. Так, «БестЪ» теперь фокусируется не столько на развитии продукта и коммуникации с собственниками, сколько на продвижении объектов, привлечении и удержании гостей. В компании не исключают, что в ближайшее время в ее составе появятся «сотрудники с радикально другим подходом, возможно, антикризисные менеджеры», так как нужен новый взгляд на развитие бизнеса.
В Vertical Hotels решили сосредоточиться не на росте загрузки, а на работе с клиентами. «Мы выстроили работу так, чтобы привлекать «правильного» для нас гостя — более лояльного, с более длительным средним сроком проживания и, что критично, с меньшей чувствительностью к цене. Это дало рост среднего чека и предсказуемую выручку», — поясняет Раиль Муфазданов.
По его мнению, сервисные апартаменты «перестали быть универсальным инвестиционным продуктом и окончательно стали операционным бизнесом».
Кирилл Кудинов отмечает, что на фоне некоторого снижения загрузки и роста расходов в Inreit выбрали тактику сокращения доли долгосрочного размещения в пользу посуточного. В низкий сезон «долгосрочка» теперь занимает не 12%, а 8% от всего номерного фонда Port Comfort.
«Посуточная аренда обеспечивает доходность юнитов в 1,5-2 раза выше, чем «долгосрок». Для сравнения: хорошей доходностью для большинства апарт-отелей Петербурга сегодня считается 8% годовых. Для нас это нижняя, минимально допустимая планка. Средняя доходность номеров в отелях нашей сети по итогам 2025 года составила 13,7% годовых», — рассказал Кирилл Кудинов.
YES развивает собственные обучающие программы для подготовки персонала, а для поддержания операционной рентабельности оптимизирует бизнес-процессы и расширяет сеть как в России, так и за рубежом.
Одним из перспективных направлений участники рынка считают автоматизацию и цифровизацию процессов. Например, по оценке Тамары Черных, генерального директора УК Upro Group, внедрение специального программного обеспечения для работы с гостями позволило компании сократить время регистрации с обычных почти двух с половиной минут до 27 секунд.
«Рентабельность снижается, поэтому управление расходами — это наше все. Скорее всего, придется сокращать персонал. Я уже задумался о том, чтобы закупить роботов-уборщиков для обслуживания общественных помещений. Такой агрегат окупается за год», — поделился планами Алексей Мусакин.
В УК «Лиговский 50» подходят к решению кадрового вопроса с другой стороны: привозят сотрудников из российских регионов, что обходится дешевле, чем привлекать петербуржцев.
УК вышли на первый план
Несмотря на эти меры, участники рынка допускают, что в текущем году превзойти прошлогодние результаты не удастся.
«Операционная рентабельность будет основным вызовом для всех в этом году. Потенциал роста среднего тарифа значительно ниже, чем рост расходов — он колоссальный», — констатировала Тамара Черных.
«В 2025 году выручка у нас выросла на 10%, но в 2026-м этого может не случиться», — предположила модератор конференции Мария Онучина, сопредседатель комитета по гостиничной недвижимости РГУД, генеральный директор отельного оператора «25/7».
Расценки на аренду номеров растут, так как в них приходится включать затраты, возникающие в связи с перечисленными факторами. Это может отразиться на заполняемости отелей, пояснила Мария Онучина.
Учитывая существенное пополнение рынка, игроки готовятся к росту конкуренции и снижению загрузки. Рынок ждет «борьба за краткосрочный сегмент», уверены в группе «БестЪ».
«Массовое строительство апарт-комплексов в ближайшем будущем явно пойдет не на пользу сегменту», — согласен Кирилл Кудинов.
Он признает, что городу нужны новые гостиницы. Но в случаях, когда они в больших количествах появляются в спальных районах, далеких от туристических зон, доходность юнитов в них от сдачи в аренду «едва достигает 8% годовых», «цена продажи растет медленно, а их ликвидность гораздо ниже квартирной». Это «дискредитирует сегмент в целом» и не способствует привлечению инвесторов.
«Другое дело, что помимо общерыночных тенденций есть факторы, определяющие работу каждого отеля. В конечном счете именно они возымеют решающее значение. Грубо говоря, всем игрокам рынка придется тяжелее, чем раньше. Но насколько тяжелее — будет зависеть от операционной модели гостиничной сети, от характеристик и показателей конкретного объекта, от квалификации и чистоплотности управляющей компании», — убежден Кирилл Кудинов.
«Роль профессиональных УК будет только возрастать, вытесняя локальных операторов. Ужесточение правового регулирования и обязательная классификация повысят планку входа на рынок, отсекая низкокачественные проекты», — поддерживает коллегу Антон Агапов.
Раиль Муфазданов прогнозирует на ближайший год более сдержанный и избирательный спрос на апартаменты. Инвесторы, по его мнению, будут ориентироваться не на обещанную доходность, а на реальную способность конкретной УК обеспечить устойчивые операционные показатели.
«В этих условиях ключевым фактором станет эффективность работы УК: автоматизация, контроль затрат, гибкое управление продуктом и тарифами, а также способность работать с ограниченным кадровым ресурсом без потери качества сервиса. Именно эта управленческая зрелость, а не динамика рынка в этом году станет очевидным фактором, который влияет на выбор инвесторов», — резюмирует Раиль Муфазданов.