Сценарии для жизни и работы: как поменялись представления об оптимальных и наиболее востребованных планировках

Мы расспросили ньюсмейкеров о том, как менялись представления об оптимальных и наиболее востребованных планировках применительно к жилью категорий «комфорт» и «бизнес», элитным квартирам, сервисным апартаментам, офисным комплексам, складским терминалам и пр. 

Оказалось, что независимо от рыночного сегмента девелоперы все чаще делают ставку на гибкость и разнообразие сценариев – как в жилом пространстве, так и в коммерческом. Все больше ценится не метраж как таковой, а выверенная эргономика. Оптимизируются площади не только условных евродвушек в масс-маркете, но и дорогих квартир и коттеджей. 

Юниты в апарт-отеле – особая история: на компактном пространстве должен уместиться самый разный функционал, а ставка делается на унифицированные планировки. Некоторые опции девелоперы «заимствуют» из жилищного сектора, а от других, напротив, отказываются как от явных излишеств. 

В проектах коммерческого назначения особенно ценна возможность быстрой адаптации под нужды арендатора и технологичность пространства. 

Павел Мельников: 
– Мы выделяем три ключевых тренда, которые изменили квартирографию в последние несколько лет. 

Основной из них – сокращение средней площади квартир. Наибольшим спросом пользуются студии и однокомнатные варианты, особенно в массовом сегменте. При этом уменьшение площади необязательно означает снижение качества жизни. Застройщики отказываются от бесполезных площадей, например, лишних коридоров, и предлагают такие планировочные решения, которые позволяют покупателю удобно разместить мебель и технику. 

Следующим изменением можно считать почти повсеместный переход в новостройках на европланировки. Например, кухня трансформируется исключительно из зоны приготовления пищи в кухню-гостиную – место для общения и досуга, с уменьшением площади, отведенной непосредственно под готовку. Это связано с ростом популярности сервисов доставки готовой еды, особенно в крупных городах. 

Третий тренд – эргономика и продуманные системы хранения. Покупатели все чаще запрашивают встроенные решения: ниши под шкафы, гардеробные, кладовые для сезонных вещей. У Setl Group разработан собственный стандарт планировочных решений: в прихожих студий и однокомнатных квартир обязательно предусмотрена ниша под шкаф, в двух- и трехкомнатных –полноценные гардеробные. Также востребовано деление на приватные и гостевые пространства, наличие балконов или лоджий, а в элитном сегменте – гибкость планировочных решений, позволяющая трансформировать квартиру под изменяющиеся сценарии жизни. Ширина комнат составляет не менее 3 метров, что позволяет удобно разместить мебель. Мы регулярно проводим опросы клиентов и видим, что эти решения востребованы. 

Леонид Волох: 
– За последние 30 лет представления об «идеальной» планировке в коммерческой недвижимости заметно изменились. Если раньше оптимальность измеряли квадратными метрами и плотностью рассадки, то сегодня главное – насколько пространство способно быстро адаптироваться под арендатора и технологические изменения. В 1990‑е и начале 2000‑х в офисах преобладали традиционные кабинетные и закрытые планировки: максимум полезной площади, минимум общих зон.  

Затем началась эпоха open space – ставка делалась на эффективность размещения сотрудников, типовую отделку и стандартизированные рабочие места. Но уже с середины 2010‑х, а особенно после закрепления гибридного формата работы, офис стал восприниматься как «продукт», то есть точка притяжения, место встречи, командной работы и носитель культуры компании, где совмещаются разные сценарии деятельности.  

Наиболее востребованными стали универсальные этажи, где можно быстро менять конфигурацию: сочетать open space, переговорные разных размеров, фокус‑комнаты, точки для звонков, кухни и лаунджи.  

Существенно выросла роль первого этажа – не как «проходной зоны», а как полноценного общественного пространства с лобби, кафе, сервисами, местами для встреч и мероприятий. По сути, оптимальная офисная планировка сегодня – это универсальность. Выигрывает объект, который одинаково хорошо «ложится» и на кабинетный сценарий, и на смешанную модель, и на open space: такой офис легче сдается и пересдается при смене арендатора. 

В складской недвижимости произошла похожая эволюция – от «коробки под хранение паллет» к операционной машине. Раньше ключевыми были площадь и базовая функциональность, а остальное оставалось вторичным (доки «по минимуму», неидеальная логика потоков, формальные офисно‑бытовые помещения). С ростом 3PL‑операторов, маркетплейсов и e‑commerce все резко изменилось. Склад превратился в производственную линию, где главная метрика – не квадратные метры, а пропускная способность. Важнее стало то, сколько машин можно обработать, как быстро товар проходит процедуры поступления и отгрузки, как организованы зоны комплектования, упаковки и возвратов и насколько процессы не конфликтуют друг с другом.  

В результате «оптимальной» стала планировка, которая разводит потоки, обеспечивает достаточное количество доков и буферов, предусматривает зоны для комплектации, кросс‑дока и возвратной логистики. 

Появился устойчивый запрос на мезонины, технологические зоны и грамотную организацию дворовой территории, чтобы транспорт не создавал хаос, а операции не вставали в очередях. 

В 2020‑е добавился еще один слой: автоматизация и инженерные резервы. Все больше арендаторов ищут склады, где «без боли» можно внедрять конвейеры, сортировщики и роботизированные решения, а инженерная часть (энергоснабжение, температурные режимы и т. п.) изначально спроектирована с запасом. Одновременно выросла роль условий для персонала, например, качественные бытовые помещения, удобные раздевалки, столовые и логичная схема перемещений по объекту стали не опцией, а фактором конкурентоспособности. 

Сегодня «идеальная планировка» – это не одна универсальная схема на все времена, а пространство, которое легко подстраивается под меняющиеся процессы: в офисе – под людей и форматы работы, на складе – под логистику, скорость и технологии. Чем выше такая адаптивность, тем устойчивее объект на рынке и тем проще собственнику превращать квадратные метры в стабильный доход. 

Лидия Гришина: 
– Юнит в апарт-отеле – это не уменьшенная квартира, а концентрат жизненных сценариев. На сравнительно компактной площади важно не уместить все подряд, а грамотно расставить приоритеты: полноценный сон, готовка, работа, отдых. Функциональность достигается за счет зонирования и простой геометрии пространства – без лишних коридоров и «мертвых» углов. 

Даже в студиях 25–30 кв. м можно выделить кухонный уголок, спальную зону, место для работы, если проект изначально создается под сервисный формат, а не адаптируется постфактум. 

Ключевую роль играют универсальные решения: компактные кухонные модули, встроенные системы хранения вместо громоздкой мебели, гибридные зоны, где один стол используется и как обеденный, и как рабочий. Если говорить о заимствованиях из жилого сектора, апартаменты охотно берут все, что связано с ощущением самостоятельности: наличие кухни, полноценную кровать, достаточное количество розеток. А вот избыточная «квартирность» не нужна. Излишними будут большие кухни, отдельные столовые, сложные многокомнатные конфигурации.  

Сервисный апарт-отель ориентирован на универсальные решения и гостиничные стандарты, а не на индивидуальные вкусы конкретного владельца. 

Для оператора важна унификация: стандартизированные типы юнитов упрощают эксплуатацию, уборку, ремонт и управление номерным фондом. Но при этом современный апарт-отель не может быть однотипным. Оптимально – унифицированное «ядро» фонда и разумное разнообразие форматов.  

В своих проектах мы руководствуемся этим же: у нас есть студии «стандарт» и «комфорт» от 23 до 32 кв. м – как для одноместного, так и для двухместного размещения; однокомнатные форматы около 41 кв. м с отдельной спальней и гардеробной подойдут и для долгосрочного проживания; двухкомнатные «евро» с большой кухней-гостиной – для пар и семей с ребенком; трехкомнатные «евро» до 68 кв. м – для семей и совместного проживания. 

Разнообразие позволяет закрывать сразу несколько сценариев: кратко- и среднесрочную аренду и постоянное проживание. В итоге апарт-отель работает как живая экосистема, где каждый формат находит своего пользователя, а инвестор получает более устойчивую модель загрузки.  

Екатерина Немченко:  
– На рынке происходят нормальные процессы, одно поколение покупателей сменяет другое, меняются привычки и потребности, а вместе с этим и логика формирования жилого пространства. Появляются новые материалы и технологии, меняется мебель, в квартирах становится все больше техники.  

И при этом наблюдается серьезная конкуренция между застройщиками, за которой стоит не просто желание выделиться и привлечь внимание, но и обеспечить рентабельность проекту.  

Под влиянием всех этих факторов у нас на глазах происходит трансформация многоквартирных домов в части квартирографии и планировочных решений квартир. Например, в результате такой эволюции пропали нефункциональные длинные коридоры, комнаты площадью менее 10 кв. м, маленькие кухни. Создавая планировки, мы руководствуемся эргономикой и думаем о сценариях жизни в квартире, стараемся минимизировать малоиспользуемые площади и дать больше пространства там, где оно нужно. 

Важны продуманность входной зоны, расположение спален, количество санузлов и их размер, кухня и общее пространство для всей семьи. Особое значение играют системы хранения.  

Интересно одну и ту же планировку адаптировать под разные сценарии, заложить в нее возможности трансформера и дать будущим владельцам возможность персонализации жилья.  

Во всех проектах РСТИ есть мастер-спальни с собственным санузлом и гардеробной. Обязательным атрибутом каждой квартиры является балкон или лоджия. Они не только обеспечивают дополнительный функционал, но и становятся акцентным архитектурным элементом.  

Кухонные зоны проектируются с учетом необходимого оборудования, эргономики и рабочего треугольника. Из утилитарного помещения, предназначенного строго для приготовления еды, кухня превращается в полноценную часть гостиной. 

Разработчики и дизайнеры мебели тоже предлагают массу интересных решений, как не загромождать пространство, сделав его комфортным. При относительно правильной геометрии 12-метровая спальня – комфортный габарит, даже с учетом гардеробного шкафа и комода. Нормальная площадь детской – 10 кв. м. Кухня-гостиная уютно размещается на 15–16 кв. м. Идеальная квартира – та, где все предусмотрено, где удобно жить и закрываются все потребности. Квартиры с удачными планировками раскупают в первую очередь, и цена на них растет быстрее, чем на варианты с компромиссными решениями. 

Олег Манов, 
основатель и генеральный директор архитектурного бюро FUTURA-ARCHITECTS:  
– Рассуждая о планировках, можно вспомнить популярное слово «оптимизация». Действительно, за пять лет средний метраж вариантов в петербургских новостройках сократился на 15%, до 36 кв. м. Стандартом стали «единички» по 30–35 кв. м, 45-метровые «двушки» и трехкомнатные квартиры по 60 кв. м. 

Однако важно понимать, что «компактность» не равняется «дискомфорт». Грамотное проектирование ведет к исчезновению пустых, неэффективных зон и перераспределению полезной площади. В первую очередь сокращаются длинные коридоры и нерациональные холлы, а освободившиеся метры идут на увеличение главного семейного хаба – кухни-гостиной. Если в домах позднесоветской и постсоветской постройки восьмиметровые кухни были нормой, то сегодня востребовано пространство, подходящее для общения, совместных обедов и приема гостей.  

Со времен пандемии кухня для многих стала еще и рабочим кабинетом. 

Сокращение метража также происходит за счет уменьшения жилых комнат. Уже никого не удивит спальня в 9–10 кв. м, выполняющая исключительно функцию пространства для отдыха. При этом возрастает роль продуманных систем хранения: встроенные гардеробные, кладовые и ниши, что позволяет содержать основное пространство в порядке. 

Что касается неудачных решений, их часто порождает отсутствие диалога между различными департаментами застройщика. Планировка не должна подчиняться исключительно техническим требованиям инженеров, иначе возникают решения вроде колонны в центре окна. Во главе угла должны стоять интересы будущих жильцов.  

Ксения Степанова:  
– В жилом сегменте смарт-студии сегодня становятся одним из самых актуальных форматов – особенно в реконструируемых исторических зданиях. Здесь ценность формируется не за счет увеличения метража, а через архитектуру, высоту потолков, пропорции окон и общую атмосферу пространства. В таком контексте компактность перестает быть компромиссом и воспринимается как осознанный выбор. 

Нам близка идея смарт-студии как формата, который в хорошем смысле «выталкивает» из приватного пространства и предлагает пользоваться инфраструктурой комплекса: общественными зонами, сервисами, местами для работы и досуга. 

В проекте izzzi.life Line на Васильевском острове эта логика реализована через смарт-студии, французские балконы и мансардные квартиры в историческом объеме здания. Планировки выстраиваются вокруг реальных жизненных сценариев, а квартира становится отражением запроса на аутентичность и осмысленный образ жизни внутри комплекса. 

Что же касается планировок юнитов в апарт-отелях – это всегда работа на пределе плотности смысла: на минимальной площади должен быть реализован максимум функционала и сразу под несколько сценариев: краткосрочное проживание, длительная аренда и инвестиционная эксплуатация. 

В апарт-отелях сети izzzi мы последовательно выстраиваем этот баланс через встроенную мебель, компактные, но полноценные кухни, четкое зонирование сна и работы и максимальную унификацию инженерных решений. 

Одно из ключевых новшеств – скрытая кухня, реализованная как лаконичный «комод». 

В сценарии классического отеля кухня полностью растворяется в интерьере, не транслируя быт и сохраняя ощущение чистого, спокойного пространства. Если же гость выбирает длительное проживание, кухня легко раскрывается и предоставляет полный функционал для повседневного использования. Разные сценарии освещения усиливают этот эффект, позволяя одному и тому же юниту работать либо как номер отеля, либо как полноценное жилое пространство – без компромиссов в восприятии. 

В коммерческих проектах планировка напрямую связана с будущей монетизацией. 

В МФК Orange мы изначально закладывали гибкость: помещения с возможностью объединения, с мокрыми точками, с потенциалом устройства второго уровня. Это позволяет адаптировать пространство под ретейл, офис, сервис или общественные функции без капитальной переделки. 

Современные коммерческие планировки – это минимум жестких ограничений, инженерная готовность «на вырост» и универсальность сценариев использования. 

Александр Свинолобов: 
– На самом деле, то, что принято относить к «советскому прошлому», возвращается. Кладовые, раздельные санузлы, изолированные спальни – это примеры компактных, но продуманных решений, которые хорошо работали тогда и востребованы сейчас. Устарели скорее планировки периода «больших метров» с огромными нефункциональными коридорами, служившими лишь пространством для дверей в сочетании с небольшими кухнями и спальнями. 

Современное жилье строится вокруг идеи выбора. Поэтому мастхэв сегодня – разнообразие планировочных решений в рамках одного проекта. Одинаковая по метражу квартира может предлагать разные сценарии: где-то больше пространства отдано спальне, где-то кухне, где-то предусмотрен раздельный санузел, а где-то их два.  

Это позволяет выбирать планировку под свой образ жизни в понравившейся локации и в конкретном проекте. Отдельно отмечу растущий интерес к мастер-спальням: планировок с ними, несмотря на разговоры, пока не так много, хотя такое решение заметно повышает качество жизни. 

Важная тенденция – уменьшение площади кухни. Это связано и с доставкой, и с изменением отношения к готовке: кухня становится компактной функциональной частью квартиры, а пространство для отдыха и общих сценариев жизни расширяется.  

При этом тренд на евроварианты тоже меняется. Появляются покупатели, которые отдают предпочтение классическим решениям с отдельной кухней и отдельной гостиной.  

Лоджии и балконы по-прежнему важная история в Петербурге: даже небольшие, они несут функцию отдыха, релакса, а иногда и хранения. Но для хранения «всего лишнего» логичнее работают кладовки. Многие девелоперы занимаются этим вопросом.  

Террасы остаются элементом квартиры мечты – эффектным, но требующим тщательной проработки застройщика и осознанного выбора клиента. 

А вот удачная или неудачная получилась в итоге планировка, судить уже самому покупателю. Но есть, скажем так, планировки неудобные – в проектах со сложной геометрией зданий. Например, в овальном доме все помещения будут иметь нарушенную геометрию, тут невозможно обустроить прямоугольные квартиры. Такие нестандартные формы выглядят эффектно, но требуют мебели на заказ и усложняют жизнь. 

Кирилл Кудинов: 
– Мы работаем в нише редевелопмента объектов недвижимости под апарт-отели, и большинство интересующих нас зданий относится к старому фонду. 

Планировки будущих юнитов подбираются исходя из конструктива помещений, а также с учетом гостиничных стандартов (для категорий 3 и 4 «звезды») и особенностей спроса. 

Минимальная площадь юнитов в наших отелях составляет 12 кв. м. Теоретически эту планку можно повысить, но студии такого метража пользуются популярностью как среди инвесторов, так и среди постояльцев. Покупателей компактные студии привлекают более доступной ценой. При том что их доходность не ниже, чем у крупных юнитов.  

Подавляющее большинство гостей снимает номера в наших отелях на срок не более 5 суток. При более демократичной цене в маленьких юнитах есть все необходимое для комфортного краткосрочного пребывания: широкая двуспальная кровать, кухонная зона, санузел, шкаф и обеденный стол. Экономия места достигается в основном за счет удачной эргономики и уменьшения свободного пространства между элементами мебели. От кровати до кухни или обеденного стола здесь можно дотянуться рукой. Но это не проблема, если вы используете студию преимущественно как место для отдыха в перерывах между прогулками по городу. 

Наиболее распространенная площадь номеров в наших отелях варьируется от 16 до 20 кв. м. Это оптимальное решение для достижения желаемой арендной доходности и удовлетворения основных потребностей постояльцев. Да, такая квадратура тоже недотягивает до стандартов жилья. Однако доля долгосрочной аренды в объектах сети Port Comfort составляет менее 10% в год. 

К тому же немало людей готово пожертвовать метрами личного пространства в обмен на современный ремонт, приятную инфраструктуру отеля, гостиничный сервис, безопасность, а главное – на возможность за деньги, сопоставимые с арендой квартир в спальных районах, временно проживать в лучших локациях Петербурга. 

Роман Корнышев: 
– Каждая эпоха формировала свой тип жилья: от доходных домов начала ХХ века до «хрущевок», решавших задачу обеспечения горожан отдельными квартирами, а затем до крупногабаритных квартир 2000-х, где площадь была символом успешности.  

С 2020-х рынок вошел в новый виток эволюции: меняется не столько метраж, сколько содержание продукта. Мы начали смотреть на квартиру и дом с позиции разумной достаточности, эргономики и функциональности. 

Если говорить об «излишках», это в первую очередь ненужные общественные зоны: длинные коридоры, прихожие ради прихожей. Их стоит сделать частью гостиной, убрав лишние барьеры (такие, например, как дверь между прихожей и кухней).  

Уходит и демонстративная площадь, которую можно полностью переделать. Сегодня лучшая квартира – та, где ничего переделывать не придется. Основной запрос рынка: варианты до трех комнат площадью до 90 кв. м. 

Must have в современном жилье становятся продуманные места хранения: гардеробные, ниши, кладовые. Правильная геометрия, потолки 2,9–3 м, увеличенные оконные проемы, ширина комнат не менее 3 метров (в наших проектах мы вообще стремимся к 3,5–3,6 м).  

Отдельный большой запрос на мастер-спальни со своими санузлами или гардеробными. Возвращаются лоджии, но в новом качестве: с теплым остеклением и как полноценное круглогодичное пространство – под кабинет, зону отдыха или хобби. 

В рамках одной конфигурации мы меняем сценарии в квартирах на разных стояках: раздельный/совмещенный санузел, гардеробная/постирочная.  

А еще предлагаем «квартиры-конструкторы»: заранее разрабатываем варианты объединения лотов по конструктиву здания с расширением до четырех комнат и до площади 130 кв. м.  

А вот стоимость квартир одинакового метража, но с разными планировками зависит скорее от внешних параметров – вида из окна, этажа. 

Ключевая задача девелопера – избегать очевидно неликвидных планировок, которые потом придется продавать с дисконтом. 

Константин Сторожев:  
– В апарт-отелях планировка юнитов действительно требует особого подхода: на ограниченной площади необходимо создать пространство, комфортное для гостя и одновременно удобное с точки зрения эксплуатации и сервиса. Без продуманной эргономики и четкого зонирования не обойтись. 

Планировки в VALO изначально проектировались как компактные, но полноценные форматы проживания с гостиничным сервисом, подходящие как для краткосрочного, так и для длительного размещения. Даже в самых небольших юнитах площадью 16–20 кв. м предусмотрены спальная зона, рабочее место, системы хранения и санузел. В большинстве номеров есть кухня – все то, что повышает автономность и, можно сказать, «заимствовано» из жилищного сектора. 

Мы минимизировали нефункциональные площади, например, коридоры, а дополнительно часть бытовых сценариев вынесли в инфраструктуру комплекса (прачечные и фитнес-центр). Встроенные системы хранения и техника, шкафы до потолка помогли эргономично использовать пространство, а большие окна и продуманное освещение визуально расширили его. 

Что касается унификации планировок, лучше всего уже на стадии проектирования закладывать однотипные решения, так как в дальнейшем это позволяет проще меблировать юниты. И речь здесь не только о деньгах, но и о времени, которое потребуется на изготовление мебели и оборудования.  

На этапе эксплуатации унификация планировок снижает операционные издержки и повышает управляемость. 

В VALO мы это учитывали, поэтому планировки у нас стандартные. При этом внутри проекта предусмотрено разнообразие форматов: студии, одно- и двухкомнатные юниты, решения для бизнес-путешественников, семей и молодежи. Такой баланс позволяет работать с разными сегментами спроса без потери эффективности.  

Кирилл Белоусов:  
– Институты проектирования формируются десятилетиями, но наше динамичное время диктует необходимость вносить изменения в проектные решения практически непрерывно, и некоторые строительные нормы оказываются устаревшими или излишними. Застройщики пересматривают планировки, адаптируясь под запросы и возможности потребителя: уменьшаются площади квартир, меняется распределение площадей и организация жилого пространства, состав встроенных помещений в многоквартирных жилых домах; появляются новые форматы объектов для проживания.  

Порой законодатели не успевают адаптировать строительные нормы к актуальным рыночным реалиям, ведь процесс нормотворчества может продолжаться не один год. Так, современный потребитель предпочтет квартиру с небольшими жилыми комнатами (спальнями) и просторной кухней-столовой. И при реализации проектов проектировщикам все сложнее выполнять требования СП 54.13330.2022 к минимальной площади жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах. Соблюдение санитарно-гигиенических и иных требований при создании планировок бесспорно, но баланс площадей должен учитывать потребности современного человека. А у застройщика должна быть возможность фиксировать эти решения в задании на проектирование.  

В 2010-х стал активно развиваться сегмент апартаментов, которые технически проектируются по нормам гостиниц или многофункциональных зданий, но по факту не всегда ими являются.  

Архитекторам есть где разгуляться: от переосмысления зданий под редевелопмент в «сером поясе» – с их высокими потолками, вторым светом и необычными планировками – до сурового эконом-класса с длинными коридорами и маленькими юнитами.  

В регионах позиция регулятора в отношении апартаментов различается, а их правовой статус до сих пор не определен.  

Новые задачи в строительстве возникают постоянно, ведь эта сфера подобна живому организму, требующему согласованного взаимодействия государства, бизнеса и профессионального сообщества.