Западные инвесторы для нас не конкуренты, а партнеры

Промышленно-строительный банк (ПСБ), входящий в десятку крупнейших банковских структур страны, – один из самых заметных инвесторов на петербургском рынке недвижимости, прежде всего – коммерческой. Его долгосрочная инвестпрограмма рассчитана на сотни миллионов долларов.

ПСБ выступил генеральным спонсором II Конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие», которая пройдет в Петербурге в конце сентября. О ближайших планах банка, о его инвестиционных предпочтениях и о рыночных тенденциях рассказывает директор инвестиционной дирекции ОАО «Промышленно-строительный банк» Александр Ольховский.

- ПСБ не новичок на рынке недвижимости и действует на нем целенаправленно. Расскажите, пожалуйста, об особенностях инвестиционной стратегии банка.

- Мы действительно давно работаем с объектами недвижимости. На протяжении последних лет интерес к этому рынку высок, его капиталоемкость велика, а уровень риска сравнительно невелик. Постепенно наш подход к инвестициям в сферу Real Еstate становился все более системным, а в начале этого года ПСБ утвердил новую стратегию и новые приоритеты в этой области.

Руководство банка заявило, что намерено не только активно кредитовать строительство, но и заняться прямыми инвестициями в недвижимость. Почему» Такая деятельность, во-первых, позволяет достичь высокой доходности при консервативном уровне рисков, а во-вторых, обеспечивает четкий контроль за реализацией проектов.

Кстати, в Европе и США системообразующие банки традиционно присутствуют во всех сегментах финансовых рынков (страхование, различные фонды), а также занимаются инвестиционным бизнесом, в том числе и в сфере недвижимости.

Чтобы позиция ПСБ на этом рынке действительно была активной, мы начали с формирования полноценной инфраструктуры, обеспечивающей нормальное ведение бизнеса. Для реализации новой стратегии в июне 2004 года был создан холдинг «ПСБ-Инвест Групп», основной задачей которого является формирование – в интересах банка – диверсифицированного инвестиционного портфеля.

Несколько наших структур, такие как: управляющая компания, строительная, эксплуатационная и клининговая фирмы, – берут на себя всю работу, начиная от поиска подходящего объекта инвестиций до сдачи площадей в аренду и их текущего обслуживания. Это наши тылы, позволяющие снимать часть рисков. Сегодня общий штат этих компаний – более 350 человек.

Функции каждого из участников этого процесса четко структурированы. Банк, в лице инвестиционной дирекции, предоставляет инвестиционный ресурс и осуществляет контроль над инвестиционной деятельностью. «ПСБ-Инвест Групп», как сказано выше, формирует портфель объектов, обеспечивающих достаточно высокую доходность при консервативном уровне рисков.

Входящая в состав группы «Менеджмент компания ПСБ» сопровождает реализацию проектов и обеспечивает последующую эксплуатацию зданий.

Параллельно банк сформировал стартовый портфель инвестиционных проектов, в который входят примерно 400 тысяч кв.м различных коммерческих площадей. Среди них есть крупные и статусные объекты.

Это в первую очередь офисно-торговый комплекс класса А на Невском пр., 38, бизнес-центры класса В «Адмирал» (наб. Обводного канала, 118) и «Шереметев» (пр. Стачек, 47), строящийся коммерческий комплекс на Ленинском пр., 153, шесть развивающихся индустриальных парков и др.

Совокупная сумма инвестиций в эти проекты составляет более $80 млн, а общий объем инвестиций на 2004 год определен банком в размере $140 млн. На сегодня мы считаем себя лидерами петербургского рынка.

- Скажите, а зачем банку понадобилось создавать холдинг и публично заявлять о своих инвестиционных планах» Ведь и другие банковские институты Петербурга вкладывают средства в проекты, связанные с недвижимостью, но предпочитают особенно не афишировать эту деятельность, действуя через анонимных "дочек"?

- По-моему, это вполне логичный шаг – консолидировать разрозненные компании в вертикально выстроенную структуру. Работать через фирмы, которые, может быть, вполне эффективны, но непрозрачны, не имеют на рынке имиджа и четко выраженной позиции, не подлежат нормальному западному аудиту и т.п., – это вчерашний день. Мы хотим быть понятными и прозрачными для наших партнеров, в том числе западных. Новая стратегия – не красивая декорация, призванная продемонстрировать нашу цивилизованность, за ней стоят реальные инвестиции.

- Очевидно, что ПСБ не стеснен в средствах, но не боитесь ли вы конкуренции со стороны финансово мощных западных и московских структур?

- Высококонкурентный рынок – это хорошо, потому что он развитый. Экспансия в Петербург столичных и иностранных компаний уже происходит. Практически все западные институты, которые обладают какой-то международной активностью, говорят о том, что выход в Россию для них очевиден.

И что интересно: многие из них намерены начать с Петербурга, а не со столицы. На первый взгляд, это может показаться странным, но иностранные инвесторы справедливо считают московский рынок перегретым. А у Петербурга пока достаточно высокий потенциал роста.

Мы не воспринимаем западных коллег как опасных конкурентов. Потенциально мы для них сильный местный партнер, и в этом наше конкурентное преимущество, которое сохранится в ближайшие годы.

Пока, несмотря на многообещающие показатели рентабельности, иностранцы опасаются самостоятельно вкладывать средства в создание или покупку объектов доходной недвижимости в Петербурге. Им нужен контрагент, которым мы и готовы стать.

Один из очевидных способов сотрудничества – формирование инвестиционных цепочек, в которых каждый участвует сообразно своим предпочтениям по уровню доходности и рисков. Компания «ПСБ-Инвест Групп» готова входить в проекты на начальном этапе, доводить их до той стадии, когда они превращаются в прозрачный для иностранных инвесторов финансовый инструмент, а затем продавать их нашим партнерам.

То же относится и к московским структурам, которые, пробуя силы на непростом для них питерском рынке, зачастую сталкиваются с неразрешимыми проблемами. Мы также видим в них потенциальных партнеров.

- С какими из западных структур банк намерен сотрудничать?

- Любой переговорный процесс конфиденциален, но я могу перечислить иностранные институты, которые уже присутствуют в России и не намерены ограничиваться Москвой. Это, например, ЕБРР и инвестиционный фонд Fleming Family & Partners. Неоднократно заявляли о своем интересе к Петербургу и к сотрудничеству с местными компаниями Deutsche Bank Real Estate, Aareal Bank, Hypo Real Estate Bank International, Vereinsbank Riga, EUROHYPO.

- Расскажите поподробнее об инвестиционных предпочтениях банка. Какой сектор рынка коммерческой недвижимости наиболее интересен?

- Наша цель – сформировать разноообразный портфель объектов, сбалансированный по уровню доходности и по степени риска. Поэтому нас интересуют проекты разного функционального назначения.

Кроме того, мы будем диверсифицировать бизнес по стадии вхождения в проекты, по срочности инвестиционной позиции, по локации объектов (Петербург, Москва, регионы), по различным финансовым и корпоративным схемам и т.п.

Банк ориентируется на проекты, которые в среднем обеспечивают следующие показатели доходности: готовый бизнес – 15% годовых в валюте (исходя из чистого денежного потока после налогообложения); коммерческие объекты, предполагающие некоторое развитие и реконструкцию, – 18-20%; проекты, начатые с нуля, – от 20%.

В первую очередь мы сосредоточимся на создании бизнес-центров классов А и В в исторической части города, на набережных и в Московском районе Петербурга. Наиболее эффективный размер таких комплексов, на наш взгляд, – 10-12 тысяч кв.м.

В ближайшее время мы намерены запустить по крайней мере один торговый проект. Нам интересны как классические моллы, так и «стрит-центры» (например, гипермаркеты площадью около 15 000 кв.м). Схемы сотрудничества с ритейлорами могут быть разными. Мы предлагаем им выступать соинвесторами проектов, арендаторами или покупателями площадей.

Если говорить о сумме вложений, то нас интересуют проекты с минимальным объемом инвестиций $2-3 млн.

- Что, на ваш взгляд, нужно сделать, чтобы не допустить перегрева рынка» Сейчас много говорится о том, что темпы строительства торговых и офисных комплексов в Петербурге чрезмерны?

- Действительно, рынок находится в сложной фазе развития. Очевидно, что инвестиционный интерес к Петербургу будет со временем увеличиваться, и в долгосрочном периоде это приведет к росту объемов рынка и цен. Но если оценивать перспективы на ближайшие три года, они не столь уж безоблачны.Ожидания потенциальных продавцов недвижимости сильно завышены: цены не соответствуют тому доходу, который в среднесрочном периоде может принести приобретенный объект его покупателю.

Девелоперы берутся за новые проекты, во-первых, в расчете на будущий рост арендных ставок, а во-вторых, надеясь на приход западных инвесторов с «длинными» деньгами, которым при случае можно достаточно дорого продать бизнес. Однако арендные ставки уже сегодня стабилизируются, а действительно дешевых денег на нашем рынке в ближайшее время еще не будет, поэтому неоправданный оптимизм может обернуться потерями.

Ситуация обострилась после июльских событий на финансовом рынке, в результате которых некоторые банки ощутили снижение ликвидности. Финансовые институты, у которых возникли проблемы, меньше интересуются новыми проектами в сфере недвижимости и, возможно, будут реализовывать уже имеющиеся в их портфелях объекты, что приведет к увеличению предложения.

Мы считаем, что к оценке любых инвестиционных начинаний нужно относиться более сдержанно, и тогда даже при пессимистичном сценарии развития событий можно достичь позитивного результата в тех диапазонах доходности, которые я уже обозначил.

Тревожные тенденции сейчас в большей степени характерны для петербургского рынка жилья. Стремительный рост цен, наблюдавшийся в течение последнего года, затормозился, а новые проекты начинаются в расчете на гипотетические прибыли от предыдущих строек.

Тем не менее и на этот сложный рынок мы тоже собираемся выходить, только с большой осторожностью. Например, банк уже участвует в городской ипотечной программе. В августе подписано двустороннее соглашение с администрацией Петербурга о кредитовании городских очередников. Банк может и сам выступать в роли инвестора, финансируя строительство коммерческого жилья, а затем предоставляя ипотечные ссуды конечным покупателям.

- Для чего банк участвует во Всероссийской конференции по коммерческой недвижимости?

- Как я уже говорил, мы активно ищем партнеров в Москве и в регионах. Подобные профессиональные мероприятия – это возможность завязать новые контакты. Многие проблемы проще решать в ходе личного общения. Хотя до подписания контрактов дело на конференциях, конечно, не доходит.

Кроме того, когда в одном месте собирается такое количество людей, занимающихся одним бизнесом, это еще и прекрасная возможность обменяться опытом, накопленным за год, и познакомиться с особенностями региональных рынков.