Мы не навязываем услугу, но даем возможность выбора

Во многих жилых комплексах (при всей их внешней респектабельности) вопросы организации жизненного пространства и логистики остаются нерешенными. В результате покупатель нередко начинает ремонт со сноса стен и перепланировки квартиры. О том, как предугадать желания респектабельного клиента и грамотно зонировать разные помещения, размышляет генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков.

В развитых странах продуманную организацию жизненного пространства ценят не меньше, чем процесс зарабатывания денег. У нас же просчитывают логистику, когда строят бизнес-центр, торговый комплекс или отель, а вот с жильем так не церемонятся. Для многих главное — реализовать «метры». Дело в том, что застройщик рассматривает жилой дом как сиюминутный бизнес: построили, продали и забыли.

Коммерческие объекты возводят в расчете на будущие дивиденды, поэтому и к организации пространства подходят тщательно. В нашем комплексе мы хотим создать среду, в которой человеку будет приятно жить, где он почувствует, что за него подумали.

Петербургские дома окружают мусорные бачки и припаркованные на тротуарах и газонах машины. Страдает не только эстетика, но и безопасность, прежде всего — детей, играющих во дворе. Архитектору «Леонтьевского мыса» было поручено разнести пешеходные и проезжие зоны вокруг домов. В составе нашего комплекса есть обширная набережная общей площадью около 2,5 га.

Здесь в два ряда можно было бы расставить машины всех жильцов и их гостей, серьезно сэкономив на строительстве подземного паркинга. Но набережная — это наше достояние, а не парковка. Мы осознанно пошли на жертвы и сделали эти видовые участки пешеходными и общедоступными. Хотим, чтобы это место превратилось Стрелку, только Петроградской стороны.

При этом внутренний двор комплекса должен быть приватным. Но для создания кулуарной обстановки мы не стали закрывать проходы между корпусами забором, который к тому же ограничил бы вид на воду с нижних этажей. При помощи искусственного рельефа мы подняли внутренний двор на два уровня — 3,5 и 7 метров.

Это решает не только вопрос безопасности жильцов, но и видовых характеристик квартир: со двора теперь открывается панорамный вид на воду. Создав такой рельеф, мы одновременно убрали паркинг под землю.

Борьба со СНиПом

По моим ощущениям, многие россияне уже «наелись» ремонта и с удовольствием воспользовались бы готовыми решениями. Почему же до сих пор не пользуются спросом квартиры «под ключ»?

Потому что у нас планировка и внутренняя логистика основывается на нормах 30-х годов прошлого века. И граждане, купив жилье, тут же начинают переносить стены, раковины и ванны. Этот порочный круг мы пытаемся разорвать. Мне почти каждый день приходится спорить с нашим архитектором Святославом Гайковичем.

Он отличный специалист, но привык работать по действующим СНиПам. Мы не только стараемся создать качественный продукт при помощи мировых и отечественных мэтров, но и пытаемся изменить саму систему. Поясню. По действующим нормативам, вход из ванной комнаты в спальню автоматически делает ее нежилым помещением.

Можно было бы оставить такую спальню условно «нежилой», но возникает другая проблема: собственник этажом выше получит в этом случае право расширить свой санузел и официально зарегистрирует такую перепланировку. Устаревшая норма действует и для паркингов, где по соображениям пожарной безопасности запрещено иметь закрытые кладовки.

Мы никого не заставляем прорубать вход в спальню из санузла, но возможность такую предоставляем. Это удобно и нормально, и большинство граждан «втихаря» так и поступает.

Логистика жилой среды — очень значимый аспект. Поэтому мы постараемся добиться изменений в некоторые статьи СНиП, хотя бы в качестве эксперимента. Хотим выйти с такой инициативой в Москву.

В «Леонтьевском мысе» пока планируем сдавать «под ключ» пять секций из 19, возможно, объем готовых квартир увеличится до 50%. Филипп Старк не только именитый дизайнер, у него стандартизированы размеры тех же санузлов, они оптимальны и эргономичны.

Мелочи жизни

В своей предыдущей квартире я сам разрабатывал кухню. Сначала расспросил женщин — маму, супругу, друзей и знакомых, — сколько и какой посуды, продуктов и т.п. требуется для повседневных нужд. У меня получилось несколько списков. Я распределил их на предметы первой необходимости, которые должны быть под рукой, «среднесрочные» и прочие, используемые от случая к случаю.

Затем для каждой категории рассчитал площадь кухонной поверхности, размер и глубину шкафа. Не знаю, какую методику используют для профессиональной кухонной мебели эргономисты, но я применил свою логику. Получилось компактно, удобно и функционально. Этой кухне уже 10 лет, и все довольны.

Такой же подход мы пытаемся применить при организации пространства нашего комплекса.

В каждой квартире найдется много нужных вещей, которые используются лишь несколько раз в год, а остальное время лежат мертвым грузом, загромождая свободное пространство (дорожные сумки и чемоданы, велосипеды, лыжи и пр.).

Так давайте организуем в комплексе кладовку для этого скарба и парковку для велосипедов! Можно предусмотреть еще с десяток великов, которые будут сдаваться в аренду, чтобы был стимул покататься всей семьей или с друзьями, приехавшими в гости.

Когда у меня был один велосипед, сын почти не ездил, а сидел за компьютером. Но когда купили второй, он стал гораздо чаще бывать на воздухе — со мной либо с другом. Таких мелочей много, но мы их не замечаем. Зачастую отвергаем покупку того же велосипеда только потому, что в квартире появится лишняя грязь, а часть жилого пространства будет занята.

У нас все инженерные коммуникации (трубы, провода, кабели) «вынесены» из квартир в подъезды, где для них предусмотрены просторные вертикальные каналы. Здесь же установлены задвижки. В каждой квартире есть датчик протечки для «мокрых» помещений.

Если он срабатывает, вода на входе в квартиру автоматически перекрывается. Более того, на случай отказа автоматики под санузлами предусмотрены специальные каналы, по которым вода (в случае протечки) будет уходить в канализационную трубу. В результате вероятность, что сосед сверху зальет вас, сводится к минимуму.

Культура быта

Мы задались вопросом: чем человек хочет пользоваться «здесь и сейчас»? В результате в проекте появилось более 15 000 кв.м встроенных помещений: рестораны, кафе, фитнес-центр и пр. Возьмем, например, парикмахерскую. Я абсолютно уверен, что выделять большое помещение для респектабельного салона причесок в нашем комплексе бессмысленно.

Почти у каждой хозяйки дорогой квартиры есть свой мастер, и она не будет менять его, независимо от расстояния. Но чтобы немного поправить прическу перед походом в театр или на светскую вечеринку, ей достаточно забежать на 15-20 минут в небольшой салон, расположенный на нашей территории, а не тратить два часа на поездку к личному парикмахеру. Думаю, большинство будущих жильцов не станут изменять и своему фитнес-центру, потому что там у них свой тренер и свой круг общения, в котором они зачастую решают и вопросы по бизнесу.

Но есть другая категория граждан, которая хотела бы регулярно заниматься фитнесом, но не делает этого, потому что тратить два часа на дорогу туда и обратно до хорошего клуба — для многих бизнесменов непозволительная роскошь. А когда бассейн с тренажерным залом под боком, вряд ли от него откажутся. Со временем появится и свой круг общения. Мы не хотим навязывать услуги, но предоставляем возможность выбора.

Покой жильцов — главный приоритет, поэтому мы не продаем коммерческие помещения, а будем сдавать их в аренду под определенные функции. Но при этом нужно продумать логистику для различных коммерческих структур. Чтобы не создавать неудобств жильцам ни днем, ни ночью, мы пожертвовали 2000 кв.м в подземном паркинге для организации отдельной зоны вывоза мусора. Кроме того, на въезде в паркинг предусмотрена разгрузочная площадка для автомобилей и небольшой логистический центр. Весь поступивший товар остается здесь, а специальная служба развозит его по соответствующим магазинам, ресторанам и пр.

Отдельная тема — логистика входных групп. В нашем комплексе их несколько. Есть центральное лобби, которое занимает 500 кв.м. Здесь можно подождать членов семьи или друзей, провести переговоры, скоротать время за чашечкой кофе, посмотреть телевизор и пр. Здесь же предусмотрены отдельные помещения для вооруженной охраны випов. Небольшое лобби обустроено и в паркинге, кроме того, в каждом подъезде будет маленький вестибюль со своим портье.

Совокупность таких «мелочей» и продуманность решений дает новое качество: мне кажется, комплекс во многом получается новаторским.